德阳市房地产市场调研报告一、城市概况德阳市位于四川盆地成都平原东北部，南距省会成都41公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。

德阳辖旌阳区、中江县和罗江县，代管广汉市、什邡市、绵竹市。

德阳市是川西平原上一颗璀璨的明珠，是 *** 重大技术装备制造业基地，联合国工业发展组织，两院院士在德阳考察后一致认为，德阳代表国内甚至世界机械制造业最高水平。

德阳是是国家和四川省重点规划的百万人口大城市之一，是“成德绵经济带的重要组成部分。

有“西部鲁尔”“东方布达佩斯”“古蜀秘境重装之都”等美誉。

”德阳是古蜀文化的发源之地之一，农村改革的发源地之一，素有“天府粮仓”之称，是典型的“天府之国”的缩影。

德阳市全市地区生产总值居四川省前三强。

职工平均工资位居全国288市州前50强。

德阳移动电话普及率，移动电话持有密度居西部第一，德阳移动电话拥有率居全省第一。

规模以上工业增加值，工业总产值，人均可支配收入，万人私家车拥有量，农民人均可支配收入，财政总收入均居四川省第二位。

人均GDP，相对富裕程度，区域综合竞争力，城镇人均可支配收入，全社会固定资产投资，高新技术产业工业增加值均位居四川第二位。

国家级经济开发区1个：国家级德阳经济技术开发区;省级经济技术开发区3个：广汉经济技术开发区，什邡经济技术开发区，绵竹经济技术开发区。

2010年国民经济快速增长。

在灾后重建和扩大内需政策作用下，全市经济呈现加快发展的良好势头，全市实现GDP总值921.3亿元，比上年增长14.4%。

其中，第一产业增加值152.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值532.7亿元，增长18.3%；第三产业增加值236.2亿元，增长11.3%。

全市经济总量中，三次产业比例为16.5：57.8：25.7。

一、二、三产业分别拉动全市经济增长0.6、10.8和3个百分点。

民营经济发展势头良好。

民营经济实现增加值493.1亿元，增长18.5%。

民营经济占全市经济总量的比重为53.5%，比上年增加2.4个百分点，成为拉动经济增长的重要力量。

全市全社会固定资产投资完成601.3亿元，其中城镇投资496.8亿元，比上年增长14.4%。

在全社会固定资产投资中，基本建设投资330.2亿元，增长4.7%；更新改造投资184.8亿元，增长1.8%；房地产开发投资47.0亿元，增长19.6%。

重大投资项目进展顺利。

亿元以上新开工项目71个，完成投资267.0亿元，占全市总投资的44.4%。

房地产开发投资快速回升。

全年商品房施工面积674.6万平方米，增长4.4%；商品房竣工面积150.8万平方米，增长1.9%；商品房销售面积226.6万平方米，增长2.0%；商品房销售额 *** .0亿元，增长21.4%。

按公安年报统计，全市总人口389.2万人，较上年增长0.2%。

城乡居民生活水平提高。

全年城镇居民人均可支配收入16202元，比上年增长13.3%。

其中工资性收入和经营性收入分别增长10.6%和11.7%，转移性收入增长12.0%；人均消费性支出12706元，增长13.5％。

其中:食品消费支出增长11.7%,食品消费支出占生活消费性支出的比重为39.9%；家庭设备用品及***支出下降2.0%；医疗保健消费支出增长19.0％；交通通讯消费支出增长33.0%；教育文化娱乐***消费支出增长12.5％。

全年城镇居民人均住房建筑面积34平方米。

二、城市规划1、市域发展目标德阳市发展成为具有国际竞争力的装备制造业基地、名优食品基地、综合化工基地、新材料基地、现代农业基地和西部职业教育基地，实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的小康社会，重建灾后美好新家园。

2、中心城区发展目标德阳中心城区建设成为以重大装备制造业和高新技术产业为主导的现代制造业基地，以现代物流、商务会展、职业教育、技术研发和休闲娱乐为支撑的区域性中心城市，集山水景观、自然生态特色为一体的安全、生态、山水宜居城市。

规划期限：本规划分为重建期（近期）（2008-2010年）、远期（2011-2020年）、远景（2020年以后）三个阶段。

规划范围：本规划确定的城市规划区范围为旌阳区行政辖区，面积为648平方公里。

为控制城市远景发展空间，划定广汉市小汉、金鱼、连山、新华四镇为规划协调区，总面积133平方公里。

（见后图1）区域协调（1）市域发展目标：德阳市发展成为具有国际竞争力的装备制造业基地、名优食品基地、综合化工基地、新材料基地、现代农业基地和西部职业教育基地，实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的小康社会，重建灾后美好新家园。

（2）人口与城镇化水平：根据德阳市社会经济发展、灾后恢复重建、灾区人口转移等条件，预测2010年德阳市域人口为395万人，2020年为456万人；2010年市域城镇化水平为44%，城镇人口约179万人；2020年市域城镇化水平为65%，城镇人口约295万人。

（3）等级规模结构：市域城?蚬婊 纬墒杏蛑行某鞘校?个）、县域中心城市（5个）、重点镇（13个）、一般镇（72个）四个等级；规划期末形成1个100万人口的特大城市，4个20-50万人的中等城市，1个10-20万人的小城市，13个3-10万人的小城镇，25个1-3万人的小城镇，47个1万人以下的小城镇。

