斯里兰卡科伦坡房地产市场调查分析报告2013年11月目录第一节斯里兰卡宏观经济情况 (4)1. 1斯里兰卡基本情况 (4)1.2斯里兰卡经济概况 (7)1.3 斯里兰卡基础建设与发展 (9)第二节斯里兰卡投资环境 (11)2.1 投资政策 (11)2.2 优惠政策 (11)2.3 外汇政策 (13)2.4 经济发展趋势 (13)2.5 斯里兰卡投资环境小结 (14)第三节斯里兰卡主要税种和税率 (15)3.1 建设期 (15)3.2 运营期 (16)第四节科伦坡城市概况 (17)4.1 基本概况 (17)4.2科伦坡城市面貌 (17)4.3 科伦坡土地使用情况 (18)4.4 科伦坡城市功能和基础建设 (19)4.5 科伦坡城市发展规划 (20)第五节科伦坡公寓市场详述 (21)5.1 公寓市场特点与分类 (21)5.2 高端及豪华、超豪华公寓市场 (23)5.3 住宅(含普通型)市场的供应与需求预测 (32)第六节科伦坡商业市场简述 (35)6.1 零售商业的现状 (35)6.2 运营中的商业中心： (35)6.3 未来商业供应预测 (36)6.4 商业发展存在的问题 (37)第七节科伦坡土地供应和审批流程 (38)7.1 政府招商地块（部分） (38)7.2 投资项目审批流程 (42)7.3 开发项目规划指标控制 (43)第八节建议发展项目地块分析及成本调查 (44)8.1 地块 (44)8.2 地块 (46)8.3 建安成本调查 (47)第九节建议发展项目初步定位 (48)9.1 目标客户 (48)9.2产品初步定位 (49)9.3 销售价格预测 (50)9.4 开发建议 (51)第十节建议发展项目投资分析 (52)10.1 地块一投资分析 (52)10.2 地块二投资分析 (53)第十一节总结 (54)斯里兰卡科伦坡房地产市场调查分析报告第一节斯里兰卡宏观经济情况1. 1斯里兰卡基本情况斯里兰卡是印度洋上的岛国，位于南亚次大陆南端，面积65,610平方公里。
西北隔保克海峡与印度半岛相望，终年如夏，年平均气温28℃。
风景秀丽，素有“印度洋上的珍珠”之称。
自2009年内战结束，斯里兰卡走进了一个全新的发展阶段，外商投资、农业发展、基础设施建设、旅游业等得到快速发展。
近几年，国内生产总值增长保持在较高水平，在2010年被国际货币基金组织评为中等收入国家，相比周边南亚国家，斯里兰卡的经济发展及文化普及程度均名列前茅。
斯里兰卡规划实现“马欣达愿景”，希望创造一个亚洲新奇迹，商业首都科伦坡将建成“花园城市”。
朝着这个目标，斯里兰卡政府着力创造良好的投资环境：稳定的经济环境、较健全的投资保护法、以财务优惠措施吸引外来直接投资、较好的劳动力资源、大力发展基础设施建设、完善立体交通网络等。
加上遍及全国的苍翠繁茂的自然环境未受破坏，大面积的沿海岸线，令快速发展的旅游业、休闲产业吸引了高端投资者的目光。
目前物业的价值基数较低，需求强劲，有更多的增值空间。
来自马来西亚、日本、印度、瑞典、荷兰、美国、新加坡、中国等世界各地的外资已在当地投资。
斯里兰卡特别是科伦坡市的房地产及基建市场急速扩展，商业及住宅物业需求强劲。
土地已成为科伦坡最为稀缺的资源，随着可开发土地的日益减少和城市人口的不断增加，不仅科伦坡城区高层公寓项目发展迅速，远郊地区的房地产业也被带动起来。
斯里兰卡是最早与新中国建交的国家之一，建交以来双边关系始终健康稳定发展，在斯里兰卡战后重建过程中，中国积极参与斯港口、机场、高速公路和发电站等基础设施的建设，对斯经济发展起到了巨大的推动作用。
