摘要经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。
对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。
但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。
唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。
因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。
本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。
同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。
现在，需要透析唐山房地产市场存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。
实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。
关键词唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究第1章绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。
这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。
改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。
目前我国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。
但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。
这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。
近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。
这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。
自2005年以来，国家已经明确表示，我国的房地产行业的发展在国民经济中处于核心地位。
改革开放之后，尤其是近几年我国的房地产行业在各地的实践反复证明了这一点。
它将成为中国国民经济发展、农村城镇化和城市现代化的重要支柱产业，是中国城镇居民生活水平提高和消费水平增长的最明显体现。
首先，房价上涨。
特别是中小城市的房价上涨幅度过大，中小型的住房供不应求。
住房和租房的市场十分的不景气，尤其是住房市场存在无序的状况。
然后是对于住房的保障区域太小、对策不准确，对于一系列保障体系的设计缺乏理性，因此导致的腐败问题引起了社会大众的不满意。
并且，现在对房地产行业进行宏观上的调节控制、监督管理的措施没有完成预期的计划[1]。
唐山市的房地产市场也存在上述问题，如何解决这些问题是唐山房地产市场可持续发展的关键。
因此，为了有效地解决这些问题，对唐山房地产市场的基本情况进行调查和总结，归纳出一些有针对性的解决方法，并参考现有的文件和资料，提出有效的研究方案。
1.1.2研究意义本文研究内容主要具有以下两方面意义。
第一个方面，具有实际意义。
考虑到唐山房地产市场存在的问题，对其进行了深入的探讨和分析，找到根本原因，并根据当前房地产市场的发展提出了措施。
完善商品住宅房的结构计划，建立科学合理的行业措施，提高对当前房地产市场的监督管理，可以令房地产的市场环境得到显著地提升，房地产市场发展支撑经济的发展起到很大作用。
第二个方面，具有理论意义。
本文的研究重点是相关理论的研究，明确界定房地产、房地产市场以及与房地产行业相关的概念，并整合专业中使用的概念。
为相关研究的分析、开发和改进提供宝贵的经验和支持。
中国的房地产市场是一个与社会发展和人民生活息息相关的大市场。
在许多房地产高压的政策下，房价暂时稳定，但上涨趋势从未逆转。
从迄今为止的经验教训可以看出，日本房地产泡沫破灭和美国借贷问题引发的金融危机强烈说明了大宗商品价格大幅波动会严重影响世界经济。
为了防止房地产市场的剧烈波动，确保市场经济安全过渡，必须在房地产市场严格执行市场运作。
显然，有必要加强房地产宏观调控政策，了解房地产市场变化的特点，了解房价波动规律，对全房地产的市场的变化情况进行研究分析。
1.2国内外的研究现状1.2.1国外的研究现状经过对国内和国外的大量有关文献的研究分析，清楚地了解到国外的房地产的定性研究和房地产的定量研究处于成熟阶段，主要包括房地产的市场的供求关系、房地产和国际经济标准的联系和房地产的调节控制。
1、房地产的市场的供求关系外国研究人员通过查看居民（或政府等）的收入、政府的财政收入、当地家庭的数量、住房建设成本、结婚率和住房率，了解房地产市场的供应情况。
Moore 根据这些数据指数调查分析了这些因素对新房数量的影响。
影响新房数量的这些因素的范围和方向并不相同，其中财政收入的影响最为重要。
Montgomery对美国房地产市场的关注之后使用更复杂的数学模型的分析表明，建设住房的增长与国民收入的变化密切相关，并且变化的方向也是如此。
