万科前期策划报告1市房地产宏观环境分析1.1社会经济现状及发展趋势1.1.1社会经济现状1近年来，市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，市的经济运行仍然保持健康、快速发展。

经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：市2003年1-5月各产业经济运行情况经济运行主要呈以下特点：1.工业保持高增长，效益继续改善2003年1-5月工业经济运行情况2.投资全面提速，房地产持续升温2003年1-5月固定资产投资情况地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。

但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。

3.进出口强劲，招商引资放缓2003年1-5月进出口及招商引资情况4.财政收支平衡、金融形势良好2003年1-5月财政收支及金融形式情况由于消费收缩，居民手持现金向金融回流。

贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。

5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大从以上数据看出，市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。

可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动市的房地产消费需求的增长。

6.劳动就业形势基本稳定2002年度城镇就业情况人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人）全市从业人员131.64 7.36城镇在岗职工14.24 ----私营个体从业人员47.48 ----乡镇劳动力69.85 ----人数（单位：人）登记失业率城镇登记失业人数7531 2.44%全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。

尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。

随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发展的。

1.1.2社会经济发展趋势21.经济保持快速健康发展由上图所显示的数据表明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍占主导地位，第三产业有快速增长的势头。

工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。

2.人民生活质量稳步提高根据市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业则有大幅的上升。

城市人均住房面积由于政府对外来技术人才的增容政策导致户籍人口的增长而下降，这将给房地产业提供新的发展空间。

3.第三产业成为发展重头戏，房地产业借势持续升温，市场消化将有压力（单位：万平方米）2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月施工面积234.08 254.28 283.28 303.21竣工面积21.03 44.54 49.9 52.51销售面积12.21 26.99 32.1 36.46空置面积10.94 118.26 119.86 114.8 尽管总的来说今年上半年的商品房发展是呈上升趋势，但从以上的统计资料所显示的情况来看，我们不难发现：施工面积和竣工面积是在逐月上升的，而销售情况却不乐观，因此而导致空置面积随即上升。

由施工面积和竣工面积来看：今年上半年的竣工面积远远低于施工面积，可见，接下来的竣工面积将大大增加，这将为今后的销售市场增加巨大的压力。

4.疫后消费者信心指数上升，消费力复苏，消费需求将向居民住房、汽车等领域扩大“非典”之后的经济逐步上升，消费力渐渐复苏，据国家统计局中国经济景气监测中心在今年第一季度的调查显示：超过五成的消费者对中国经济在未来十二个月的表现持相对乐观的预期。

可见消费者的信心指数在平稳上升。

银行对于个人消费贷款额度加重，其主要原因是由于消费者的需求在向住房、汽车领域扩大。

而汽车行业的兴起也一定程度上带动着房地产业的发展。

人均汽车拥有量在扩大的同时，距中心城区较远的楼盘也因其良好的素质而被广大消费者所青睐。

5.私人汽车增长量的大幅上升，将有力拉动房地产业从城市中心向周边区域发展32002年市汽车拥有总量情况目前市城镇居民汽车拥有量已超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，率先进入汽车普及时代。

每百户汽车拥有量的增长率已由2001年的10辆增加到2002年的15辆，增幅为50%。

去年市的私家车拥有量占汽车拥有总量的一半还多；在去年新车增长量中，私家车的购买率高占60%。

私人汽车的拥有量如此迅速的发展，将有效拉近地理上和消费者心理上的居住距离，远距离项目的市场将被激活。

1.2居民收入及支出现状分析42003年1-5月居民收入及支出情况项目数值（单位：元）同比增长率城镇居民人均可支配收入6684 +3.15%人均工薪收入4960 +6.99%工资及补贴收入4939 +6.75%人均财产性收入121 +85.50%人均消费性支出4610 -0.14%指数（上年同期=100）同比增长率人均居住支出112 +12%杂项商品消费68.17 -31.83%娱乐教育文化服务消费79.85 -20.15%今年1—5月份市城镇居民人均可支配收入增幅的主要原因是：1.人均工薪收入稳步增长。

2.人均财产性收入增幅较大。

其主要原因是利息收入和出租房屋收入大幅度增加。

今年1—5月份市城镇居民人均消费支出总体下降的主要原因是：1.受“非典”影响，“五一”黄金周长假期缩短，居民消费意欲减弱所致。

2.在各人均消费支出中，仅有人均居住支出一项是呈增长的趋势，可见，消费者对住房的支出是颇为重视的。

在不可预见的因素的影响下，人均居住支出相对于其他的基本生活消费来说，受影响的程度较小。

1.3城市发展规划1.规划蓝图根据市1992～2010年城市总体规划，确定了城市发展阶段与规模：第一阶段城市建设用地为79.07平方公里；第二阶段城市建设用地为100.40平方公里。

