第三章成都楼市行业现状及市场分析3.1 成都土地市场现状2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。

3.1.1 全年土地推出情况2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。

成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。

图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。

3.1.2 土地供应情况（1）2013年成都各区域土地供应面积比较2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。

在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。

本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。

图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。

（2）2013年成都土地供应性质状况13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50中国可行性研究报告网宗，总面积约113万㎡；住宅用地134宗，总面积约667万㎡。

图3-3 2013年成都整体市场土地用地性质供应分配图（3）2013年成都主城区土地供应环线分析主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。

图3-4 2013年成都整体市场主城区土地供应环线分布3.1.3 土地成交分析（1）2013年成都各区域成交土地面积分析中国可行性研究报告网成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。

13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：1.17。

图3-5 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布（2）2013年成都各区域成交土地用地性质分析在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。

商业地块成交与12年相比，降幅较大。

中国可行性研究报告网图3-6 2013年成都整体市场土地用地性质成交分配图（3）2013年成都主城区成交土地环线分析在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。

图3-7 2013年成都整体市场主城区土地成交环线分布（4）土地成交价格图3-8 2013年成都整体市场各区域土地成交价格情况中国可行性研究报告网2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。

在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。

3.1.4 土地市场总结整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，未来地价将进一步上涨。

3.2 住宅市场现状3.2.1 总体供销情况图3-9 2009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析（1）供求关系分析2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡，成交2247.11万㎡，成交均价为7483元/㎡，供求比为0.71。

中国可行性研究报告网（2）供应量分析2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡，合175218套，同比下降18.0%。

郊区供应量为1005.08万㎡，主城区为598.09万㎡，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。

2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。

户型产品以60-90㎡面积段为主，占比为48.9%；各建筑形态中，以高层供应为主。

（3）成交量分析2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11 万㎡，同比上涨13.6%。

郊区成交量为1395.90万㎡，主城区成交量为851.21万㎡，郊区去化量远大于主城区。

从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万㎡，主要原因是年初的购房热潮，以及开发商纷纷推出了各种优惠活动，从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回暖。

其次为4月份，去化量为258.48万㎡。

成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。

户型区间中以60-90㎡产品去化量最大，成交占比为43.9%；各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。

3.2.2 价格情况从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看，2009-2011年整体均价一直呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815中国可行性研究报告网元/㎡；2012年成交均价下降，整体均价为6602元/㎡。

2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/㎡，上涨原因主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商资金链的好转也导致市场优惠减少，促使价格上涨。

其中主城区成交均价为9378元/㎡，郊区成交均价为6328元/㎡。

郊区成交均价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。

图3-10 2009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势从2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交走势来看，各个区域价格整体呈现上升趋势，其中，主城区中所有区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。

郊区中，所有区域的成交均价均达到了历史最大值。

城中成交均价为11918元/㎡，依然排名第一，而成交均价最低是温江区域，为5512元/㎡。

各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：城中、城东和城南。

中国可行性研究报告网图3-11 2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析3.2.3 住宅市场总结（一）成都住宅市场总结（1）量升价跌，供不应求2013年成都房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升，供不应求的市场走势。

整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”，而总的来说，调控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，采取了“限购”、“限贷”、“提高个税”等办法，的确打压了投资客的投资信心，但也一定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。

2013年6月，成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍然是为了抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策直接导致7月刚需的大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随着降低。

三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展提供了保障。

年中国可行性研究报告网底，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼情况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，优惠活动也随着减少，但买涨不买跌的心理还是促使大量购房者出手，使成交量一直处于一个高位。

（2）从城市进军郊区2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房，抵制房价过高和投资性购房。

尽管如此，主城区成交均价依然远高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。

2013年郊县总成交量超过主城区545万㎡。

随着主城区土地价格越来越高，且土地资源越发稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下降，2013年成都主城区居住品质继续下降，因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。

如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的成交量可见一斑。

此外，由于成都规划中的10条地铁线，如已经开通的1、2号线，给成都未来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩张，郊区未来发展不可估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。

（3）70-90㎡刚需户型受追捧，大户型受冷落2013年成都楼市仍然是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。

因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90中国可行性研究报告网㎡紧凑型套三户型倍受消费者追捧。

如：蓝光COCO金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。

另外，与刚需产品不同的大户型产品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，价格过高等原因导致无人问津。

如：华润金悦湾、金阳伦敦西区。

2013年总价在100万元/套的成交量虽有一定程度的上升，但多为高端别墅项目，加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部分大户型产品市场。

（二）武侯区住宅市场情况从武侯区基本情况来看，武侯区新增住宅供应量偏少，住宅成交价格平均为8640元/㎡，住宅存量比例在五大中心城区内最低，由此可见武侯区作为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商圈发达、宜居典范的主城区，土地供应量稀缺，区位、交通、配套优势明显，居住生态、人文环境位列成都各区前列，成交量较高，成为人们安家立业的首选区域。

未来发展趋势是武侯区土地供应越来越少，商品房供应量稀缺，价格会不断小幅上升，因其稀缺性，住宅市场成交量将基本不存在任何问题。

中国可行性研究报告网3.3 写字楼市场现状3.3.1 新增供给及销售情况图3-12 2010年-2013年成都整体市场办公用房量价对比图（一）新增供给情况2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万㎡，与去年相比，今年全年的办公市场供应量大幅度减少，环比下降50.8%。

按区域供应情况来看，2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万㎡，占全市办公用房新增总供应量的60.5%，主城区新增供应情况中，仍然以城南区域的办公用房新增为主，供应量为36.31万㎡，其次是城西和城北，新增供应量为20.36万㎡和18.10万㎡。

中国可行性研究报告网图3-13 2013年成都市主城区写字楼供销存对比图（二）成交情况2013年全市办公物业总成交量为244.84万㎡，环比2012年增长32.4%。