前言：
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、治理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
地产项目的经营涉及到宏观经济、都市规划、建筑工程、市场营销、物业治理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识。
金沙百项目地块位于沙坪坝区核心商圈，地理位置十分优越。
在前期对项目规划进行了有效的论证，但产品的功能定位却仍处于研究时期，关于定位住宅或者商务仍有各自不同的看法。
假如定位方向为纯住宅产品，则有价格瓶颈，运作中不利于充分发挥地块的口岸优势；假如定位方向为商务产品，则市场消化能力是评估的重点（这两者的具体论述详见市场分析部分的内容）。
因此，在本营销策划报告中，产品功能定位将是首先需要论述及勘酌的核心问题。
依照项目功能定位，报告对项目进行了全面、系统的市场定位，包括目标客户、形象档次以及价格体系等层面的内容，并就项目在产品设计方面做出了一定的调整，使之匹配于项目的整体定位构思。
在本报告的最后部分，将对项目的营销推广做出策略性纲
要。
此环节内容也将随着工作的进一步深入开展，逐步落实到纷繁而具体的推广工作中，并最终推动项目的营销步入正常和预期的轨道；具体的营销时期细分及销售执行方案打算在双方对项目定位及营销策略达成共识后另行整理提交。
凡事预则立，不预则废，市场虽千变万化，善谋者终将胜之。
通过双方的精诚合作，必将使各项工作得以统筹、高效的实施。
我们有信心并期待着协助进展商实现利润和形象的双赢局面。
一、沙坪坝区房地产市场状况综述
1．区域宏观背景简述
沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员396平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下：
➢总人口67.60万，家庭总户数21.27万户；
➢当年GDP总值为919510万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后；
➢人均产值13718元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后；
➢国内生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，而第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，讲明沙区商
业服务繁华度较高；
➢房屋建筑施工面积达232.27万平方米，竣工面积为97.60万平方米，建筑业总产值166575万元；
➢金融机构存款余额为1412934万元，位列渝中区和九龙坡区之后；
➢城镇居民人均住宅使用面积为19.91平方米，位列市区经
济圈第四位。
沙坪坝是重庆的科技文化区，区内有大专院校9所，中专、中小学300余所，学生12万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。
另外，沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。
2．区域房地产市场进展回忆
沙坪坝区房地产市场通过近几年高速的进展，开发规模和水平差不多达到了相当高度，部分楼盘个案在整个重庆房市都有较大的阻碍力。
尤其是近两年，沙区房地产市场成为业内人士和消费者关注的热点，除有效把握本区域的购买客户以外，凭借教育等特色资源，吸引了相当的外区客户。
回忆整个沙坪坝房地产市场，要紧有以下几个进展时期：
➢第一时期、市场启动时期（1999年往常）
这一时期的开发项目要紧集中于三角碑周边及小龙坎附近，
项目规模普遍较小，规划设计较为落伍，配套和治理也比较差，然而由于市场上供应量少，销售业绩普遍较好。
附：代表项目——鑫源大厦
➢第二时期、市场发育时期（1999-2001年）
在一片质疑声中，芳草地在凤天路一枝独秀，逆市飘红，打出了南部新城的大旗，猎猎旗风下，短短两三年内数十项目相继登场亮相。
激烈的竞争提高了行业水平，促使开发企业开始注重产品品质和服务，南部新城成为了重庆房市一片开发热土。
在这一发育过程中，区域房地产市场形成了多点开花的繁荣态势，但与此相对应的是，市场和开发企业本身都还不太成熟，而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了部分项目陷入被动。
附：代表项目——芳草地
➢第三时期、市场成熟时期（2001年至今）
在相对成熟的市场中，开发企业相应不同的区域板块会逐渐形成不同的个性特色，需要结合市场环境和特定地块优劣势进行市场细分及定位。
华宇、同创等一线企业脱颖而出，区域市场不管是在决策或运作水平上，都开始走向成熟。
附：个体项目——华宇广场
3．沙区房地产市场相关统计数据及与其它主城区对比
（1）2000年、2001年沙坪坝区房地产市场与其他区域房地产市场情况统计表
➢投资额数据（万元）
➢施工面积（平方米）
➢竣工面积（平方米）
➢销售面积（平方米）
➢空置房（平方米）
上述表格数据能够在一定程度上反映区域市场的供给状况。
数据表明，沙坪坝区房地产市场的供需较为平衡，空置量一直得到比较有效的操纵，现有的市场运作较为良性。
（2）区域地产个案数据统计
➢项目个数：
目前沙区在售和规划项目42个，其中单位住宅19个，小
区
➢物业类不：
纯住宅项目25个，商住两用项目17个
➢
建筑形态：
多层住宅9个、小高层10个、高层住宅23个
➢建筑规模：
5
万平方米以下项目20个，5-10万平方米13个，10万平
4．沙坪坝区房地产市场特征概述
➢沙区房地产市场相对较为封闭
由于交通的缘故，沙坪坝区和重庆市其它主城区分隔现象较为突出，偏安西北一隅；其地域特性反映在房地产市场上，一是。