中心城区的建设用地必须集中紧凑逐步发展，确立了组团式布局的城市结构形态。

城区分石岐组团与港组团，中间以广珠高速公路及其两侧的烟筒山、五马峰等13平方公里用地为组团分隔用地。

2.未来重点发展区域在政府未来重点发展区域——东区，是市政府提出“以城市东部为龙头，南、西、北区齐头并进”近期规划的重点。

凭借超前的政府规划、畅通的交通路网、良好的生活配套，将成为吸引中区、北区甚至西区购房者的新城市中心生活区。

3.“一区三线”森林改造计划该规划确定围：“一区”，指环市路长江路口至长江水库坝；“三线”，指市境三条公路沿线，东线从火炬区开始，沿逸仙公路至交界处；中线从市区开始，沿城桂公路至三乡牛爬斜；西线从南区开始，沿105国道至交界处。

该规划初定实施时限为8年，后又加快步伐，改造总面积为69279亩，其中长江旅游区4258亩，东线11990亩。

中线16058亩，西线36973亩。

1.4分析小结从今年1-5月份的社会经济现状来看，“非典”疫情虽然对社会经济产生了一定的影响，但市在抗击“非典”的同时，社会经济所呈现的是平稳健康发展的状态，这对房地产业起着良好的促进作用。

1.三大产业均向良好的势头发展，作为政府重点发展的第三产业，房地产业的发展势头强劲；2.房地产市场虽然趋旺，但投资需求拉动显著，商品房施工面积的增长速度，远远大于销售面积增长速度，积压商品房的消化问题值得重视；3.工业及进出口业的高速发展，将带来大量的外来人口，同时也为房地产业带来潜在的消费群；4.政府新增个人贷款，消除消费信贷障碍，使得住房贷款得到拉动，促进了消费者对房地产业的投资；5.居民收入的提高，尤其是二手市场的活跃，使得房屋出租收入大幅增加，同时带动了消费者对房地产的投资热情；6.“非典”疫情导致了人均消费支出的下降，也极大程度上影响了居民的消费欲。

随着全国人民抗击“非典”的胜利，疫后全民抑制已久的消费欲将被激发，届时消费力的上升，也将为房地产业带来新的活力。

2市房地产市场调研分析2.1房地产市场发展现状2.1.1市房地产市场发展概况早在八十年代末九十年代初，市就明确提出“控制旧区建新区，建好新区改旧区”的规划建设方针，先后加强了东区、西区、南区、北区的建设，并对旧城（石岐中区）进行改造，使城市功能进一步完善，完成了城市的整体改造。

在房地产业的发展工程中，市一直坚持"统一规划，合理布局，综合开发，配套建设"的方针。

城区居民人均居住面积由1996年的20.2平方米上升到2002年的29.3平方米。

“十五”期间，旧城区改造，产生新的“土地”和大量的拆迁户，为市房地产发展提供了后备资源和稳定的消费市场。

市通过多层次的交通网络建设和各项基础设施建设，为房地产业拓展了更加广大的地域围，而城市化的步伐加快，交通便利，也令一些镇区高收入群体在城区置业，他们或为了度假，或为了子女的教育，愿意来城区居住。

目前楼盘众多，供应量较大。

的房地产市场现有100多家发展商，随着市场的激烈竞争以及《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布，将会对一部分实力较弱的发展商造成打击，继而在二-三年逐渐退出房地产舞台，市场份额将向实力雄厚的房地产开发企业集中。

2.1.2市近期房地产市场发展特点1.商品房销售进入调整阶段，房地产业的整体发展将放缓2002年1至12月，市一手商品房销售登记备案宗数、销售面积、销售金额及同期对比详情见下表：从以上数据看，2002年市一手商品房销售出现了轻微的降幅，这说明当前的一手商品房销售市场出现了回调现象。

这种在总体交易稳定持平基础上出现的局部回调现象，是符合市场客观规律的；市的房地产市场已高速增长多年，现时的调整，一来可以避免泡沫风险的产生、二来可以为今后的发展积蓄基础力量。

另外，随着《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，整个房地产业的发展将放缓。

因为房地产业中重要的经济支持就是银行贷款，随着上述通知的颁布必然会使一些房地产企业面临资金压力，中小规模的房地产商资金影响会更大，虽然市的房地产项目有多数是外销项目，但对未来发展主要依靠二次置业者的房地产市场仍然影响较大，必然使整个房地产市场发展放缓。

2.东区继续保持强劲的发展势头市政府提出“以城市东部为龙头，南、西、北区齐头并进” 的近期规划，东区是政府未来的重点发展区域。

东区凭借超前的政府规划、畅通的交通路网、良好的生活配套，将成为吸引中区、北区甚至西区购房者的新城市中心生活区。

3.住宅品质不断提升，高档楼盘风起云涌虽然市的房地产产品的住宅水平位于全国前列，雍景园、阳光花地两个楼盘获得了国家建设部评审的“小康住宅”称号，这样的小区在全国来说还不足30个，而就有两个。

同时如奕翠园、凯茵新城等高素质楼盘也在不断的涌现。

4.市场细分不断深化随着房地产市场竞争的激烈，房地产业界的营销水平在逐步提高。