定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按
1.27m2对1单位组屋配置
对1单位组屋配置
1.27m2对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
娱乐设施、银行、邮政局、 超级市场、百货公司及高档 商品、商店、餐馆、快餐店
特定时间签约 优惠
宣传推广费用
客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理 费优惠等
商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能 在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌 条件
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五、邻里中心的运营管理 3、邻里中心的租售比
中档
高档
生活必须品
功能
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”
油盐酱醋茶
消费 主要服务于工业园内的居民， 主要服务于大社区里居住小区的居民，
人群
然后向周边辐射
然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
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三、邻里中心的规模及分布
“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种
1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心
上海新江湾城
成都花照社区、清波社区和龙潭寺 场镇联合建设便民服务中心
属性
大社区里所有的社区商业以邻 里中心形式出现，主题明确、
功能互补
围绕着社区商业中心所建设的居住小 区级邻里中心，附属于社区商业中心，
起到补充作用
多个居住小区集合组建的邻里中心， 起到功能互补作用
标准 档次
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体
邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐 服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等 方面的活动，如语言培训，音乐培训中心， 读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施， 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方 面的服务。
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米， 配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般 步行10～15分钟就能到达邻里中心。
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五、邻里中心的运营管理
邻里中心租售定位
邻里中心配套经营的赢利模式
纯销售模式
纯租赁模式
租售结合模式
售
先
后
租
返
后
租
售
策
策
略
略
分 拍整 分 分 层
割 卖体 层 散 与
式 销出 出 出 分
销 售租 租 租 散
售 策策 策 策 出
策 略略 略 略 租
略
策
略
五、邻里中心的运营管理
销售策略——纯租售对比
纯销售模式
其它形式
年期 免租期 管理费 装修
一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议
给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业 还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以 租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期
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四、邻里中心的特征
工业园邻里中心的业态组合规律特点 内向型业态比例
四大主要业态（超市，餐 饮，服务配套，美容）比例比 较均衡，经营面积都不会太大。 服务局限区域内居民
需要较多消费群体支撑的 业态比例较小，比如休闲业态。
服装（零售）经营商家个 数占比大（7%），但是平均 经营面积小（4.03%）
五、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售
目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及 长期经营效果也各不相同。
纯销售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售
一般为一到三年返租 一般为八到十年返租
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五、邻里中心的运营管理
2、邻里中心的租赁
优惠形式 扣率形式
细分
内容
扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。
带租约销售模式
优势
发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力， 无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益
劣势
产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。
点
带
面
优势：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即有利于整体商业氛围的形成，又
型
有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。
劣势：社区商业的集中化，一定程度上削减了邻里商业的人气。
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四、邻里中心的特征
“邻里中心”基本特征——规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合 性、全方位、多功能、各层次。
按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公 共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协 商合作的一些酌情条件
除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项 目带来口碑
以客带客 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣
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一、邻里中心的由来及功能
“邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步
行10-15分钟。
邻里中心除了12项必备功能（银行、 超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店 、药店、文化用品店、维修点、社区活动中 心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅 游、家政、房产、法律等方面服务业的深化 功能。
按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。
类型 服务半径
外向型 1.5-2公里
中间型 0.5-1.5公里
内向型 0.5公里
客观条件
覆盖人群
常住人口超过10万人
常住1-10万人
只针对自身社区业主
主力店要求
非常高，知名品牌店
一般，关注其自身经营
无，提供生活便利的服务配套
主观控制
商住比
社区人均商业 面积
邻里中心商业模式简析
创典全程顾问公司 2014年8月
Байду номын сангаас
导读
一、邻里中心的由来及功能 二、邻里中心的分类 三、邻里中心的规模及分布 四、邻里中心的特征 五、邻里中心运营管理 六、新加坡邻里中心案例
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什么是邻里中心？
邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合 性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中 心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式” 的服务。
能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
新 加 坡 “ 邻 里 中 心 （ Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长 期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已 成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模 式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不 断扩张对于土地的合理利用，按照4 h㎡～6 ㎡ 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻 里中心组成。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为
0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、