第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
三、管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅 费等。
四、投资利息
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还
是自有资金都应计算利息。
五、销售费用
销售费用是销售开发完成后的房地产所需的 费用。
六、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产应由开 发商缴纳的税费。
4.或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造， 由建筑承包商将直接可使用的建筑物交给发 包人，在这种情况下，发包人应支付给建筑 承包商的费用，再加上发包人应负担的正常 费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建 价格。
三、建筑物重新购建价格的求取方式
1、重置价格
重置价格又称重置成本，是采用估价时点 的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点的价格水平，重新建造与 原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物 的正常价格。
（1） 单位面积法 （2） 单位体积法
例5-2：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类 建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造 价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价 格可估计为:
300×1200=36（万元）。
例5-3：某建筑物的体积为500m3，该类建筑 结构和用途的建筑物的单位体积造价为600 元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计 为:
500×600=30（万元）。
2、分部分项法
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位 价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的 方法。
3、工料测量法
建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 2、成本法的理论依据 （1）从卖方的角度看是生产费用价值论； （2）从买方的角度看是替代原理。
二、成本法适用的对象和条件
1、成本法适用的对象
只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以 假设开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价；
÷【1－（5.5%+9.5%）】
÷（2000000×60%）
=439.4（元/㎡）
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本＋土地开发成本
＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋ 销售税费＋开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发
成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折 旧
二、重新购建价格的求取思路
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房 地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建 造的房地产；
也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比 较法进行估价的房地产；
还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。
2、成本法适用的条件 （1） 自由竞争； （2） 该种商品本身可以大量重复生产； （3） 区分实际成本和客观成本； （4） 结合市场供求分析来确定价格。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润
例5-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒 地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发 期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和 开 发 利 润 分 别 为 可 转 让 熟 地 价 格 的 5.5% 和 9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的 平均单价。
三、成本法的操作步骤
1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 的资料；
2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金 等。
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房 屋建设所需的直接费用、税金等。
注意:
根据适用于新开发土地的基本公式分析
将公式做必要的转换
该荒地开发完地开发总成本＋ 总管理费用＋总投资利息）÷【1－（销售 税费率＋销售利润率）】÷（该荒地总面 积×可转让土地面积的比率）
=【120000000×（1+10%）3+250000000× （1+10%）1.5】
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状态的估价对象 所需的一切合理、必需的费用、税金和应得 的利润之和。具体理解: 1、重新购建价格是估价时点的价格； 2、重新购建价格是客观的价格； 3、建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格。
第四节 重新购建价格