斯里兰卡央行行长今年在北京表示将全力支持中国企业赴斯投资，今年5月，两国元首共同宣布中斯确立战略合作伙伴关系，着力深化经贸合作，继续深化教育、文化、旅游、新闻媒体等领域的交流与合作，不断加强多边领域协调，为实现合作共赢发展注入新的活力。
今年9月中央电视台新闻频道《共同关注》播放了“走进斯里兰卡”系列节目，9月9日，中央电视台与斯里兰卡旅游促进局签订协议合作摄制电视记录片《魅力斯里兰卡》。
斯里兰卡作为富有活力的新兴经济体，以其迅速的发展已逐渐走入中国乃至世界的视线。
1.1.1 斯里兰卡基本信息1.1.2人口统计斯里兰卡是全球第五十三个人口最稠密的国家，人口逐年增长率为：年份人口(万) 人口增长率%2008 2021.7 1.02009 2045 1.12010 2065.3 1.02011 2086.9 1.0数据来源：斯里兰卡中央银行1.1.3 地理位置图图1-1 斯里兰卡地理位置图1.1.4 失业率在逐渐下降，2011年的失业率降至4.3%。
1.1.5 贫困人口指数从2006/7年的15.2%降至2010年的7.6%，降幅达到一半。
1.1.6 识字率平均达到92.5%。
普遍的文化程度在发展中国家名列前茅。
其中，年轻人识字率为98%，计算机阅读能力为35%，小学入学率超过99%。
1.2斯里兰卡经济概况1.2.1 经济指标（以下数据均为2012年数据，除特别标示为其他年份除外）国内生产总值GDP LKR 7.58万亿（约USD594.21亿）GDP年增长率 6.4%人均GDP USD 2,923人均GDP年增长9.24%国内总储蓄USD 144.74亿（2011）国民总收入GNI USD 582.58亿人均GNI USD 2,920国家总储备USD 71.06 亿通货膨胀年增长率 6.83%广义货币（M2）LKR 2.93万亿（约USD 231.5亿）私人投资占GDP的23.7%斯国是在2008年全球金融危机期间仅有几个保持经济正增长的国家之一，并一直保持较高增长至今。
从2012年2月起，斯里兰卡卢比贬值15%，目前卢比兑换美元的汇率保持在127：1左右，中央银行宣布今年将不考虑将卢比贬值。
图1-2 斯里兰卡经济指标1.2.2 产业结构与概况自然资源：石灰石、石墨、矿沙、宝石、磷酸盐农业：（占GDP11.1%）斯里兰卡是一个以种植园经济为主的农业国家，渔业、林业和水力资源丰富。
茶叶、橡胶和椰子是斯农业经济收入的三大支柱。
农产品出口是斯里兰卡出口创汇的重要组成部分，农产品出口额占出口总额的24.6%。
服务业：（占GDP59.5%）斯里兰卡服务业主要包括批发零售业、酒店、餐饮业、交通运输、仓储、信息及通讯业、旅游业、金融服务、房地产及商用服务业、公共管理及其他社会与个人服务等。
近年来，斯政府正在努力把斯经济打造为服务业导向型经济。
服务业已发展为斯国民经济的主导产业，并已成为斯经济增长的主要驱动力，特别是信息、通讯业异军突起，发展势头迅猛，增势强劲。
2010年服务业产值占GDP的比重达59.3%，增速为8%。
其中，通讯业增长达13.2%。
纺织服装业：纺织服装业是斯国民经济的支柱产业和最重要的工业行业，也是斯第一大出口创汇行业。
2010年，斯纺织服装出口达35.04亿美元，占全国外贸出口额的42.2 %。
宝石及加工业：斯宝石及其加工世界闻名。
2010年宝石及珠宝首饰出口超过3.347亿美元，占总出口额的4.0% 。
工业：（2012年占GDP30.4%）斯里兰卡工业基础薄弱。
大量工业原材料需从国外进口。
资金技术密集型工业尚未形成，几乎无重工业。
