塘厦、莞城、虎门等，共有 5 个区域均价达到 6000 元/㎡以上，从均价前十名的城区镇 区分布看，可以看到房价高的区域主要是城区和经济强镇。 表五：2007 年各区域住宅均价季度环比增幅
区域 第二季度 第三季度 第四季度
区域 第二季度 第三季度 第四季度
长安
3.35%
-38.03% 98.99%
茶山
2007年东莞普通住宅均价季度走势（元/㎡）
4632
4902
5984
6406
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度 数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞全年普通住宅均价 5532 元/㎡，各个季度均价保持上扬，平均增幅 11.42%，第 3 季度较第二季度增幅最大达到 22%，使全年价格上升了一个新的高度，第
1.15%
4.25%
30.30%
南城
13.01%
12.36%
8.11%
石碣
0.26%
6.99%
-40.93%
塘厦
17.59%
97.30% -36.04%
大朗
13.99%
17.60%
40.88%
莞城
6.27%
27.63%
-1.57%
清溪
2.91%
22.51% 18.31%
虎门
51.20%
-1.75%
35.43%
20000 15000 10000
5000 0
5958 商品房
2007年东莞商品房各物业均价（元/㎡） 13738
15623
5822
5532
5537
8504
住宅 非别墅住宅 公寓
别墅
商铺
写字楼
数据来源：东莞中原研究部
二、各物业类型分析
1、普通住宅价格分析（这里的普通住宅指非别墅住宅）
7000 6000 5000 4000 3000
三、商品住宅区域价格分析
2007年东莞各区域住宅均价（元/㎡） 8000 6000 4000 2000
0 长南塘莞虎厚东道大万樟寮黄凤常茶石大清石麻横中石望企沙东桥谢 安城厦城门街城滘岭江木步江岗平山碣朗溪龙涌沥堂排牛石田坑头岗
数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞住宅均价最高的镇区为长安镇，均价超过 7000 元/㎡，其次是南城区、
石龙
-4.20%
-0.20%
14.73%
厚街
4.83%
21.87% 13.65%
麻涌
6.42%
15.14%
8.65%
东城
-3.80%
15.18% 31.50%
横沥
2.19%
15.23%
6.04%
道滘
/
13.08% 15.61%
中堂
7.28%
11.29% 13.89%
大岭山 -7.91%
10.79%
3.30%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
3
东莞中原物业顾问有限公司
别墅前十名成交价格情况
45000
40000
成
J
交 35000 I
套 内
30000
均 25000 价（
H
G
C
20000
E
元
/ 15000 ㎡） 10000
FD
B
5000
0
0
100
200
成交套数（套）
A
300
400
表三：别墅成交套内均价排名（前十名）：略
城市居民人均可支配收入（元） 16949 18471 20526 22882 25320 27025
涨幅
3.7%
8.98% 11.13% 11.48% 10.65% 12.2%
居民消费价格指数增幅（CPI） -1.9%
0.7%
3%
2.4%
一、商品房价格总体情况
东莞中原研究部监测数据统计显示，2007 年商品房均价 5958 元/㎡，离 6000 元/ ㎡一线仅一步之遥。其中住宅均价 5822 元/㎡、别墅均价 13738 元/㎡、商铺均价 15623/ ㎡、写字楼均价 8504 元/㎡。
需要说明的，该数据反映的是市场实时监测的最新数据，数据统计主要来自东莞房 产公众信息网上备案的 2007 年新增供应及部分 2006 年供应的实时成交数据，而对于没 有上网备案的数据没有计算在内。另外，由于统计口径不同，该数据无法与统计局的历 史数据作趋势分析。
随着国土资源部对土地控制的合理和规范化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于 70%，以及 90/70 政策的大格局 下，别墅的开发将受到比较大的限制，特别是城区。但目前在供应量较大的情况下，面 临较大销售压力，但从中长期趋势看，后市供应的减少将促使别墅价格仍然有较大的提 升空间。
石排
17.72%
6.24%
24.48%
万江
14.54%
25.42%
23.47%
望牛墩 -7.46%
25.37%
