民宿专题研究精编W O R D版IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】客官：住房还是打尖基础研究基本概念概念客栈为古代酒店的称号，现在是界于传统的经济型酒店和星级酒店之间的特色住宿形式，业内并没有明确统一的概念。

奇创认为，客栈是指以游客为主要服务对象，位于旅游区或旅游城市的，小规模、特色化、注重体验的个性化住宿形式。

广义上，包括民宿、家庭旅馆、农家乐、古城古镇或历史文化特色浓郁地区的特色客栈；狭义上，仅指后者。

特点规模小——客房数一般在50间以下，多为民居改建而成。

价格低——价格区间在当地住宿行业中属于中下水平。

有特色——在建筑、装饰与服务上都更多体现当地文化，如院落建筑、民族风情、供游客欢聚分享的公共开放空间。

共性大多为民居改造而成，住宿规模小概念古代酒店的称号，国内利用自用住宅空闲房间，结合当以家庭为经营主体的说明：1、三者无严格、明确的界定边界，国内依据各地用词习惯混淆使用，如秦皇岛北戴河地区将民宿与家庭旅馆混淆，厦门将客栈与民宿混淆。

2、《海南经济特区旅馆业管理规定》（2012年6月1日正式实施）明确了家庭旅馆的界定，是以间（套）夜或者小时为计费单位，以家庭方式经营，客房数在15间以下，向旅客有偿提供住宿及其他相关服务的经营场所。

发展阶段我国住宿产品发展历程以客栈为代表的个性化住宿产品进入爆发增长期国营住宿产品（20世纪80年代以前）——住宿产品以国营饭店、招待所为主外资高端酒店（20世纪80年代）—— 1980-1988年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体星级标准酒店（20世纪90年代）—— 1989-1998年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善经济标准化酒店（20世纪90年代-2010年代）—— 20世纪90年代以来，大众雏形需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张个性化住宿（目前）——近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主体由60后、70后转向80后乃至90后，客栈等个性化住宿的需求明显增加2011-2013年，特色客栈投资年均增长13.1%，超过行业整体增长率3个百分点。

从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并在未来5年内成为行业主要领导者。

——《中国客栈（民俗酒店）业发展报告》我国客栈发展历程客栈逐渐从资源驱动的远程旅游目的地向市场驱动的近程特色旅游目的地拓展；从住宿补充向群体性的旅游吸引转变发展区域有限；居民自发开发为主；价格低廉、产品简单有特色建筑和风情的休闲度假型古城古镇为主要发展区域；强调个性化、特色化风格与体验；外来经营者普遍古城古镇和特色旅游城市为主，区域快速拓展；多元发展，出现品牌化、精品化、连锁化趋势；出现客栈联盟等行业组织；电商进军客栈在线预订领域。

2010年，携程开始进军客栈在线预订领域；2012年去哪儿网就开通了客栈民宿频道，目前客栈频道日均访问量已经超过50万；2014年第2季度，我国在线客栈民俗预订市场规模达1.3亿元，环比增长58.5%，发展格局三类组团：西南古城古镇组团；江南古镇组团；重要休闲度假型旅游城市根据去哪儿网客栈频道数据显示，目前国内客栈主要分布在非大城市的热门旅游目的地，如丽江、大理、凤凰、阳朔、香格里拉、泸沽湖、拉萨、三亚、厦门鼓浪屿、厦门曾厝垵、杭州、西塘、乌镇、秦皇岛等。

说明：成都农家乐、北戴河家庭旅馆都很多，主要考虑狭义的客栈，未列入客栈与旅游客栈跟着游客走——客栈成熟区域都具有大规模（1000万以上，客栈开始快速发展时至少200万）的游客基础；且都是休闲度假型的旅游目的地，游客都是长停留（停留时间基本都在2天以上）。

游客为客栈而停留——鲜明的地域特色是客栈发展的良好基础；特色客栈的集聚，其本身就会成为旅游吸引，而不仅仅是配套（如丽江）；客栈是观光型景区转型的抓手之一（如周庄）。

第二梯队厦门1000多4663.8（鼓浪屿1122万）2058.8（2007年）（鼓浪屿458.5万）2.3天（其中境外游客4.6天）休闲度假浪漫休闲之都凤凰600多830430（2007年）2天观光休闲少数民族风情西塘800多582.7268（2010年）0.8天观光休闲休闲水乡杭州近千97256580.6（2010年）境外游客2.94天观光休闲东方休闲之都第三梯队周庄150多592万350（2011年）0.5天观光，转型中着名景区同里近100600多500多（2011年）0.3天观光，转型中江南古镇丽江◎客栈与旅游丽江客栈发展与旅游发展保持同步丽江旅游起步阶段（1990-1995）玉龙雪山风景区等开发建设开始丽江旅游扬名阶段（1995-1999）地震扬名、申遗成功、举办世博会丽江旅游巩固阶段（1999-2004）游客量年均增长5%丽江旅游兴盛阶段（2005-2008）丽江旅游上市、印象丽江启动、玉龙雪山获评5A丽江旅游转型阶段（2008至今）国际精品旅游胜地目标、新城开发、国际品牌酒店纷纷进入1995-1999年客栈起步1995年第一家民居客栈开办；1999年世博会期间，政府动员当地居民开办家庭旅馆，提供优惠条件2005-2008年客栈开始兴盛新一代年轻外来经营者为实现梦想、追求新的生活方式。

