《土地管理学》课程论文学院：中南林业科技大学理学院班级：08 级土地资源管理一班姓名：黎佳文学号：20084415题目：基于GIS的长沙市楼盘均价分析指导老师：孙华2011 年4月目录引言 (2)1 长沙楼市概况及选取楼盘的基本资料 (3)1.1 长沙房地产发展概况 (3)1.2 楼盘概览 (4)2 分析影响均价的各因素 (5)2.1 各行政区交通条件分析 (5)2.1.1 开福区楼盘交通状况分析 (5)2.1.2 芙蓉区楼盘交通状况分析 (5)2.1.3 天心区楼盘交通状况分析 (6)2.1.4 雨花区楼盘交通状况分析 (6)2.1.5 岳麓区楼盘交通状况分析 (6)2.2 楼盘均价与交通条件关系 (7)2.3 均价与CBD和火车站距离的关系 (8)2.4 升值潜力分析 (9)3 土地资源管理中存在的问题及对策 (9)3.1 土地管理中存在的问题 (9)3.2 加强土地管理所采取的措施 (10)4 结语 (12)参考文献 (13)摘要：本文就长沙市五个行政区区共30个楼盘的均价以及可能影响到其均价的一些因素进行调研，借助arcgis平台使得这30个楼盘的布局以及周边交通情况更加直观，并借助gis来生成统计报表，用科学的方法对该地区影响房价的因素作出分析，并得出在假设其他条件一定的情况下，房价与其距离CBD以及火车站是呈正相关的。
显然，交通状况与周边配套设施的完善程度也是影响房价的一个重要的因素了，总的来说影响房价的因素来自很多方面。
但由于本文研究的对象是整个长沙市，而且鉴于各行政区楼盘交通条件的差距不明显，所以这里显示的结果是均价受交通条件影响不大。
关键词：均价 CBD 交通条件 GIS引言当下房地产行业发展迅猛，成为国民经济的支柱产业。
然而近年来，全国各地房价违背市场规律的节节飙升并呈现出不正常、不健康的发展势头，政府不得不出台一系列的政策对房价进行调控。
虽然国六条、国八条、国十条等针对房地产市场的调控措施先后出台，但是调控的效果不如人意，那是有目共睹的。
居高不下甚至是涨势逼人的房价引起了社会各界的强烈关注，也引发了低收入阶层的强烈不满。
面对市民的怨声四起以及尖锐的指责，在刚刚闭幕的2011全国两会上，温家宝总理也在《政府工作报告》中也把稳定房价作为“十二五”计划的首要任务。
那么到底什么原因导致房价如此高的吓人呢？本文就带着这样的疑问，展开讨论。
1 长沙市楼市概况及选取的楼盘基本资料1.1 长沙房地产发展概况近年来全国的房地产发展可谓是如火如荼，长沙房地产在全国房地产发展升温的推动下，也是发展得比较快，就从这几年长沙市楼盘均价的涨幅将近为50%可以看出，长沙市的房地产发展的速度可谓惊人。
随着长沙城市建设水平的提高还有交通运输网的优化以及总体经济水平和在国内的综合竞争力的提升，给长沙的房地产业带来了良好的机遇。
不少大型的房产开发商纷纷投巨资在这座美丽的星城，大兴房地产工程。
虽说目前全国在打压房价，但是对于楼价在全国省会城市偏低的长沙而言，应该不是国家打压的对象。
所以我个人认为长沙房地产发展远远没达到至高点，它还会发展得更热、更快，当然它的升值空间也是很大的。
1.2 楼盘概览本文以行政区为单位，遵循代表性的基本原则，在主城区范围内随机选取了30个在售楼盘（基本每个区是6个楼盘），通过GIS软件处理获取了楼盘有关信息（见表1、图1），并在此基础上进行详细的分析。
表1 长沙各行政区30家楼盘基本信息编号均价距离CBD 距离火车站楼盘名称行政区001 6000 7075.65579643000 8168.93707354000 上海城雨花区002 7800 4544.43435989000 6827.028******** 长沙恒大城雨花区003 5200 12219.33116710000 13818.0660******* 长沙嘉华城雨花区004 8500 6136.64042319000 8167.25143766000 万科金域华府雨花区005 6500 3580.84781554000 6353.15469256000 双水湾三期雨花区006 7380 12636.49672360000 15385.33980940000 融科香山国际雨花区007 13000 2894.90644220000 1306.45080241000 海富大厦天心区008 6200 4338.72048901000 5148.74787586000 中信新城天心区009 10000 9529.14358947000 10661.64448200000 中建芙蓉和苑天心区010 7200 6634.64726015000 6936.87046932000 博林金谷三期天心区011 6000 5527.32008000000 5228.25829935000 钱隆学府一期天心区012 16000 2873.29704578000 276.32598012900 壹号公馆芙蓉区013 9600 2587.52685093000 195.67351411500 泉昇同福大厦芙蓉区014 6200 3774.40523548000 6505.62532237000 长房白沙湾芙蓉区015 11500 1458.54160909000 1471.06808725000 昊天芙蓉区016 