• 美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用 大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身 学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物 质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所 为”，实现自我价值。
模式5：与医疗机构结合，就近 设置养老设施
图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起
模式6：养老设施与幼儿园并设
• 养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心 理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼 儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则 能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
2019年养老地产15种模式分析_31P
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模式3：普通社区中配建各类养 老产品
• 据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一 些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通 社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社 区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
• 与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使 用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
• 以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6)， 当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。
• 此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此 具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等 服务(图5)。
模式4：成熟社区周边插建多功 能老年服务设施
图5 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图
第二类：与相关设施并设
• 模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施 • 模式6：养老设施与幼儿园并设 • 模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
模式5：与医疗机构结合，就近 设置养老设施
• 目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共 同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目 的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
第三类：与旅游或商业地产结合
• 模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
• 模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
模式8：在旅游风景区中开发养 老居住产品
• 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝 试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在 具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
• 在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼 层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设 置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台 休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
模式3：普通社区中配建各类养 老产品
图4 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图
模式4：成熟社区周边插建多功 能老年服务设施
• 据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人 口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此 可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良 好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种 较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆) 的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
• 普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中 专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老 公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公 寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
• 普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中 相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为 子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶 手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积， 特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足 老人与子女共同购房的诉求。
• 随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这 些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。
模式6：养老设施与幼儿园并设
图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起
模式7：与教育设施结合，建设 养老公寓
• 与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够 继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则 会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。