62
『城 乡 建 设』 2008-07
论坛
■栏目编辑/王 雷
观察思考
■ 淮安市房产管理局局长 邵 明
房地产调控和住房保障应将刚性需求转化为有效需求
住房问题既有保障性又有市场性，住房市场既有消费性又有投资性，这似乎没有争议，但保障也应包含在市场之中，却至今没有形成共识。

如果不能充分认识这几大方面及相关因素是对立统一的有机整体，房地产调控与住房保障就不能抓住问题关键，就会使其自相矛盾、此长彼消。

强调市场时保障缺失，强调或扩大保障时又可能造成市场萎缩，市场现状与调控措施不对应，甚至事与愿违地出现市场过热以致“泡沫”或变冷萎缩以至“泡沫”破裂等状况，其原因是对我国特殊国情和对房地产市场规律的把握不够。

我国住房市场将长期存在着巨大刚性需求，但目前刚性需求在很大程度上是潜在需求，没能变为有效需求，这就形成并凸显了保障和市场炒房的问题。

房地产调控和住房保障都应在市场条件下将刚性需求转化为有效需求。

一、刚性需求不能变为有效需求必然形成“怪圈”及诸多问题
我国目前正处在城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）数量很大。

与住房巨大的刚性需求相比，每年住房建设量不是多了而是少了，这是一个不争的事实。

但当房价过高、上涨过快、房价收入比远远超出国际公认的合理比例（1：3～1：6之间）时，刚性需求者中很大一部分家庭已经买不起房，也就是没能形成有效需求。

正因为这部分家庭数量也很巨大，包含了中等及偏低收入人群，这也就使得房地产市场存在一个巨大的炒作空间。

刚性需求的人群今天买不起房，但绝大部分以后肯定要买，因此现在有实力的人才会“先下手为强”囤房、炒房、“待价而沽”。

我们可以设想一下，若当期需要住房的人群都有能力直接从市场上购得住房，那他们就不会延迟来购买加价后的二手房。

即使房屋相对于货币是保值、增值的，当人们收入水平也同步提高时，也不会有炒作的空间，最多作为一种具有保值、增值的投资。

因此有炒房空间、炒房人能够取得收益一定是由暂时买不起房又不得不买房的中低收入人群提供的，也可以说这是一种“富者更富、穷者更穷”的再分配，甚至是掠夺。

而且炒房又会使房价变的更高，买不起房的人更多，需要住房保障的人也就更多。

这就是刚性需求不能得到满足，不能及时释放，在市场与保障上形成的怪圈。

同样，如果住房保障不与市场相结合也会形成新的怪圈。

就住房保障面而言，一种是像过去一样，住房保障的范围只有低收入人群，其比例最高不超过总人口10%的家庭，有的甚至连1%都不到。

这将不可避免的存在着巨大的所谓买不起房的“夹心层”即中等收入家庭，使这种住房保障模式既不能拉低房价也不能明显消除或减少“炒房”；另一种是当我们合理地把住房保障面扩大到“夹心层”即中等收入家庭时，这个面将达到50%以上。

但如果采取的是“保障归政府，之外归市场”，那么房地产市场的萎缩是可以肯定的，对整个经济结构的负面影响更是难以估量的。

同时，把这样一个数量巨大、具有商品属性的住房交给政府来主导供应，无论是“限价房”还是“经济适用房式的租赁房”，都与计划经济时代无异，将再次被事实证明“高投入、低产出”难以为继。

而且用行政手段主导保障性住房的建设、分配，更难以避免转型期政府因寻租点扩大而造成的灾难性后果，不仅不能做好保障还将形成诸多经济、社会问题，即使是所谓的市场部分也将因此变得畸形，甚至是以其极高的市场房价，并通过地价等因素危害到保障性住房。

二、抓住将刚性需求变为有效需求的关键，问题将迎刃而解，一举多得
破除房地产市场中“保障”和“市场”的怪圈，关键措施就是将刚性需求转化为有效需求。

当然还应包括土地供应量及住房的有效供给和税收、金融调控，包括化解流动性过剩、负利息等方面采取有效措施，事实上他们都存在着有机的联系。

将刚性需求变为有效需求，主要就是要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房。

主要措施必须创新现有的经济房模式，变“补砖头”为“补人头”。

由政府参照现有经济适用房的定价政策，确定一定面积、房价标准的商品房，由购房人从市场上自主选择，政府补贴配套资金，形成共有产权，并可根据不同的人群、对象设定不同的比例，形成保障性住房的无缝对接，替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。

这样，房地产市场不仅不会因为保障人群的增加而萎缩，也不会因为引入需求而拉高房价，还能以此调节中低端市场的房价。

在此房价下有着受到政府政策资助的、巨大稳定的购房人群，而超出这个标准就意味着面临供应面变窄和更加激烈的市场竞争，因此能够有效地吸引鼓励开放企业建设、供应中低价的商品房。

