货币政策对房地产价格的影响
刘琳招商银行股份有限公司重庆分行
【摘要】本文分析了货币政策影响房地产价格的传导途径，并指出目前我国货币政策在调控房地产价格上的不足之处，最后对我国货币政策在调控房地产价格方面提出了一些政策建议。

【关键词】货币政策房地产价格传导途径
一、货币政策影响房地产价格的传导途径１．利率传导途径。

近年来，我国中央银行主要是通过调整金融机构的存款、贷款基准利率来控制房价。

假设央行下调存款准备金率，货币供应量增加，在金融市场流动性效应发挥作用下，市场利率下降，企业融资成本降低，房地产投资增加，房地产供给增加，使得房价普遍下降。

而另一方面，由于社会总投资的增加，带动了社会总产出的增加。

从而人民群众的收入增加，于是提高了对房地产的投资需求和消费需求，这在一定程度上促进助推了房价的上涨。

另一方面，由于大部分购房者没有一次性付款购买的能力，而普遍采用住房贷款抵押的方式来购买，于是利率的波动直接影响其购房成本。

因房地产价格富有弹性，购房成本变化会直接影响消费者进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，继而直接影响房价。

例如央行提高贷款基准利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房地产市场，需求下降自然会导致房价下降。

２．信贷传导途径。

信贷传导途径主要包括银行贷款和资产负债表两种途径。

首先是银行贷款，在二级银行体制下，央行通过公开操
作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具对货币供应量进行调节。

这一系列政策会造成商业银行流动性的变化，从而对贷款供给能力产生影响。

银行贷款能力的变化，一方面会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的需求，导致其价格发生变化；另一方面会影响那些通过银行贷款进行融资的房地产开发商，使他们改变对房地产的投资，影响供给，继而影响房价。

资产负债表传导途径着眼于指定借款人资产负债状况的影响，货币政策对经济运行的影响可以经由对特定借款人授信额度的制约而得以强化。

若央行采取紧缩的货币政策，随着社会和市场上不断减少的货币供应量，市场利率水平将大幅度提高。

借款人就需要支付不断增长的利息额度，因而借款人的资产负债状况就会恶化，会生成道德风险继而逆向选择，从而降低了银行的贷款量。

居民可获贷款数量减少，潜在购买者减少，对房地产的需求减少，进而房地产价格降低。

３．资产价格传导途径。

货币、债券、股票和房地产等资产共同组成了投资者的资产组合。

理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用最大化的目的。

若央行实行紧缩性的货币政策，提高利率和减少货币供应量，那么货币资产的收益率上升、边际效用增加，原有资产组合的均衡被打破。

投资者会增加资产组合中货币资产的比例，而减少房地产等非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致房地产等非货币资产的需
求减少、价格降低。

另外，若央行使用一系列政策工具使货币供应量减少。

导致利率上升，国内本币存款的收益吸引力高于用外币计价的存款收益，本币的相对价值上升，即本币升值，国内房地产价格相对于国外房地产价格上升，外资退出国内市场，减少了对国内房地产的需求，致使国内房地产价格降低。

二、目前我国货币政策调控房地产价格的不足之处１．尚未市场化的利率及利率差的扩大，冲销了利率作为政策操作指标的能力。

货币政策从制定到实施再到对房地产价格产生影响，这之间需要一个较长时间的传导过程，而利率是连接其中的重要纽带，目前我国的利率尚未市场化并且央行在连续几年的加息过程中，存贷款利率提高的比率却不是对称的。

央行的加息措施，原本是控制商业银行的信贷规模，但存贷款利率差的扩大反而更刺激了商业银行的信贷规模的扩大，高利差环境已在某种程度上成为了鼓励银行扩大贷款规模的最大动力，因为这种贷款能为银行带来更加丰厚的利润（当前我国商业银行利润组成主要来自存贷款利率差额）。

２．通货膨胀进一步刺激了对房地产的需求。

货币的流动性过剩进一步推动了通货膨胀的加剧，央行在２００９年货币政策执行报告中称。

我国的通货膨胀压力在不断加大。

在费雪方程式中，名义利率等于实际利率加上预期通货膨胀率，于是理性的投资者在投资时会考虑实际利率而不是名义利率。

在高通货膨胀率下，我国的实际利率已经
很低或者是负利率。

对居民来说，如此低的实际利率以及对通货膨胀上升的预期，促使人们不愿意持有货币，同时我国资本市场容量的限制，使得人们偏好持有非货币资产，主要集中于房地产市场，这就促使对房地产的需求增加，导致房地产价格上升。

三、未来我国货币政策调控房地产价格的政策建议１．完善金融市场，提高利率和汇率的市场化程度。

让利率和汇率成为反映真实经济运行的指标，保证货币政策的传导途径的畅通。

我国的利率和汇率未完全市场化，货币政策的传导渠道受阻，货币政策的独立性和有效性不足。

因此建议同步加大利率和汇率的市场化改革。

制定货币政策时应将货币数量政策、利率政策和汇率政策协调一致加以考虑。

２．控制住房贷款规模和结构，控制货币供给量的增长速度。

作为金融监管部门，我国的金融机构如银监会，必须要加强住房贷款数量和结构的控制，从而抑制房地产的投机性需求，进而全面提高住房贷款的质量，抑制过热的房地产市场发展从而降低了贷款风险。

针对实体经济的发展需要，我国的货币政策的信贷机制需要更加集中于对结构调整和拉动内需的支持，从而继续强化对三农、中小企业和就业等薄弱环节的资金和信贷支持，防范潜在的信贷风险。

３．制定和实施具有前瞻性的货币政策。

市场本身具有滞后性，任何形式的市场信号都只能在发出之后才会得到验证，因此任何针对市场信号进行的政策都是滞后的。

从而制定一个具有前瞻性、先验性和预测性的货币政策是相当重要的。

我国的金融管理机构应该结合我
国房地产金融的实际情况及主要问题，建立健全并进一步优化完善房地产市场预测尤其是风险预警制度体系。

参考文献：
艾丹．货币政策在抑制高房价中的作用［Ｊ］．辽宁师专学报（社会科学版），２０１０，（４）．
刘旦．货币政策与房价的关系研究［Ｊ］．上海房地，２０１０，（３）．
范长江．货币政策对房地产的作用［Ｊ］．中国地产金融，２００９。

（１__________）．２４３经济论丛 __。