目前，主要工业有纺织、服装、皮革、食品、饮料、烟草、化工、石油、橡胶、塑料、非金属矿产品加工业及采矿、采石业。
近年来，工业在国民经济中的比重基本维持在28%左右。
1.2.3 贸易环境出口：83亿美元，主要出口物品有衣服、茶叶、橡胶制品、珠宝宝石、精炼石油和椰子；主要出口市场是美国（17.7亿美元）、英国、印度。
进口：135亿美元，主要供应国有印度、新加坡、香港、中国、伊朗、马来西亚、日本、英国、阿拉伯、比利时、印度尼西亚、南韩和美国（1.78亿美元）。
斯国一直受贸易逆差困扰，但最近政府出台政策抑制贸易逆差。
1.2.4 物价指数尽管国内正经历着物品、燃料和能源价格的上涨，食品价格继续增长，但通胀水平基本保持平稳状态，预计今年的通胀指数保持单位数水平。
1.2.5 国外直接投资FDI和促进GDP增长的因素•截止至2012年12月，全国FDI流入量达到13亿美元。
•2013年，政府对于FDI的目标定为21亿美元，其中，预期10亿美元用于投资基础建设，4亿美元用于旅游业，余下用于IT和其它行业。
•旅游业带来的收入达到7.9亿美元，增加了22.1%。
同时，全国汇款额升至60亿美元，有利于保持稳健的对外储备。
•2012年，全国到访旅客超过了100万，创造了历史新高。
•全国官方储备历史性的攀升至91亿美元。
1.3 斯里兰卡基础建设与发展1.3.1 国际机场•班达拉纳亚克国际机场（Bandaranayke）乘客容量将在2014年从6百万人次增加至1200万人次•汉班托特国际机场（Hambantota 2013年建成）初始的乘客容量为1百万人次1.3.2 国内机场共有5个不同区域的国内机场，未来规划投资LKR 20亿重建和改造，分别是拉特默勒讷（Ratmalana）、安帕赖(Ampara)、可加拉（Koggala）、亭可马里（Trincomalee）和贾夫纳（Jaffna）。
目前改造项目仍未启动。
1.3.3 公路网络高速公路•Katunayake-Padeniya-Anuradhapura高速公路•科伦坡-康缇高速公路（2014）：路程从3小时减少至1-1.5小时快速路•科伦坡-Katunayake快速路（通往机场，2013年10月通车）：路程从1.5小时减少至20分种•南部快速路（一期，运营中）：路程从3.5小时减少至1.25小时•南部快速路（二期,2014）：路程从5小时减少至1.5小时1.3.4 港口目前斯里兰卡最大港口汉班托塔港预计总建设费用为10亿-15亿美元，计划分四期工程，港口水深约17米，可供油轮等大型船舶停靠及补给燃料。
该港一期工程于2010年11月投入使用，目前仍在扩建中。
科伦坡南国际集装箱码头由中国企业投资5亿美元兴建，码头岸线总长1200米，陆域面积58公顷，水深18米，项目为两期工程，首期于2013年8月5日开港。
该码头定位为大型船舶中转港口，旨在打造成地区海运航务中心。
这将是斯里兰卡唯一能接卸14500标箱超大集装箱船的码头。
其设施配备可与全球型航运枢纽的新加坡和迪拜港相提并论。
该码头的吞吐量将有望于2020年达到1000万箱，据推断，届时的收益或将达到10亿美元。
现有的科伦坡港为印度洋重要港口，世界著名的人工海港。
亭可马里港是斯里兰卡最大的天然良港，战略要地，现为全国最大的军、商、渔合用港。
加勒港是斯里兰卡南部的主要港口，还有贾夫纳港口等位于西部和北部的小规模港口。
第二节斯里兰卡投资环境2.1 投资政策2.1.1 投资管理体制的改革1977年后，斯里兰卡进行了经济改革，改变了以往以公有制为主体的格局，鼓励私人企业、出口导向型企业发展及国外直接投资。