土 地 成 本
出让金 契税 土地使用税 项目 综合体外销商铺 公寓 住宅 综合体（自持） 步行街及底商商铺 车位
工 程 成 本
(前期工 程、建安 成本、基 础设施、 公共配
地 上 面 积
小计 管理费用 销售费用 财务费用 增值税（营改增后） 土地增值税 小计 小计 开发成本*2% 销售收入*3% 成本*贷款比率*利率*年限
增值税（营改增后）=销项税-进项税=销售额*11%-可抵扣成本*17%或11%或3% 销售额=[销售收入-土地成本*（出售面积/总建筑面积）]/（1+11%） 159793.4 销项税 可抵扣成本=工程成本*（出售面积/总建筑面积）/（1+税率） 建材成本占比（可抵扣17%） 人工成本占比（可抵扣11%） 其他占比（可抵扣3%） 进项税 增值税（营改增后）=销项税-进项税 50% 35% 15% 8329.9 9247.4 17577.3
扣除项目金额=土地成本+工程成本+开发费用+加计扣除+税金（均为 出售部分）=（土地成本+工程成本）*（出售面积/总建筑面积）* （1+10%+20%）+增值税（营改增后） 增值额=收入-扣除项目金额 增值率=增值额/扣除项目金额
123648.3 67151.7 54.3%
土地增值税=增值额*30% 增值率不超过50% 土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5% 增值率50%~100% 土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15% 增值率100%~200% 土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35% 增值率超过200% 土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 20678.2
项目 土地面积 容积率 实际计容面积 总建筑面积 项目 综合体外销商铺 公寓 住宅 综合体（自持） 步行街及底商商铺 小计 商场（自持） 面积 2 4 8 10 2 26 3 3 2 8 16 5.80
面积 5 最大计容面积 29 42 单价(元/m²) 30000 6500 7000 0 16000 金额 60000 26000 56000 0 32000 174000 0 0 2100 0 0 0 16800 16800 13 2 27 29
116000 2737.8 50678.2 29925.7
开 发 费 用 税 金
地 下 面 积
商铺 车位（自持） 车位（出售） 小计
合 计
自持商场 自持车位 出售物业
成本合计 利 润
189514.0 1286.0
收入合计 净利润
190800.0 964.5
贷款比例 贷款利率 贷款年限 财务费用=开发成本*贷款比例*利率*年限
65% 8% 2 14236.6
商业地产项目投资测算表
面积单位：万m²；金额单位：万元
项目
标准 20000 楼面价(元/m²) 出让金*4% 6元/㎡，3年 小计 标准(元/m²) 4000 2500 2500 3500 2500 2000 面积 2 4 8 13 5 10
金额 690 800 90 20890 金额 8000 10000 20000 45500 12500 20000