现代经济信息
房地产信托业务的风险控制要点
冯　印 西南财经大学
摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。

但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。

本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。

关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00332-01
在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。

同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。

一、区域选择
一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。

无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。

而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。

另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。

如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。

二、交易对手
遴选交易对手是信托风控的重要一环。

在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。

优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。

由于信托公司本身的融资成本及经营成本限制，很难在这些优质融资主体上有所斩获。

总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。

因而在交易对手的选择上，更需审慎。

一般了解交易对手一般从全国排名、如房地产企业全国百强；实际控制人发家史，如白手起家、民间借贷、富二代等；现有或过往的融资渠道，如是否多样，融资的金额、期限和品种，可以印证交易对手的实力；财务状况，可关注净资产、资产负债率、现金流量，应收应付等指标；项目情况及交易对手其他项目，商业or住宅、位置、客户定位、业态户型设计、经营团队等。

三、还款来源
还款来源是指交易对手的现金流，通常分为，项目自身的现金流、公司整体的正常的经营现金流，其他筹资、变卖等产生的现金流。

一般来说，还款来源是最着重考虑的风险控制因素。

通过项目或者交易对手其他项目产生的正常的可持续的经营现金流，往往是主要的健康的还款来源。

信托公司一般会要求交易对手提供近3年审计的公司年报及近期的季报，从资产负债表中可以看出该交易对手的规模、实力，而现金流量表可看出公司的“造血”功能是否强大，是否长期依靠筹资等“输血”才能得以生存。

四、担保措施
(一)不动产抵押
不动产抵押常常是很多项目核心担保措施。

但由于评估价格往往注水，虽然信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险，但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。

如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低处置也非常困难。

抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些地雷城市还是应当慎重触碰。

(二)动产抵质押
由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。

动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。

三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。

(三)权利质押
担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。

上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。

此外，未上市公司股权、应收账款、收费权价值难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序实现困难。

(四)保证
房地产信托中常见的是法定代表人的连带保证。

但是连带保证无法锁定财产，个人财产很容易转移，而且个人债务也难以核实清楚，其实质担保能力难以确定。

五、交易结构
信托与房地产合作的方式常见是贷款模式，收益权模式、股权模式。

贷款模式结构较为清晰，但由于受风险资本的约束，导致贷款的规模受限，因而产生了一些收益权模式规避监管，但采取收益权投资附加回购方式，虽然可以规避合规方面的要求，但是在法律层面的不确定性较大。

股权模式，一般是以增资等方式进入，需要信托公司派驻人员对财务、工程进度、印信予以监管。

一般股权模式往往要求交易对手股东进行回购，签订相关的回购或对赌条约。

总的来说，虽然房地产调控不断持续，但信托公司短期内由于成本等各方面考虑，暂时不可能放弃房地产市场这块蛋糕。

但是由于审查往往是时点上的控制，而房地产风险却伴随整个信托发行，本息回收全过程，而由于信托公司从业人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，风险全流程控制的能力还较弱。

应当说业务开拓必然伴随着风险容忍度的提高，风险管理渗透全流程，并越来越注重后期管理，路漫漫其修远兮，吾辈必上下求索！
作者简介：冯　印(1985-)，女，重庆市人，经济学学士，单位：西南财经大学金融学院，研究方向：风险管理方向。

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