定 级
级
体
商业用地定级
系
分类定级
住宅用地定级
工业用地定级
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四、土地定级原则
1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地级差收益原则
5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定 案宜依靠定性分析。
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特尔菲法
又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对 大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算， 并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈 和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最 后集中在一致的评估结果上。
操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按
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2、各种表格准备
有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中 选择工作表格。
3、工作图件准备
准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。
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（二）城镇土地分等因素、因子的选择
1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍
城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响， 并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条
一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法 作为辅助手段来筛选。
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4、城镇土地分等因素因子权重的确定
权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。
遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值 之和为1；
（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或 层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种 方法来确定。
城镇非农业规模
城镇工业经济规 模
城镇二三产业 值
城镇工业销售 收入
备选 备选
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因素层 选择要求
城镇基 础设施 因素
必选
因子层 道路状况
供水状况
供气状况 排水状况
城镇用 地投入 产出水 平因素
备选
城镇非农业产出效 果
城镇商业活动强度 建筑规定资产投资 强度 城镇劳动力投入强 度
评价指标
选择要求
城镇人均铺装道 必选 路面积
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2、城镇土地分等定级的对象
城镇土地分等的对象是：
城市市区、建制镇镇区土地；
土地定级的对象：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
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三、城镇土地分等定级的体系
城
分层次进行
镇等
土
地
分 等
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
商业活动 外贸活动
社会消费品零售总额综合指 必选
数
外贸出口额综合指数
备选
区域综 必选 合服务 能力因 素
区域土 地供应 潜力因 素
备选
区域科技水平 金融状况
专业技术人员比
人均年末银行储蓄率存 款余额
邮电服务能力
人均优点业务量
区域农业人口人均 农业人口人均耕地 耕地
区域人口密度
区域人口密度
备选 必选
备选 备选
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二、城镇土地分等的具体方法
（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：
开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
第三章 城镇土地分等定级
——从价值角度给土地“论资排辈”
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土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
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第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的 综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量 和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地 等。
土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排 列。
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2、定级
定级： 根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经 济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合 分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城 镇土地级。
土地级的实质：
反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的 差异。
城镇人均生活用 备选 水量
城镇气化率
备选
城镇排水管道密 度
单位用地二、三 产业增加值
备选 备选
备选 备选
备选
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因素层 区域经 必选 济发展 水平因 素
区域GDP 财政状况 固定资产投资状况
GDP综合指数
地方财政收入综合指数
全社会固定资产投资综合指 数
必选 必选 必选
件。 分为： 因素
因子
2个层次
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7大主要因素、24个因子及选择要求
因素层 选择要求
城镇 必选 区位 因素
因子层 交通区位
城镇对外辐射能 力
评价指标
城镇交通条件 指数
城镇对外辐射 能力指数
选择要求 必选
备选
城镇 必选 聚集 规模 因素
城镇人口规模 城镇人口密度
城镇人口规模 必选 城镇人口密度 备选
备选
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2、因素、因子的选择原则
（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响； （2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未
来土地等产生影响； （4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异； （5）易通过统计资料获取或易量化处理。
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3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法
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第二节 城镇土地分等
一、城镇土地分等的程序
1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等
5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
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二、城镇土地分等定级的目的与对象
1、城镇土地分等定级的目的： 为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和 合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各 级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、 土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学 依据。