另外，共有产权房不仅在价格上与市场接轨，而且适用现有法律，受到法律约束和保护。

购房家庭与政府按比例占有，转让时与政府按比例分成收益，因此购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，无法通过倒卖获得巨额利润，形成以退出反制“入口”的机制。

在政府及政策的指导下将刚性需求变为有效需求，土地的供应量就可以作为市场调节的重要因素。

现在这一工具无法使用，不是因为“要死守18亿亩耕地红线”，而是因为对大套型、豪华套型住房的非理性追求和土地的浪费没有有效控制手段。

按照市场经济的普遍规律，政府是不应该对完全的商品房限制套型、面积的，事实上也没能执行到位。

而由政府资助的住房则完全可以也应该设定在90平方米以下，并会得到积极的响应和有效的落实，这样“90平方米政策”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）就能得到有效落实。

在此前提下，中小套型住房的土地供应量实际上也是住房市场的土地需求量就应该得到满足。

否则在目前的种种乱像下，只能严控土地，而不能通过土地的放量供应稳定房价，调节市场。

同样，因为抓住了“将刚性需求转化为有效需求”的关键，税收等经济杠杆就可以针对不同类型区别对待，发挥对市场的调节作用。

对中低价位、中小套型住房（符合共有产权房价位标准）和高端住房及其相应的购买人群区别税赋，还可以用土地增值税等一系列方式调控房价。

因为房价达到一定水平后，超高比例的累进税就会迫使卖房人因得不偿失而
放弃提价，这一税种是在房地产价格问题上一个不可忽缺的
约束性反馈机制。

而笼统地采取预收或变相采取定额封顶的
税收，在已经消化了成本的价格上再涨价都是纯利，形成越
长越得利。

征收土地增值税并不存在房地产企业成本难控，
不能操作的问题。

厘清成本对普遍的行业都没有法律障碍（
商业秘密保护）和技术障碍，发达国家已经实行和我国也需
要实行的反垄断、反不正当竞争、反暴利等法律都需要也能
够厘清成本，房地产也决不会是一个例外的产业。

同样，拟征
的物业税也应该区别对待，参与调控。

对于购买第一套房特
别是购买90平方米以下住房的可以实行低税率甚至免税；对
买大套型住房或者占有多套住房的适当提高税率，“抽肥补
瘦”。

但对于购买第二套房用于市场出租的，出租期间则应该
区别税率，加以鼓励，促进租房市场的形成和合理的房租价
格，扩展“住有所居”的实现途径及其选择性。

此外，积极地将刚性需求转化为有效需求，不仅可以化
解流动性过剩、负利息对房地产市场的负面影响，还可以化
解其本身及对宏观经济的压力。

用共有产权的方式对中低收
入家庭实施住房保障，其政府产权部分实际上相当于低息贷
款或无息贷款，当通过逐年供应、累积到一定数量时，每年回
购政府产权部分的数额和新增的数额就可能达到平衡，这实
际上是公共财政中能够实现周转的“保障性住房基金”。

以
共有产权方式对中低收入人群加以资助，也可以避免类似美
国现在遭遇的次贷危机。

而且将住房的刚性需求转化为有效
需求，就可以拉动住房市场这个巨大内需，特别是巨大的刚性
需求人群解决了住房的后顾之忧，就能增加其它消费，进一步
拉动内需，化解流动性过剩、人民币增值压力及负利息、热钱
流入等恶性循环。

抓住了上述的关键及措施，其成效将指日可待，但如果不
能尊重规律、把握关键而采取“头疼医头、脚疼医脚”，主要
在“限价、控贷、控制规模”上做文章，不仅不能解决问题而
且可能适得其反，任何不尊重市场规律或者逆市场规律采取
的措施都将受到市场的报复。

调控住房市场和加强住房保障必须吸取的教训和改进的
措施，就是地方政府的卖地财政应该改进和改变。

政府不仅不
能从高房价中得到高地价的回报，而且有责任调控地价上涨的
幅度。

当然，在市场体制下，以“招、拍、挂”方式出让土地时，
高房价往往会带来高地价，高地价又带来高房价，这似乎不以
人的意志为转移。

破解这一难题应避免反市场规律地限制地
价，而应该主要通过土地的上市量等来加以调节，还可以明确
一个地价上涨幅度，之外的收益“反哺”于住房保障，通过加
大刚性需求转化为有效需求的力度，稳定和调节市场。

总之抓
住刚性需求转化为有效需求的这个关键，是我们以人为本及负
责任的政府应该也必须采取的住房调控措施。

63
2008-07 『城 乡 建 设』。