住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。

Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。

Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。

Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。

John M.Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时,解释能力最强。

本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。

一、住宅价格波动主要影响因素分析1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。

宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。

宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。

但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。

这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。

更重要的是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。

房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。

2.投资及其波动与住宅价格波动。

房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。

由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。

投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。

一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。

投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市场认识的模糊性。

另外,银行信用极度扩张。

银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。

二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。

房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。

盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。

这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

三是房地产有效需求严重不足。

这是由多方面原因引起的。

首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。

其次,房价收入比不合理。

据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3〜6倍之间时比较合理。

而我国一些城市的房价收入比高达10〜20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。

再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。

3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。

住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。

由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情况。

此外贷款作为房地产投资资金的重要来源,也是直接影响房2007 • 13经济论坛49地产生产的重要因素。

又由于房地产商品价值量大收,其需求会因入、心理预期等因素的变动产生周期性的特征。

供需通过销售实现平衡。

如果销售增长总是低于供给的增长,最终必将导致房地产市场空置增多,房价下跌,反之则房价上涨。

4.政策与住宅价格波动。

影响房地产周期波动的政策因素,主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、土地政策等,这些具有明显周期性质的政策因素,在短期内对房地产业的运行状况,影响是较为显著的。

在宏观政策方面,政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。

一是财政政策。

政府可以通过税收、财政补贴和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节,进而影响到房地产业的波动。

二是货币政策。

政府主要是通过货币供应量变动与利率变动等方式,对房地产经济运行过程形成外部冲击和干扰。

利率的“价格比较”作用也在一定程度上体现出利率在房地产周期波动中的传导作用。

利率本质上是资金的价格表现,房地产投资的利润率和内部收益率,与利率具有可比性,只有当房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商才会借贷资金,反之就会退出市场。

在微观政策方面,主要是对房地产开发资源的控制政策,如对土地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。

由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性,微观政策的效果往往更直接和及时。

5.心理因素对住宅价格波动的重要影响。

一般而言,住宅市场行为心理主要是通过以下三个方面影响住宅供求进而影响住宅价格的。

(1)房地产投资者或购买者的乐观预期。

由于住宅是人们的生活必需品,在短期内,住宅的需求弹性低,即不会随着价格的波动而大幅度地变化。

同时住宅具有抵抗通货膨胀的能力,这种保值和增值功能,刺激了住宅购买者把购买住宅作为一种投资,而不仅仅为了使用。

这种稳定和潜在的需求特性会影响到房地产开发商和购买者,使开发商产生过高的投资期望,加大对房地产的供给量,使购买者认同较高的投资价值,加大对房地产的需求。

(2)羊群效应的影响。

由于房地产的不可移动性,彼此相对隔绝,市场信息流动不充分。

这就给房屋需求者的预测和决策带来一定困难,但是为开发商的促销活动提供了操作空间,使房屋的购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动。

(3)房地产开发投资的决策期长。

决策期的长短影响到投资者的预测和判断,决策期越长,引起预测和判断失误的可能性就越大。

综上所述,住宅市场行为心理容易使人产生悲观情绪或者乐观情绪。

在房地产处于复苏与繁荣时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,从而大量投入资本,形成需求泡沫,使房地产更加繁荣。

在房地产处于衰退时期市场低迷,在悲观情绪的支配下,投资者过低估计销售量和销售价格,导致量减价跌。

这种乐观情绪和悲观情绪在人们思想上的交替反映,会引起住宅市场的周期波动。

二、住宅价格波动计量模型的设定在以上分析中,有些因素对住宅价格的影响是完全可以用数学模型来度量的,但更多的因素是无形的,虽然可以感觉到, 但无法在数学公式中表达出来。

在构建模型时,本文先选取那些相对较易获得统计数据的变量因素来进行计量分析,以探讨哪些因素是影响住宅价格波动的主要因素。

根据理性预期的相关理论,我们可以建立以下住房价格波动模型:Pt=pt*+ 01 式(1)其中,Pt为住房价格的变化率，反映住房价格每期变化情况,可以用房地产指数代表(若不加特殊说明,小写字母表示的是取自然对数，即Pt=LnPt);Pt* 为理性预期均衡价格变化率，反映理性预期均衡价格每期的变化情况，可以用理性预期均衡价格指数来表示;差项0 t 反映了价格动态异于理性预期均衡价格的变化过程。

