建华地产
5
产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
石化产业链
石化产业链上中 如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱
下游项目
丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的
MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。
供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；
工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；
图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长， 竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比 增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元, 同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。
建华地产
2004
2005
2006
2007上半年 2007年下半年
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳 客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。
建华地产
13
市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
建华地产
7
市场回顾：
从此，淡澳地区大规模建设已成为热点， 房地产市场竞争也日趋激烈……
建华地产
8
市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长
2002—2006淡澳地区房地产发展趋势
50 40 30 20 10
0 2002
2003
2004
2005
2006
投资（亿元）
施工（万平米）
竣工（万平米）
2007年2月
建华地产
15
国家宏观调控的目的： 促使房地产市场健康、规范、有序地发展
建华地产
16
宏观政策对淡澳市场的影响
1 国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求 2 淡澳地区房地产销售速度明显减缓。
3
淡澳地区房地产均价有所回落。
建华地产
17
2008淡澳房地产市场走势预判：
1、房地产市场供应增长速度将大于需求增长速度，市场竞争更加激烈。 2、房地产价格将进入一个相对平稳期，预计到2008年下半年有一定小幅度的增长。 3、淡澳地区深圳客户所占比例将会减少，淡澳地区新移民购房成数将有所增加。
➢大亚湾房地产价格洼地效应
34
SWOT总结：
界定项目属性
属性
区 位于行政金融商务区（CBD）； 位 属 性 位于中心区最核心地段
建华地产
14
政策出台过程
✓第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息 ✓ 再次上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年12月 2007年11月
✓针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率
2007年10月
✓央行第五次加息
2007年9月
✓ 上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年3月
✓ 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点
加州阳光43万平米
40万平
滨海星城22万平米 菩提园21万平米 20米万平
君汇上城16万平米 金汇项目18万平米
米
听涛雅苑13万平米 爱顿第3季15万平米
秋谷阳光里11万平米 新天名城16万平米10万平米
蓝湾半岛9万平米 美岸栖庭7万平米
观山苑6万平米
东方新天地7万平米 峰景湾6万平米
5万平
新际·首座 4万平米 马中花园 3万平米
建华地产
6
产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
大亚湾西区产业链
企业名称
经营范围
永昶集团 三洋光电有限公司 智恩电子有限公司
集团下属有7家电子制造厂 生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品 从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品
宝兴钢铁（惠州）有限公司
主要生产线材、型材的短流程钢厂。
惠州大亚湾美亚电子厂
主要研制优质高效电子镇流器
森科玩具（惠州）有限公司
电动玩具
光弘科技有限公司
激光头、激光机芯的加工
广隆注塑厂
生产塑料模型、塑料产品
明昌实业有限公司
生产纸品
东风车城
东风汽车零部件生产
大亚湾合正电子有限公司
生产铜箔半固化片、多层板等产品
鼎富电子有限公司
生产双面、多层复合电路板，产品全部外销
……
……
大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业
污水处理工程：法国公司；
石化区配套工程 仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储
项目
项目；
包装材料工程：国内企业；
供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程
焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司
其它服务 物流公司（如：中信物流）
石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业
在大亚湾第二阶段发展历程中， 产生的阶段性需求商务需求目前市场供应量还不足
建华地产
26
技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
建华地产
物业发展建议
27
CBD 本项目位于大亚湾中心区，其规 划定位为行政金融商务居住区。
项目区域环境 地块分析
建华地产
本案
28
项目区域环境 地块分析
淡澳地区房地产市场是一个深圳客户占主导的投资市场
建华地产
12
市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳
2002-2007年淡澳地区商品住宅均价图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
976
2002
1437
1866
2316
2952
3800
4100
2003
9
市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量
碧桂园 300万m2 +
振业城 300万m2 +
翡翠山城117万m2 +
加州阳光43万m2 +
中天彩虹城 46万m2 +
德州城 52万m2 +
…… 滨海星城22万m2
= 880万m2
建华地产
碧桂园300万平米 振业城300万平米
翡翠山城117万平米
100万 德州城52万平米 中天彩虹城46万平米 平米
➢地块与海距离不远，具有一定的海景 资源。
➢地块处于大亚湾中心区，属海滨居住区 空气较清新。
SW
O
机会：
T 威胁：
➢大亚湾中心区行政金融商务居住区的
定位，是本地块的利好机会。
➢市场竞争者的威胁。
➢沿海高速的修建，缩短了大亚湾与深
圳的距离，与深圳一小时生活圈的形成。➢国家宏观调控政策的威胁。
➢大亚湾西部产业区企业的进驻将会带 来大量的人流。
建华地产
18
此时，我们需要寻找市场机会……
建华地产
19
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
楼盘
东方新天地 滨海星城 海韵华庭 君豪公寓 美岸栖庭 峰景湾 新天名城
公寓
一房
两房
三房
套 面积区间 数 单位：㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
156 40-43
508
40
套 面积 数 区间
52 73 ㎡ 180 58-65
套数
260 500
面积区间 单位：㎡
75-117 68-75
套 面积区间 数 单位：㎡
-
-
260 106-121
-
-
90 42-59 70 85-94 20 117-121
56 29-33 56 37-52 182 ㎡
156
34
192 42 ㎡ 92
65-88 74 ㎡
30 99-102
-
-
-
-
-
-
181 71-79 ㎡ 202 87-93 ㎡
-
-
-
-
386 84 ㎡ 464 103-128
四房
套数 面积区 间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
64
117-
118 ㎡
46 150 ㎡
复式
套 面积 数 区间
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
25 260
新际首座
-
蓝湾半岛
-
-
474 39-51 158 65 ㎡
㎡
-
128 -
128
-
162
-
162
-
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型
北面 东面 西面 南面
景观 ★ ★★ ★★
★★★
视野 ★★ ★★ ★★ ★★★
噪音 ★★★ ★★★ ★★
★
建华地产
商业 本项目位于大亚湾中心地段，靠近主干道，地块的北面和东 面人流量最为集中商业价值高，可塑性强，昭示性好。
安
惠
住宅 大
道
本项目商业价值大于居住价值，从地块景观、视野、噪音等
居住方面考虑，地块的西南处适宜摆放些居家型住宅。
建华地产
22
市场机会扫描
关键词：供应结构——户型面积
大亚湾户型面积配比图
30% 25% 20%
15% 11%
17%
24%
13%
25%
10%
5%
2%
0%
40平米以下