（4）空间结构：规划形成“一圈、三轴、两线、三区”的城镇体系空间结构。

一圈：半小时城镇圈三轴：成德绵主轴、东轴、西轴两线：中江-绵竹-茂县、德阳-什邡-红白城镇联络线三区：高山生态保障区、平原重点发展区和丘陵适度发展区（5）中心城区：城市性质：国家重大装备制造业基地和高新技术产业基地，四川省重要的区域性中心城市和山水宜居城市。

（见后图2）重点灾后重建城市1、绵竹城区城市职能： *** 名酒酿造基地，川西重要的工贸城市，历史文化旅游和生态宜居城市。

城市规模：2020年城市人口为20万人，城市建设用地为24平方公里。

2、什邡城区城市职能：省级历史文化名城，以食品、饮料、旅游、精细化工为主导的综合性城市。

城市规模：2020年城市人口为22万人，城市建设用地为24平方公里。

3、广汉城区城市职能：省级历史文化名城，县域政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。

城市规模：2020年城市人口为28万人，城市建设用地26平方公里。

4、中江城区城市职能：县域政治、经济、文化中心，以电子、食品加工、轻纺、制药、商业贸易为主的山水园林生态城市。

城市规模：2020年城市人口25万人，城市建设用地24平方公里。

5、罗江县城城镇职能：省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史文化旅游城市，以发展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市。

城镇规模：2020年城市人口12万人，城市建设用地12平方公里。

6、原地异址重建城镇①汉旺镇。

采用原地异址重建方式，在镇域范围内选址建设新镇区。

老镇区作为地震遗址保护区，以保护为主，选择性地开展遗址展示活动。

新镇区规划2020年城镇人口3万人，建设用地3.1平方公里。

②八角镇。

震后无再建条件，采取原址异地重建的方式，将八角镇搬迁至五马村进行建设。

规划期内应严格控制城镇规模，2020年城镇人口和用地规模分别为0.5万人和0.5平方公里。

用地发展方向与空间策略1、用地发展方向——规划期内城市重点向南发展，兼顾西部和北部，东山地区适度开发、优化发展。

2、空间发展策略①强化中心；②打造新区；③优化布局；④理顺交通；⑤提升品质；⑥弹性发展。

（2）空间结构与功能布局3、空间结构：形成“一心，两轴，三带”的“川”字形空间布局结构。

①一心。

指德阳市的综合城市中心。

改造提升德阳现有的城市中心，打造以文庙 *** 为中心、以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的综合城市中心。

②两轴。

指沿绵远河的南北向城市。

（见后图3，4）2020年，中心城区商业金融设施用地 *** 1.1公顷，占城市建设用地的6.6%，人均用地 *** 平方米。

4、文化娱乐设施用地：2020年，中心城区文化娱乐设施用地156.0公顷，占建设用地的1.4%，人均用地1.6平方米。

5、体育设施用地：2020年，中心城区体育设施用地130.9公顷，占建设用地比例为1.1%，人均体育用地1.3平方米。

6、医疗卫生设施用地：2020年，中心城区医疗卫生用地6 *** 公顷，占建设用地比例0.6%，人均建设用地0.7平方米。

7、教育科研设施用地：2020年，中心城区教育科研设施用地298.8公顷，占城市建设用地的2.6%，人均教育科研用地3.0平方米。

8、文物古迹用地：2020年，中心城市文物古迹用地5.7公顷。

9、用地指标：2020年，中心城区公共***设施用地156 *** 公顷，占城市建设用地13.7%，人均用地15.7平方米/人。

住房发展与居住用地1、住房发展目标①面向不同收入阶层，建立完备的住房供应体系。

重点解决好灾后重建住房建设和中低收入家庭住房建设，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，适度控制高档商品住房的发展。

②推动房地产业持续健康发展，发挥地区价值，吸引有效需求，扩大区域性市场份额。

③实现人均住房建筑面积的小康水平，即达到人均建筑面积30平方米，住房成套率达到98％，改善住房设施，提高住房舒适性和安全性，推动智能住宅和生态住宅建设。

2、用地布局和人口规模居住用地主要沿绵远河两侧布置。

结合城市拓展方向，在孝感、天元片区和城际南站地区适当布置居住用地，东山地区在原寿丰镇区、双东镇区及永兴地区布置部分一类居住用地。

中心城区居住用地分为12个居住片区，22个居住社区，居住片区依据自然和人工界限划分，居住社区按1公里半径划分。

孝感片区。

居住用地390.2公顷，分为2个居住社区，居住人口约11万人，人均居住用地35.4平方米。

城北西片区。

居住用地403.9公顷，分为2个居住社区，居住人口约12.5万人，人均居住用地32.3平方米。

城北东片区。

居住用地302.5公顷，分为2个居住社区，居住人口约9万人，人均居住用地33.6平方米。

天元片区。

居住用地410.3公顷，分为3个居住社区，居住人口约11.5万人，人均居住用地35.7平方米。

中心片区。

居住用地454.8公顷，分为2个居住社区，居住人口约13.5万人，人均居住用地33.6平方米。

河东片区。

居住用地514.5公顷，分为3个居住社区，居住人口约15.2万人，人均居住用地33.8平方米。

二重南片区。

居住用地231.2公顷，分为2个居住社区，居住人口约6.5万人，人均居住用地35.6平方米。

八角西片区。

居住用地225.7公顷，分为2个居住社区，居住人口约6.3万人，人均居住用地35.8平方米。

八角东片区。