●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析
（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）
●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
(4)资金筹集（Financing）
●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（5）市场与投资环境（Market & investment climate）
（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即： 折现率=无风险报酬率+风险率
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
（1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ）
●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报
（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）
影响房地产价值与价 格的因素分析
冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心主任、
城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师
一、房地产的基本概念
1 ．房地产是指土地及其上的定着物（包括建 筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草 和建筑物的附属设备）。 2 ．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包 括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表 面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影 响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及 四项权能。
●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制
二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）
1． 投资置业（Acquisition or Purchase）
(3)买卖合同（Buy-sell contract）
●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
耶鲁年薪的现值
$62 000 $60 000 $57 851 $55 597 $53 275 $50 916 $48 545 $46 184 $43 852
10
总计
$80 000
$33 928
$540理（Manage the investment）
（1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。
3．房地产转让（Alienation）
（1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。
三、影响房地产价值的主要因素 分析
影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境 和市场需求。
表1－1两份工作的比较
年数
1 2 3 4 5 6 7 8 9
哈佛的年薪
$80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000 $80 000
哈佛年薪的现值 耶鲁的年薪
$80 000 $72 727 $66 116 $60 105 $54 641 $49 674 $45 158 $41 053 $37 321 $62 000 $66 000 $70 000 $74 000 $78 000 $82 000 $86 000 $90 000 $94 000
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
（一）资金的时间价值
先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美 元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美 元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价 值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱， 我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三 年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此 类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加， 我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723 美元。相当于我在第一年借入这个数目，然 后用整整10年的收入偿还。