Pt*=a0+a1et+a2yt+a3rt+a4it 式(2)其中,et为人口增长率；yt为人均可支配收入增长率;rt为实际利率的变化率;it 为房地产开发投资增长率。

0 t=入0+ 入1Pt-1+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)+ ① t 式(3)其中,Pt-1*为理性预期均衡价格,Pt-1为住房价格，①t为随机干扰项。

0 t 反映了本期市场价格动态异于理性预期均衡价格的变化过程,它可由期初对偏离的预期与随机项表示,期初对偏离的预期是由两部分组成,一部分是理性程度较高的投资者的理性预期,一部分是理性程度较低的投资者外推式预期。

对于理性程度较高的交易者在期初对本期价格波动的预期由(Ln Pt-1*-Ln Pt-1)表示，它是期初(上期末)市场价格与理性预期均衡价格的偏离。

按照进化博弈思想,市场中的投资者通过学习,不断由理性程度低向程度高转化,因此理性预期行为将成为模仿的对象。

由此可见,交易者的这种行为使市场产生了一种均衡的力量,而均衡的结果也正是我们前面理论模型中所要反映的不完全信息条件下,有限理性的均衡价格。

在模型中，用(LnPt-1*-LnPt-1)更进-步表明这种趋势所起的作用。

当市场价格低于均衡价格时,房地产被低估,投资收益可能为正;当市场价格高于均衡价格时,房地产被高估,投资收益可能为负。

理性程度较低的投资者的预期由Pt-1 表示,它是上一期价格变化。

(下转第91 页) 市场经纬・MARKET50经济论坛2007 • 13(上接第50页)将以上三式合并,可得到如下住房价格波动模型:Pt=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ -1+ 从21PnP1*-LnPt- 1)+ ① t 式(4)我们最终所得到的有限理性预期均衡价格模型为Pte=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)式(5) 其中,Pt-1*是这样得到的，我们假定基期(t=0)住房价格为均衡价格,这样我们就可以做如下计算:LnPt-1*=LnP+t-1i=0!Pi*。

而在实际计算时,采用均衡价格定基指数来表示均衡价格,用房地产定基指数来表示房地产价格。

所以运用上述模型可以对住宅价格波动的影响因素进行定量分析,随着中国住宅市场的不断发展和统计数据的日益健全,就可以对各影响因素的重要性做更深入的定量分析判断,本文主要是着眼于阐述对该方法的运用。

三、结束语国外对房地产周期的研究已进入了多样化深入发展的新时期。

国外学者研究房地产周期时,不仅进行一般的理论分析,还采用各种指标,综合运用各种数学工具,进行实证分析,从而较好地描述了房地产周期波动的轨迹,揭示了房地产周期波动的原因。

无论从研究的方法还是研究的内容上讲,国外房地产周期研究对中国房地产周期研究都有着重要的借鉴意义。

虽然国内学者对住宅市场周期波动的原因分析取得了很大进展,但是,与国外相比,研究毕竟还处于起步阶段,还存在一些问题。

(1)理论基础薄弱。

基本上都是套用国民经济周期原理来研究房地产周期。

(2)研究工具有待于改进。

研究的方法仍然以定性研究为主,难以对变量间的关系做出准确的判断和描述。

(3)研究条件差。

中国由于特定的历史条件和特殊的体制环境条件,房地产真实统计数据体系不健全,收集数据、实践调研难度很大,这就造成在指标体系的研究设计方面往往由于资料的采集困难而失败。

上述问题既受我国经济发展和房地产业发展背景的影响, 又受我国研究条件的限制。

因此,希望本文对住宅价格波动规律影响因素的分析能为这一课题的深入研究做补充,通过加强实证分析更加准确地把握我国房地产周期波动的规律,为政府部门制定反周期调控措施提供理论指导,为房地产各主体做出正确的投资决策提供参考。