项目SWOT分析：
项目北侧毗邻教育资源，东侧毗邻公园景观资源，西侧为主流干道， 南侧毗邻F地块，处于四项均有较好资源的地块，应在商铺规划中， 根据资源不同进行定向规划。
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项目指标 项目商业体量小且受规划条件限制，不作为项目打造的重点考虑范 围，项目主体住宅建筑面积约17万㎡，为大型住宅社区。
区域优势
项目位于溪北洋中心位置，片区集教 育、医疗金融、商业、居住、交通于 一体，地理位置优越；
区域劣势
目前溪北洋新区仍处于发展中阶段， 许多配套公建设施如初中，、幼儿园 尚未建设；区域商业氛围较差
项目劣势
目前项目销售均价已经达到7200元/ ㎡，未来入市单价将进入板块天花板 的天花板，使项目操作难度加大； 项目在2019年即将由寡头开发进入 与区域竞品金禾·五福雅居正面交锋， 市场持续调整的情况下，福安市区 诸多楼板进行价格战术冲击
目录
1
项目属性界定
2
房地产市场分析
3
核心问题界定
4
整体定位
5
附加值提升建议
6
其他建议
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PART 1 项目属性界定
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项目区位
项目虽处在溪北洋新片区，但衔接老城区各大商圈，同时享有新城多向红利规划中， 区域发展潜力巨大；区域成为连接福安、赛岐、穆阳、溪潭核心枢纽中心，项目正好 处于溪北洋核心区的中轴之位。
土地市场遇冷是我们判断市场下行的另一个重要依据。 土地市场的热度直接反映房地产市场的 主要参与者— —开发商对未来的信心。2018 上半年，土地市场已经 出现转冷的趋势，40 个重 点城市的住宅用地流标率超 过溢价率，符合此前市场下行周期的特征。下半年土地 市场的低迷 进一步加剧，流标率攀升，溢价率继续走 低。土地市场的表现同样确立了房地产已进入下行周 期。
项目北向衔接溪北洋隧道，通过富阳大桥、江家渡大桥和坂中大桥与老城区相连，10分钟直达福安老城区各大商 业圈，目前溪北洋隧道是福安城区内唯一做到车行与人行分流的隧道道路。同时项目周边道路规划是参照国内一线 城市道路标准进行建设。项目两侧五福大道、令之大道，南侧北洋大道均以双向八车道（32-50米），次干道支路基 本以双向四车道（18-32米）进行打造，活络了区域内道路交通通畅性。
由于本项目受到目前受到价格、产品的因素影响，故本项目必须提高项 目产品附加值，以适应市场情况。
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PART 2 福安房地产市场分析
（主要分析卖点及展示区）
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全国宏观经济表现 全国房地产开发及住宅开发成交量下行，成为自 1998 年房改以来 一房地产投资 的历史第三低位；土地市场持续低迷，客户观望情绪高企
区域属性： 城市中心区域
配套完善、交通便捷
项目位于溪北洋核心区域，掌握溪北洋配套核心资源 规划配套齐全，目前部分处于待完善阶段
项目属性： 中小规模,中高容积率 待建设强势资源 高售价
总体建筑面积约17万㎡，住宅套数约1700套，容积率 2.52，属于较舒适型住宅社区
项目周边五福公园初成，周围部分公建配套已经投入运 营，整体环境较在开发中 目前项目销售均价已经达到7200元/㎡，未来入市单价 将进入板块天花板的天花板，使项目操作难度加大
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项目配套
D地块位于令之大道东侧、白马路南侧，白云路以北（建设中）， 北面毗邻福安附小，东侧靠近五福公园，地块开发发展中。
占据城市稀缺人文资源
人文 项目南侧连接现有省级 资源
历史文化名村——廉村
城市 资源
占据新城核心地段
项目地处未来新城区城市中心 城市横向中轴线的绝版地段。
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政策环境 2018年控制政策严格，国家调控严抓“房住不炒”控制市场 行情稳定
稳市场是大方向
2018 年房地产调控政策可以归纳为三点:打预期、降杠杆、稳市场。打预期指的是打破市场 对房价上涨的一致性预期。目前来看，前两项任务已基本实现，稳市场则将成为主要任务。 之所以稳市场将成为贯穿 2018-2019 年的政策 主线，主要还是由于房地产市场对宏观经济， 上下游产业的拉动作用巨大，暂时无法被取代。“稳市场”成为房地产政策的主要目标，并非 只是我们个人的理解，从政策的取态不难看出。房地产对宏观经济的拉动主要体现在规模而非 房价。由于一二线城市的新房销售面积仅占全 国的 20%，稳市场的政策主要体现在占全国份额 80%的三四线城市，而主要措施就是货币化棚改。2016-2017 年全国住宅销售面积大增，主 要 是来自三四线销量增长，而三四线销量的增长和棚改货币化规模基本同步。 2017 年全国货币化棚改对商品住宅销售的贡献约为 2 亿平方米，占当年全国新建商品住宅销 售面积的 15%。因此在一二线城市新房销售面 积下跌 30-40%的情况下，依然能靠三四线城市 带动全国新房销售面积全年增长 5%。而其中棚改的作用无可替代。 2017 年底，当全国楼市增长趋势放缓，甚至在 2018 年有负增长风险之时，中央政府果断决定， 将 2018 年棚改目标从原先的 500 万套， 上调到 580 万套，接近上年 600 万套的水平。2018 年一二线城市在调控重压下表现低迷，还是得益于棚改，使得全国新房销售面积依然维 持正增 长。棚改作为全国房地产需求的“调节器”，在稳定楼市上起到了决定性作用。由此也可见中 央对房地产市场的态度——稳市场。
2018 下半年，一二线城市新建商品住宅成交量继续维持低位，占全国销量 80%的三四线城市 增长也开始放缓。8 月份后，全国新建商品住宅面积和 金额增速一路下滑。预计到 2018 年底， 全国新建商品住宅的销售面积增 幅很可能低于 1%，成为自 1998 年房改以来的历史第三低位， 而前两次 低位分别是 2008 年和 2014 年(住宅销售面积-19%，-9%)。这两个年份 均为房地产 行业的大低谷，其后也均引发了政府大规模的救市行动(2009 年“四万亿”，2015 年“去库 存”)。2018 年可以说是最接近前两次低 谷的年份。
品牌号召力
品牌 配套
坐享周边完善配套
D
知名品牌开发商+在福 资源 资源 15年一站式教育配套、
安片区已具备的品牌影
集中商业、休闲娱乐
响力
项目自身丰富的公建配套
占据城市稀缺自然资源
福安首席唯一550亩五福 公园社区；占据城市核心
稀缺景观资源。
自然 资源
交通 资源
交通便利
区域通达性良好，城市交 通极其便捷。
谨呈：福建中建融和房地产有限公司
福安溪北洋片区D地块
物业附加值提升建议
福州中原地产事业三部 2018.12
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汇报说明
【基于本项目的地块基本设计风格和开发商目标和市场以及客户研究，确定产 品提升发展方向，同时对本项目的定位以及产品提升给出建议】
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（以实际调整施工版本为准）
项目本体为住宅地块，地块东侧靠近五福公园，北侧靠近附 小分校。学校与公园资源均为提升价值的重要因素。因此本 地块的案名定位锦绣里，取锦绣繁华，锦绣书香之意。。
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项目属性界定 新城中心城市新贵乐土，主力打造59-127㎡新中
式花园高层洋房产品。