19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
内地 22.2%
港澳台 0.7%
境外 1%
本市 82.5%
本市 76.6%
• • •
外资购房者减幅明显； 本市购房者也出现明显减少； 内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。
客源（公寓）
各环间本市购房者比例
郊环外 9.4% 内环内 10.9%
各环间内地购房者比例
郊环外 14.2% 内环内 9.6%
年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓成交房型配比
10% 5% 5% 8% 6% 6% 5% 9% 5% 7% 25% 7% 25% 41% 25% 25% 4% 30% 4% 53% 31% 39% 51%环内和内中环间
三房为主，套面积都在
一室 二室 三室 复式 其他
140平方米以上，并且四
成交面积 761万
房、五房的大户型也受 到较大关注；其他环间 以二房成交为主，并且 房型以90平方米左右为 主。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓可售房型配比
6% 13% 7% 7% 16% 11% 12% 4% 6% 6% 17% 4% 24% 25% 42% 7% 38% 39% 8% 42% 36% 39% 33% 32% 26%
内中环 11.2%
内中环 12.9%
外郊环 49.3%
中外环 19.1%
外郊环 43.6%
中外环 19.6%
各环间大陆外购房者比例
郊环外 5% 内环内 23%
各地区大陆外购房者比例
国外 26.4% 香港 32.0%
外郊环 34%
澳门 3.8%
中外环 12% 内中环 26%
台湾 37.8%
国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；
大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。
内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）
08年内环以内高端物业成交比
长宁 5.8% 徐汇 4.4% 虹口 3.5% 普陀 0.6% 浦东 37.0%
黄浦 7.7%
静安 19.6%
卢湾 21.4%
浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁 恒河滨城，成交87699 平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高 的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和 台湾客户为主。
42 13
6000 4000 2000 0
0807
0808
0809
0810 成交面积
0811
0812 成交均价
0901
供应面积
08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应 量大于成交量；
08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上 涨了53.8%和20%；
目前公寓存量645万㎡ 06-08年上海
一室 二室 三室 复式 其他
市公寓月均销售111万
可售面积 645万㎡
平方米计算，6个月可 以去化。
步增大，中环线以内小
面积房型明显不足。
客源（公寓）
2007年上海市商品住宅客户成交比例
内地 14.9% 港澳台 1.7% 境外 0.9%
2008年上海市商品住宅客户成交比例
上海房地产市场
“08年回顾”及“ 09年展望”
佑威房产研究中心 2009.02.23
新房市场概况
2 0 0 8 年上海市各类物业新房成交比
商业 11% 办公 10% 别墅 11% 其他 9% 公寓 59%
新房成交面积： 2008年上海市商品房 成交面积为1273万平方米； 2007年上海市商品房 成交面积为2610万平方米； 08年相比07年减少了 51.23%。
新房市场各月概况(公寓)
08年7月-09年1月上海市新房供应、成交、均价表
140 120 100 80 60 40 20 0
11867 98 56
12383
12188 110
11747 96
12554 84 60
11179 85 72
13028
14000 12000 10000 8000
62 52 37 39
新房市场概况
2008年上海市各类物业新房成交价格
单位：元/㎡ 25000 20000 15000 10000 5000 0 公寓 别墅 办公 商业 其他 12643 20067 18128 11685 7219
新房成交均价： 2008年上海市商品房
商品房均价 13390元/㎡
成交均价为13390元/平方 米； 2007年上海市商品房 成交均价为10438元/平方 米； 08年相比07年上涨了 28.28%。
别墅市场
上海市各区域别墅供应成交