客栈风格更多样、更个性。

兴建客栈500多家。

2010至今客栈加速发展逐步出现一些规模较大的品牌连锁客栈与企业型投资者规模总数在100间客房以上，日均营业额上万的客栈出现了几家凤凰◎客栈与旅游凤凰客栈发展与旅游发展保持同步客栈投资产品与游客游客特点散客——以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。

年轻人——“中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%。

2014年中国客栈民宿预订用户年龄分布数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》十大自由行境内目的地（2012年）1三亚6北京2厦门7成都数据来源：中国旅游研究院、携程旅游2013年初发布的《中国自由行发展报告》2014年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80%为7000元以下2014年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》【奇创观点】客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。

虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。

产品模式【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势【按档次分】客栈一般具备价格优势，未来将多元化发展，尤其旅游成熟区域【按建筑分】客栈多为特色民居改建而成，建筑特色将一直被强化院落式的古民居丽江的大部分客栈非常受欢迎，未来趋势围合的院落多为住客的公共交流和休闲空间，是客栈特色吸引的重要部分非院落式的古民居凤凰古城沱江边的吊脚楼客栈较受欢迎，建筑有独特的地域特色时能增加吸引现代建筑类大部分家庭旅馆，或新建的客栈建筑基本无特色，满足功能需求为主，吸引力贡献非常有限投资与回收投资经营主体总体而言，外来投资者是趋势；但当地居民投资经营对旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利，政府应引导。

目前，客栈的投资主体与经营主体一般都是统一的，有丽江、杭州等部分地区出现聘用职业经理人方式；未来，随着客栈连锁品牌的发展与成熟，很可能会出现投资主体与经营主体分离的趋势。

个人当地居民当地居民自有部分家庭旅馆初期的主要方式特点：自发性，投资小，风险小，管理服务水平较低。

适用：一般在旅游发展初期，或者经济发达区域，居民市场意识较强、管理服务水平较高部最主要的方式特点：相对前者主动性更强，投资更大，风险也更大，有一定的经营管理水平，但严重依赖投资者个人。

适用：一般在旅游快速发展期，旅游越成熟，外来投资者越多。

非常少见的方式特点：投资大，管理服务水平高，定位中高端。

适用：具备良好发展条件的旅游区，且企业的资金实力和旅游管理水平高的情况。

古非常少见的方式特点：投资大，企业化管理，主要为了先期培育或示范，最后还是会转为市场化运作的。

适用：旅游起步期，且政府有一定资金实力的情况。

各地客栈投资经营主体结构丽江21世纪初仅8%，2008年即达68%，目前90%大理80%（大理古城的大多数客栈平均3年就会经历一次转让）厦门约90%凤凰约50%同里约90%西塘本地居民为主杭州本地居民为主投资规模客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势客房数量——大多为30间以内客房面积——大多为10-30平米，则客栈面积一般为400-1000平米（客栈一般都有较大的公共空间）。

投资额——单间客房投资2-10万，客栈投资总额一般在40-300万，根据地区有差异，根据是否自有房产有差异丽江85%的客栈房间数量在20间以内20-30平米为主2011年10个标间的客栈的转让费一般为30-50万，现在初始投资一般100-200万，并出现千万级的客栈凤凰大多为20间以内（38%为10间以内，35%为11-20间，16%为21-30间，11%为20间以上）10-25平米为主约50万左右杭州大多为10间以内20-30平米为主100-300万同里5-10间为主，基本都在30间以下12-20平米为主大部分为40-60万左右。

普通民宿客栈，投资额在6万/间房（含公共区域），精品客栈则在10万/间房左右，总投资额在60-100万之间。

【以丽江的外来投资者投资客栈为例】丽江古城客栈单体规模凤凰古城客栈单体规模杭州客栈单体规模山沟沟竹景园农家乐20041113-2372/80/90/108如来心灵客栈20112912-15218/258/268/298水杉晓庐精品酒店客栈2011815-40228/258/268/288/388新龙门客栈连锁20112012-1580/90/118湖悦居客栈2013818-20262/280西湖小事客栈2013912-16173/194/211/228/245/313蓝莲花开主题客栈20131413-25229/289/299/359投资回收客栈盈利性很大程度上受旅游区游客基础影响盈利方式——基本都是以客房收入为主，少部分客栈尤其是连锁品牌客栈，有餐饮、休闲娱乐收入。