2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。

改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。

同时也取得了飞速发展。

1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。

1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。

1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。

这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。

资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。

在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。

1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。

是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。

1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。

这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。

2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。

其中尤其以北京上海更为突出。

这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。

3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。

在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。

后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。

现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素；②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素；⑧心理因素【4】。

3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。

所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。

(1)位置17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。

房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。

关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。

尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。

房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。

房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。

房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。

当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。

(2)地质条件地质条件决定着土地的承载力。

土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力．地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。

建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。

(3)地形、地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。

地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用影卜值，从而影响其价格。

一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。

在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。

地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，±地需求增加，而士地向外发展受地形，地势的限制，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。

(4)建筑物本身建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量，外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。

以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。

凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

3．2．2环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。

这方面的因素主要有大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

(1)大气环境大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。

空气质量的好坏，对人体健康十分重要。

房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。

(2)水文环境地下水、沟渠、河流、江湖，海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。

如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。

(3)视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

3．2．3人口因素(1)人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。

当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

(2)人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。

人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。

如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

(3)家庭人口规模这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。

家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。

一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

3．2．4经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄，消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收入。

这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。

(1)经济发展经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来说；根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动：以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动；以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。

经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

(2)利率房地产价值与报酬率负相关；而报酬率与利率正相关。

所以，房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。

决定利率水平的因素主要有下列几个：①平均利润率。

利息是来自利润的一部分。

企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。

因此，平均利润率构成了利率的最高界限。

但利率也不会等于零，否则就不会有人把钱借给他人。

所以，利率介于平均利润率与零之间。

②资金供求状况。

利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。

当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。

随着资金供求状况的变化，利率在平均利润率与零之间波动。

③预期通货膨胀率。

在信用货币条件下，特别是在纸币制度下，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。

为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息额不受损失。

当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率；反之，利率一般会相应下调。

④国家经济政策。

利率是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆，必定受国家的控制和调节。

国家根据经济状况和经济政策耳标，通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影响市场利率，进而达到调节经济，实现其目的。

如中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从而引起市场利率上升；当采用货币扩张政策时，又会降低再贴现率，从而引起市场利率下降。

⑤国际利率水平。

在国际经济联系日益密切的当代，国际利率水平及变化趋势对国内利率也有重要影响。

这种影响是通过资本在国际问的流动实现的。

⑥国际收支状况。

当一国国际收支持续出现大量逆差时，为了弥补国际收支逆差，需要利用资本项目大量引进外资。

此时，该国金融管理当局就会提高本国利率；反之，当出现大量顺差时，为了控制顺差，金融管理当局可能会降低利率，以减少资本项目的外汇流人。

(3)物价房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来进行比较。

房地产价格与一般物价的关系非常复杂。

通常，物价的普遍波动表明2l货币购买力的变动，即币值发生变动。

此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

就宏观来看地价上涨与～般物价上涨的因果关系。

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

但在房地产价格中，土地价格，建筑物价格和房地价格，或者不同类型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。

(4)居民收入通常，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从面会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。