推广展示：全城覆盖式推广＋现场创新展示
1：集娱乐、展示功能于一体的售楼部（震撼的展示+趣味玩区+洗脑房）
➢现代风格十足的震撼售楼部，内部设置除沙盘、区域展板、洽谈区外另设置年轻人游乐区和洗脑房，多功能于一 体，为武汉首个集趣味游戏、洗脑房、沙盘展示于一体的售楼部。
2：密集的户外推广
➢大幅连续落地展板、道旗长廊、阵列式空飘等推广方式短时间内快速聚焦，形成市场轰动。
2011年底-2012年可售房源盘点： 三期产品：三期建面13万方，产品线丰富，拥有高层和低密度产品
2011年-2012年可售房源盘点：
二期可售房源
➢二期西区高层房源（2#、4#、6#、8#、10# ，共计106套，1.6万方； ➢二期西区剩余小高层房源（1#、3#、5#、7#、9#，共计166套，2.4万方 ➢二期东区未推高层房源（1#、2#、3#、4#、5#,共计1083套，9.7万方
三期可售房源
➢三期高层房源，共1080套，10.7万方； ➢三期别墅房源，共87套，2.3万方
剩余产品总结：
1。二期西区剩余产品主要为大面积段产品及小 高层产品 2。未来东区产品以小户型产品为主 3。三期产品线丰富，种类跨度大
经济测算
2011年10个亿交房、2012年15亿交房目标意味着什么？
2011年西区可售房源盘点：
2011年东区可售房源盘点：
二期东区产品：主力面积为90㎡小户型，面积达到73060平方米， 占总建面的75%，且位置属于大盘中边角位置
77㎡
78㎡
5
60㎡
59㎡
168㎡ 4 138㎡
90㎡
144㎡ 92㎡
3
92㎡
1
121㎡
121㎡
91㎡
92㎡
92㎡
92㎡
2
91㎡
92㎡ 91㎡
[世联观点]:
百瑞景目标的实现关键——
如何建立高端大盘价值的持续影响力，全年市场保 持高影响力？
如何以较高的价格，迅速销售，保证消化速度？
Q1：我们可以类比是武汉怎样的项目？ 他们是如何做到10个多亿的销售目标？
3 借鉴案例
1。菱角湖万达 2。华润中央公园 3。万科高尔夫
菱角湖万达广场——定位于城市商业综合体
营销活动：开盘前大规模活动集中爆破，全城轰动
1：赞助2011中国武汉东湖梅花节
➢万达集团赞助2011中国武汉东湖梅花节2月6日开幕，万达集团将累计捐赠5600万元，连续五年对武汉梅花文化产 业进行投入。本届梅花节将从2月6日持续至3月8日。万达集团注资千万办节、兴建古梅园，使本届梅花节在规模及 影响力上都远胜往届。
2：“万达生活体验月”系列活动——江汉路万达广场大型外展
➢3月13日，由武汉菱角湖万达广场倾力打造“万达生活体验月”盛大启幕。本次活动由时尚城市季、奇幻电影季、 街头艺术季、原创艺术季、缤纷生活季等不同主题构成。从3月13日起一直持续到4月中旬，全面展现了万达集团的 品牌实力，传达万达品牌精神的同时，将繁荣、便捷、时尚、优质的“一站式”万达生活方式集中演绎。
2011年上半年由于货量不足，无大型活动造势因此市场影响力不足 下半年二期开盘引爆市场，项目持续热销，市场热度迅速提升
6月武汉小学百瑞 景小区奠基仪式 举行
9月5日百瑞景“未来 计划”活动开启，大 桥会入会活动
12月25日湖北 剧院答谢业主 话剧包场活动
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
➢武汉菱角湖万达广场地处武汉市重要 的城市区域，是集商业、办公、公寓、 住宅等功能为一体的建筑群体。
➢南侧临新华西路和新华下路的交汇处， 建设万达商业综合体，地上总建筑面积 约为40万平米，地下11万平米，主要由 购物中心、写字楼、公寓、购物中心外 铺组成。
➢项目用地北侧主要室外步行街、住宅 和底商。住宅区域采用合的设计手法， 同时考虑与商业综合体建立关系，沿轴 线两侧布置底商，既考虑到了住宅空间 的私密性、舒适性，又能与万达商业综 合体相呼应，形成互动，提高地块的开 发品质。
2011年，为满足2012年15亿交房目标 ➢西区剩余货量必须全部清盘，共计272套，约3.8万方 ➢东区必须销售8亿，共1080套，东区总面积约9.5万方，以均价10500元/㎡ 算，要到达8个亿，销售率需要达到80%以上 ➢三期在2011年底必须预售，销售约5万方左右，保证2012年交房5个亿
意味着 2011年需销售西区剩余3.8万方+东区8万方+三期 部分5万方，共计16.8万方，共约1800套左右
百瑞景中央生活区 2012年营销策略总纲
报告结构
2011年回顾 开发商目标解析 案例借鉴 操盘策略
1 百瑞景前期营销审视
我们走过了怎样的2011？
2011年实现销售业绩
从11月6日开盘，截止2011年12月28日为止，百瑞景二期西区已认购 566套，认购金额 7.2亿，合同金额 5 .98亿，备案均价为10348.96元/ ㎡ 单价突破万元大关
12月
1-4月一期尾盘销售，均价8400元/㎡ 5月一期住宅商业销售
二期蓄客中
10月5日 二期启动 认筹，截 止开盘前 认筹842 组客户
11月6日二 期2、3、6、 9#开盘， 推出90164㎡高层 272套，小 高层127174㎡110 套；开盘
12月26日二期 8#开盘，推出 90-164㎡高层 136套，开盘去 化108套，销售 率达80%，高 层表均价 10920元/㎡；
西区剩余必须在1-4月消化完 东区900套消化时间从5月至10月，意味着月均180套 三期 600套消化时间从11月至次年1月，意味着月均200套
从2011年住宅排行来看，年消耗16万方，约1800套，以 市场最快消化速度来看，需要挤入市场前三名
从百瑞景目前销售来看均价已经突破万元，如何在高价下 保证高销售速度将是百瑞景的核心问题
销售高层
220套，小
高层51套，
销售率达
70%，高
层表均价
10500元/
㎡；小高
层13000
元/㎡
推广主打学校卖点，项目整体形象缺乏主线贯穿，形象提升不足， 陷入卖什么打什么的境地，缺乏对后期推盘的承接
2 开发商目标解析
开发商目标
该目标意味着什么？
次年的交房目标为当年的销售金额，意味着在 2011年，百瑞景销售金额需达到15亿,2012 年销售金额需达到20个亿