6300 1493.26404762000 3932.58631548000 辉煌国际城芙蓉区017 5600 2966.85834382000 5736.74529390000 凯乐湘园二期芙蓉区018 10500 457.027******** 2533.71095599000 人瑞潇湘国际芙蓉区019 6500 10118.64394930000 8891.47700640000 幸福考拉开福区020 8900 2111.75914120000 1298.22670151000 公园九号开福区021 8000 7634.852******** 6431.54073968000 湘江世纪城开福区022 7200 6434.30654167000 5560.50045234000 万科城开福区023 7400 5133.84695081000 5029.66673632000 第一湾开福区024 8500 5315.04851823000 3673.43313726000 北辰三角洲开福区025 6700 10654.45202630000 8295.181******** 恒大华府岳麓区026 5800 8660.71687375000 5945.22162423000 岳麓一号岳麓区027 6000 7314.37952782000 4543.61381000000 海林馨香雅苑岳麓区028 5500 6019.30112322000 3348.84942611000 景秀江山岳麓区029 4700 7910.10520737000 5693.36908681000 德润园岳麓区030 5800 11916.178******** 9184.91323465000 翡翠华庭岳麓区*注：1，均价数据来源：/图1 主城区30家楼盘及火车站、CBD位置示意图注：五角星分别表示CBD和火车站，其他是30个楼盘2 分析影响均价的各因素2.1 楼盘交通条件分析区位是影响房价的关键因素，而交通条件又是区位的重要组成部分。
现实生活也表明，住房选址、建设对交通条件有着一定的要求，而交通情况又可以影响到住房的选址、建设乃至销售。
可以说，这两者在某种程度上有着相辅相成的密切联系。
因此，本文在参考主城区各楼盘地图和长沙市交通发展规划文件的基础上，按所在行政区分片分析了各楼盘的交通条件，并依据分析结果对各行政区的交通状况和未来发展潜力做出定性的评价。
2.1.1 开福区楼盘交通情况开福区是五个主城区中面积第二大的一个，其辖区发展程度呈现南北两极分化的情况。
南部连接CBD，占据市中心，交通发达，北部为郊区，依山傍水。
为改变这一分化现象，开福区以2008年应对金融危机为契机，提出“建设大城北”的口号，并采取积极措施大力建设道路、桥梁、过河隧道等交通基础设施，形成了承南接北的交通网络，交通条件大为改观。
目前最北部地区已开通多趟公交车，到2014年地铁一号线将贯穿全区，交通情况良好且发展潜力较大。
2.1.2 芙蓉区楼盘交通情况芙蓉区是长沙市政府划定的CBD所在区域，也是长沙市中心所在，这就决定了该区域具有得天独厚的区位优势。
主城区交通网络相对其他区而言更发达一些，公共交通体系完善。
地铁一号、二号线的建设使得该区的交通运输条件更趋完美。
这一区域的楼盘可以分为东西两部分来看，西部占据城市中心和CBD，东部属于城郊过渡带，连接星沙板块，物流及相关产业集中，交通快捷。
2.1.3 天心区楼盘交通情况辖区内有包括湘江大道、芙蓉路、韶山路在内的多条城市主干道，随着近年来城南板块的开发与建设，天心区的交通网络大框架已经基本形成，公共交通已经覆盖全区，大部分地区都能实现便捷出行。
如果能继续加强二级道路网的建设，那么该区域的交通情况将会有很大改善。
到2014年，地铁一号线将直达城南中心政务区，并串连起开福、芙蓉、天心三区，届时区域内的交通条件将得到较大的提升。
该区域的楼盘大多主打交通优势和区位优势，如湘翰御舍（占据长沙城南板块核心，临近韶山路、芙蓉路，目前116、140、145、705路途经该楼盘）和南郡明珠（该楼盘西邻韶山路，东邻长沙大道，距长沙汽车南站约4公里，目前已有多路公交车通行）等。
2.1.4 雨花区楼盘交通情况相对其他行政区而言，雨花区的交通条件是较为落后一点的。
除省植物园及其附近地区外，雨花区的其他地区的交通情况都比较好，各级公路网格完善且分布均匀，辐射全长沙的公共交通体系已经基本形成。
此外，新近通车和即将动工的一批道路工程都为雨花区的交通加分不少。
加上地铁二号线开通后将大大优化区域交通格局。
该区域的楼盘如融科香山国际（位于长沙大道南侧，与正在修建的地铁2号线一步之遥，市内可搭乘348、148、503等路公交车到达）、湘府十城（万家丽路与湘府东路交汇处，交通很便利，途经该楼盘的公交线路达17条之多）等都具有极强的区位优势，交通潜力颇大。
2.1.5 岳麓区楼盘交通情况岳麓区作为五区中面积最大的一个，本身就有着独一无二的发展优势。
尤其是大河西先导区建设的启动，为该区的交通设施完善带来了机遇。
除岳麓山风景区有特殊规定外，其他地区都有着较为完善和发达的交通网，公共交通也能较好的满足地区发展需求，尤其是“六桥三环”的独有交通格局，将河东河西紧密的联系在了一起，让该区到市区的交通更为便利。