Coulson对住房投资和GDP 进行了短期分析，发现国家经济受到这一因素的强烈影响，并且由于GDP的影响而趋于不稳定。
Joanides和其他学者也在需求方面做了大量研究。
例如，Ioannides认为住房消费和投资的需求弥补了房地产的市场需求，不同的收入群体有不同的住房需求，随着收入的增加，家庭往往投入更多。
McKenzie通过进一步的研究指出，住房需求的关键要素还应包括房屋质量、位置和面积等要素。
Knight评估了买方和卖方之间信息的对称程度，发现两者之间信息的对称性非常不同。
买方的信息变得越来越少，只能很被动的去接收卖家的售价信息。
以资产的价格的视角来看，不难发现决定房地产的价格投资的原因通过与金融市场中另外的资产的收益率相比较。
坎贝尔利用数学的模型对要分解的对象进行研究分析。
他表示，时间的利用效率、租金的提高以及风险的增加预期这三个方面对房屋的租金和价格起到的作用各不相同，其中租金增长的作用最小。
对价格与租金的比率起到主要作用的原因是未来价值预期的变化。
除此之外，Case 对住房售价的多少和自身的回报比率进行了预估[2]。
Abraham创新地引用了现金流量时间表的新概念来研究房地产市场的相关问题。
Quigley还研究了商业周期、房地产行业周期以及它们之间的相关经济问题。
2、房地产市场的宏观调控关于房地产市场宏观经济政策监管的国外研究较早开始。
自20世纪80年代以来，房地产和经济领域的许多学者都研究过这个问题。
J. E. Richard和Wheaton 就政府在房地产市场的功能问题以及政府干预房地产市场的程度进行了初步的经济理论讨论。
后来，像Malpezzi和Wachter这样的学者继续沿着他们的思路学习。
Simariano对印尼，泰国和马来西亚房地产市场崩溃的原因进行了彻底调查，呆滞这一重大事件的原因有两方面，即对商行的估计过高和政府对消费者看跌期权的预估太低[4]。
3、房地产价格与国际经济指标的相关性通过法国，德国，意大利，西班牙，瑞典和英国，Lacobiello观察并研究了各国的房地产市场，发现国际经济的变化和波动对国内房地产业产生了重大影响。
在过去的25年中，使用SV AR模型分析和计算，调查影响房地产价格波动的各种宏观经济因素的变量，研究不同国家的不同房价水平上调利率最终得出结论，它是连通的。
Hui很好地回答了问题，因为它充分利用数学模型研究了亚太地区与美国之间的房地产业关系和短期均衡。
Erdem对对宏观经济变化与房地产投资市场价格和收益率之间的相关性进行了详细而深入的研究。
1.2.2国内研究现状中国市场经济的发展相对较短，国内学术对房地产市场和房地产价格波动的研究还没有达到发达国家的水平。
但是，随着住房改革的深入，中国的房地产业也在迅速发展。
经过认真考虑国内经济发展的特点，中国相关领域的专家学者在房地产业学术研究的诸多方面不断深入。
1.3研究方法和内容1.3.1研究方法1、文献调研法：根据唐山市房地产市场调查情况，利用调查文献获取房地产市场数据，掌握综合性数据，研究重点突出的课题。
在这项研究中，使用了文献调查。
它的作用是：1了解中国房地产市场和唐山房地产市场的历史和现状，可以帮助研究主题。
2提供唐山市房地产的市场的全况，有益于对其进行观察与获取。
3能够取得具体资料的比较数据。
4便于对房地产的问题的进行全面的了解2、调查法：调查法是论文写作研究中经常使用的一种方法，它是一种比较完善的研究方法，有意识和全面的方式来收集有关房地产市场的真实和历史过程的信息。
它的特点是把历史法，观察法以及其他的研究法联系在一起，例如讨论法、问卷的调查、案例的研究、测试等，方便对这一现象进行明确和全面的认识。
基于此来开展研究分析，研究和总结。
相比之下，这种方法为人们提供常规内容。
本文根据唐山房地产市场存在的问题，得出结论。
研究唐山房地产市场的特点，并比较近年来唐山市房地产市场的相关数据。
1.3.2研究内容通过对所收集数据的认真研究，本文的研究背景从三个方面探讨了本文的迫切需求：商品住房价格上涨，供需结构失衡，市场秩序。
本文章对房地产的研究的重要程度和必要性进行了总结分析，经过对国内和国外的研究状况的总结，发现了这些研究中的不足之处。
通过研究内容和研究方法的概述，确定了研究方向和研究的总体框架。
在第二部分中，本文详细解释了与房地产相关的基本概念和房地产市场需求定理，房地产周期理论，供给定理，供求定理，消费者行为理论等。
结合唐山市的发展现状，终于找到了唐山市房地产市场存在的问题，最后，针对唐山市的房地产市场的持续发展的问题给予了对策建议。
第三部分，对唐山市的房地产的市场的现状进行了研究，还对投资的趋势，供求情况和出售情形等进行了分析，并且对其发展中出现的问题的特征进行了表述。
第四部分，分析了唐山市的房地产中的问题，导致这些问题的原因，并针对这些问题给出了相应的建议对策。
第2章房地产的市场的相关理论2.1房地产市场的相关的概念2.1.1房地产房地产这一个词的含义是住房与用地两个词总称，即它既包含了用地和住房也包含了他们的所有权。
房地产其实就是在用地上建造的用于商业，服务，文化，教育，健康，体育和办公楼上的各种房屋。
房地产不只是包含用地，土地的上下的一些领域同样包含在内，例如地下室的所有设施和场地。
实体的经济把房地产叫作经济房地产，这是因为其具有自身特色，也就是房地产的经济地位的固定性与不变性。
房地产在进行拍卖的时候存在三种形式的拍卖物，即房地产用地实体，使用权和建筑物。
伴随个人财产持有权的发展，房地产已经是商业发展中不可或缺的一部分。