35.56%
樟木头 12.58%
15.48%
-9.67%
企石
/
1.15%
7.66%
寮步
-0.24%
14.13% -11.48%
沙田
7.85%
7.77%
17.33%
黄江
7.88%
18.15%
7.92%
东坑
5.46%
11.20%
-3.70%
凤岗
12.93%
15.47%
-9.99%
桥头
9.38%
13.29% 21.15%
常平
7.85%
20.70%
2.09%
谢岗
8.50%
28.69% 16.38%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
5
东莞中原物业顾问有限公司
2007 年东莞城区住宅均价稳步上升，部分镇区经历大起大落。 长安、虎门作为经济强镇代表，第四季度长安住宅均价增长近一倍，虎门涨幅 3 成 多，源于住宅供应的结构性变化，第四季度集中供应的一些性价比较高的楼盘，如长安 1 号、虎门 1 号等。 临近深圳的塘厦镇普通住宅均价第三季度增长 9 成多，第四季度下降 36%，凤岗第 四季度也下跌 10%。主要由于房贷新政的出台，严重打击投资需求，特别是深圳的投资 客，致使临深圳区域观望气候浓重，价格普降。
四、东莞、深圳、广州、珠海四个区域商品房均价比较
15000 10000
5000 0
东莞、深圳、广州、珠海商品房均价（元/㎡）
13345
5958
6387
8605
深圳
东莞
珠海
广州
数据来源：中原地产分行网络
2007 年东莞房价高歌猛进，但从珠三角的四个区域商品房价格比较来看，东莞商品 房均价位居最后，一平方比深圳低 7387 元，比广州低 2647 元，从珠三角周边主要城市 的房价来看，东莞房价洼地现象仍然比较明显。
2007 年东莞房地产市场投资区间评估：
年份/指标
2007 年
合理区间
泡沫预警
预警
房地产投资占 GDP 比重
6.9%
10%以内
10%-15%
●
房价增长率与 GDP 增长率之比
1.77
1 以内
1-2
●
房价收入比
6.9
3-6
6 以上
●
租售比
325
200-300
230 以上
●
可以看出，2007 年东莞房地产市场整体上偏离合理投资区间，由于房价涨幅过快， 房价增长率与 GDP 增长率之比、房价收入比、租售比等指标已经进入泡沫预警区间。
10000
0
20
写字楼成交价格情况
A B
D
40
60
80
100
120
140
成交套数（套）
表四：写字楼成交均价排名：略
5、商铺价格分析 2007 年商铺均价 15623 元/㎡，商铺每月价格呈逐渐上升趋势。 社区商铺越来越成为商业地产的主流，其需求相对稳定，2007 年东莞商铺成交主要
以社区商铺为主，随着东莞各个社区的成熟，价格呈现总体上升趋势。
30000
普通住宅前十名成交情况
成 25000
交
I
套 20000 内
均
价（ 15000
D
元 10000 J
/
E H GF
C
㎡） 5000
B
A
0
0
100
200
300
400
500
600
700
成交套数（套）
表一、普通住宅项目成交套内均价排名（前二十名）：略
2、公寓价格分析 2007 年东莞全年公寓均价 5537 元/㎡，分区域来看，城区均价 6412 元/㎡，镇区
五、东莞房地产价格合理区间估算
2007 东莞房价在继续上涨，涨幅在 3 成以上，房价的高涨幅是不是在合理空间？ 目前的房价是否合理？正常？偏高？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供 参考。
1、投资区间分析
房地产投资占 GDP 的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产 投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值， 用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用 于判断是否具有长期投资价值。
数据来源：东莞中原研究部
07 年上半年东莞房价平稳上升，下半年 7 月成为房价转折点，8 月突破 6000 元大 关，在全国房价大好的大背景下，东莞房价也一直处于大幅上升的大好形势下，9 月出 台的房贷新政给楼市沉重打击，持币观望气氛浓重，10 月份开发商护盘力挺房价，11 月份城区及价格偏高的项目成交大幅缩量，镇区成交比重上升使整体均价跌破 6000 元， 12 月由于取消购房入户政策的刺激下促成市场集中签约成交，以及部分有价值支撑的高 价盘成交活跃，东莞房价展开结构性上涨，市场结构性调整迹象明显，房产蓝筹和稀缺 性资源物业仍然受到市场的追捧。