层次一：温州、南通、嘉兴三个城市 以常州为参照系
层次二：台州、湖州两个城市 以镇江为参照系
参照指标： 宏观因素：GDP、财政收入、人均可支配收入、人均居住面等； 房地产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。
城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）
GDP及其增幅
亿元
2000 1500 1000
500 0
温、通、嘉、常GDP总量及增幅对比
1834 14.6%
1758 19.4%
1343 16.2%
温州
南通
嘉兴
1560
25%
19.8% 20%
15%
10%
5%
0%
常州
GDP分布在1300-2000亿元之间； 增幅分布在15%-20%之间；
经济保持着高速发展态势。
GDP
增幅
房产：排队热销又现房产市场
南通：长江1号火热开盘 ，实力楼盘魅力无限
2007年7月28日上午十点半,摄氏38度,骄阳似火。位于港闸区黄海路与 永扬路交叉路口的长江1号售楼处，开盘活动如火如荼的进行着。据了 解，当日有超过千人参与了长江1号的开盘典礼及优惠互动活动。公开 销售一小时，首批131套房源即全部售罄！
房地产投 资额 1276 471 351 442 277 313 171 108 118 63 169 101 73 95 33 128
房地产 投资比 32.5% 22.4% 21.8% 30.3% 18.8% 20.3% 18.0% 10.3% 14.8% 11.8% 26.2% 16.2% 15.2% 19.0% 15.1% 16.7%
城市
地方财政 收入（亿元）
1 上海
10297
上海
1600
2 苏州
4820
苏州
400
3 杭州
3441
杭州
301
4 无锡
3300
无锡
221
5 宁波
2864
宁波
257
6 南京
2774
南京
246
7 温州
1834(7)
温州
129(7)
8 南通
1758(8)
南通
93(10)
9 绍兴
1678
绍兴
95
10 常 州
1560
常州
119
11 台 州 1467(11) 台 州
86(11)
12 嘉 兴 1343(12) 嘉 兴
82(12)
13 扬 州
1100
扬州
63
14 镇 江
1025
镇江
60
15 泰 州
1002
泰州
61
16 湖 州
761(16)
湖州
50(16)
17 舟 山
333锡 宁波 南京 温州 南通 绍兴 常州 台州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 湖州 舟山
5592
250%
温州城市建设开发有限公司
嘉兴
南湖区行政中心东侧地 2792元/
块
平方米
68%
力宝集团
CR0711地块
6102元/ 平方米
163%
莱茵达置业
南通
CR0710地块
5012元/ 平方米
80%
南通鸿逸、通州华夏
R0729地块
4430元/ 平方米
189%
绿城
住：南通CR0711地块、 CR0710地块和R0729地块，分别有11家、4家和11家开发商参与竞标，分别经过65 、158和188轮竞价才最终决定归属。
人均可支配 收入（元）
20668 18532 19027 18189 19674 17538 21716(1) 14058(15) 19178 16649 19953(3) 17129(12) 12945 14291 12682 17758(9) 17525
城市
上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 温州 南通 绍兴 常州 台州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 湖州 舟山
绿城进入南通：2007年7月，绿城房地产集团以5.83亿元成功竞得南 通市城市新区核心地带的一块住宅用地，总占地面积76261平方米， 规划许可建筑面积约13.17万平方米。
引子 城市比较 城市评价 进入建议 附件
五大城市区位图
五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）
排 名
城市
GDP(亿元)
可支配收入增幅 （％） 10.8 13.9 14.6 13.6 13 16.9
9.6(16) 13.5(9)
10.7 14.1 9(17) 10.1(15) 13.8 15.3 14 11.9(12) 12.9
五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
南通、嘉兴、台州、湖州、温州 房地产市场进入研究
引子 城市比较 城市评价 进入建议 附件
地价：土地价格上涨明显
城市
土地名称
楼板价 同比底价涨幅
中标单位
龙湾行政中心区D03地 块
7788
220%
温州市龙湾房屋开发有限公司
温州
龙湾行政中心区D05地 块
9015
198%
温州恒嘉房地产开发有限公司
龙湾行政中心区E-03-1 地块
城市
上海 苏州 南京 杭州 无锡 宁波 常州 南通 嘉兴 泰州 温州 台州 湖州 镇江 舟山 绍兴
销售面积
3025 1286 999 763 626 601 479 473 360 264 263 260 241 104 92
/
全社会固定资产投 资总额 3925 2106 1613 1460 1474 1543 951 1048 800 532 645 623.7 479.6 501 219 765
温州：1200人抢购117套房子
2007年上午10时30分，位于市区雪山路的凯鸿大厦楼盘在公证人员及现 场近千名认购者的监督下，通过电脑摇号的方式公开销售，以杜绝“人 情房”、“后门房”。其117套房源共吸引了超过1200名有效购房者。
企业：积极布局温州、南通
绿城进入温州：2007年1月，绿城集团以33.33亿元的价格拍得了位于 江滨路原天盛集团拆迁地块。该地块总面积198.69亩，总建筑面积达 到41万平方米，地快规模和出让总价都创造了温州土地拍卖史的新高。
施工面积
10939 5058
/ 4545 2322
/ 1702 1166 1394 530 2308 1238 888
/ 343 1355
竣工面积
3274 1440 807 726 658 682 398 499 440 191 417 189 300 239 109
/
参照目标选择
为了更加清晰的发现五大城市经济和房产的发展特征，我们选取了同处 长三角的常州和镇江两个城市作为参考标杆，分别将五大城市根据其经 济和房产两类因素划分为两个梯队。具体划分如下：