•无收入 •权属未变 •无权属转移
税收筹划第八章其他税种
❖税率
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❖计税依据
•增值额=转让收入-扣除项目金额
➢对于新建房地产转让
•1）取得土地使用权所支付的金额
•2）房地产开发成本
•（1）纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款；
••34））房与地 转产 让开 房发 地费 产用有关的•土税地•金的建•可•从加产••征前筑房加营用•事计开•（管用期安指地计业权房扣发2理及工装在产2）税时地除项0费拆程工转开％纳、按的产费目用迁费程让发的税城国有开用有和补费房费扣人市家关发＝关财偿地用除在维统费的（的务费产是：取护一用纳取销费时指得建规。税得售用缴与土设定人土费。纳房地税缴用的地使、纳、 •5）财政部规定的其他扣除•公项地产•基共使开目础配用发印设套权成花施设支本税费施付）、费的×教2金育0％额费＋附房加地。
•
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•
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼 并企业中的，暂免征收土地增值税。
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为 联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业 中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业 将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
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✓房地产开发费用
❖ 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 ，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的 金额＋房地产开发成本）×10％以内
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➢存量房地产的转让 •1）旧房及建筑物的评估价格 •2）取得土地使用权所支付的金额和 按国家统一规定缴纳的有关费用
用的房产； 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫
生机构自用的房产； 老年服务机构自用的房产。 高校后勤实体免征房产税。
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（二）房产税的税收筹划
1．利用税收优惠进行税收筹划 税法规定，对个人按市场价格出租的居民住房， 房产税暂减按4%的税率征收。因此纳税人出租房 时，可使用市场价格，享受税收优惠。 税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关 审核在大修期间可以免税。
不缴土地增值税。 ❖ 企业获得的利润=165万元 ❖ 乙栋楼房的增值率=232/838=27.86% ❖ 应纳土地增值税=232*30%=69.6万元 ❖ 企业获得利润=232-69.6=162.4万元
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8.1 关税的税收筹划
•关税是海关按照国家制定的关 税政策、税法和进出口税则， 对进出关境的货物和物品征收 的一种流转税。
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第二节 其他税种的税收筹划
v 一、土地增值税的税收筹划 v 二、房产税的税收筹划 v 三、印花税的税收筹划 v 四、资源税的税收筹划 v 五、城镇土地使用税的税收筹划 v 六、城市维护建设税的税收筹划 v 七、车船税的税收筹划 v 八、契税的税收筹划
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一、土地增值税的税收筹划 （一）土地增值税相关税法规定
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案例8-2 某房地产开发企业，2011年6月份商品房销售收
入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪 华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣项目 金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额 为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万 元。思考：企业如何选择核算形式？
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3.房产税投资联营的筹划
对于以房产投资联营，投资者参与投资利 润分红，共担风险的，被投资方要按房产余 值作为计税依据计征房产税；
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2．通过控制增值额进行税收筹划 ❖ 收入筹划法：收入分散筹划，即将可以分开单独
处理的部分从整个房地产中分离（比如房屋里面 的各种设施），从而使得转让收入变少，降低纳 税人转让的土地增值额。 ❖ 成本费用筹划法：最大限度地扩大成本费用列支 比例。
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3．利用税收优惠进行税收筹划 建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内； 个人住房居住满5年后再予以转让等。
❖征税对象
房产税的征税对象是房产。房产是指以房屋 形态表现的财产。
❖征税范围
v 城市、县城、建制镇和工矿区。 v 房产税的征税范围不包括农村。
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❖计税依据
•从价计征
•从租计征
• 房产税以房产的计税余值或房产的租金收入 为计税依据。
• 指依照房•指产房原屋值产一权次所减有除人10出％租- 房产使用权 30％的损耗所价得值的以报后酬的。余对额于。出对租纳的房屋，以 税人经营自房用产的的房租屋金，收以入房为产计的税计依据。 税余值为计税依据。
8.1 关税的税收筹划
•进口货物的完税价格包括货物的货价、货物 运抵我国境内输入地点起卸前的运输及其相 关费用、保险费。 •货物的货价以成交价格为基础。
•思考：哪些费用应该计入完税价格？
哪些费用不能计入？
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
8.1 关税的税收筹划
•出口货物的完税价格，由海关以该货物向境 外销售的成交价格为基础审查确定，并应包 括货物运至我国境内输出地点装载前的运输 及其相关费用、保险费，但其中包含的出口 关税税额，应当扣除。出口货物的成交价格 中含有支付给境外的佣金的，如单独列明， 应当扣除。
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2.房产修理、更新改造的筹划
我国会计准则规定：发生的修理支出达到固定资 产原值20%以上；经过修理后有关固定资产经济 使用寿命延长2年以上；经过修理后的固定资产 被用于新的或不同的用途，应确认为固定资产更 新改造支出，计入固定资产原值。
不满足条件的大修理支出则直接在税前扣除，不 计入房产原值。 发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减 去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。
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2020/11/24
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• 第八章 其他税种税收筹划
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v 案例导入8-1
一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同 档次的商品房两栋，均属于普通商品房：
甲栋每平方米售价是1000元（不含装修费70元） 转让收入是1000万元，它的扣除项目金额是835万 元，增值额是165万元。
乙栋每平方米售价是1070元（含装修费70元）转 让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元， 增值额是232万元。 思考：分别计算土地增值税应纳税额；并分析应采 取的销售方式。
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v 案例分析：
❖ 甲栋楼房的增值率=165/835=19.76% ❖ 按照税法规定，甲栋楼房的增值率小于20%，
❖征税范围
❖ 征税范围的判定标准 ❖ 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
❖ 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物 的产权是否发生转让。
❖ 标准之三：转让房地产是否取得收入。
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➢不属于土地增值税的征税范围的情况
v （1）房地产继承 v （2）房地产有条件的赠与 v （3）房地产出租 v （4）房地产抵押期内 v （5）房地产的代建房行为 v （6）房地产重新评估增值
1、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单 位和个人征收的一种税。
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2、土地增值税的构成要素 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人。
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（二）土地增值税的税收筹划
1．利用房地产转移方式进行税收筹划 征收土地增值税必须满足三个判定标准：仅
对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物 的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅 对转让房地产并取得收入的行为征税。
房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定 标准来避免缴纳土地增值税。
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不分开核算（当地允许不分开核算） 增值率=（15000－11000）÷11000×100% =
36% 该企业应缴纳土地增值税
=（15000－11000）×30% = 1200（万元）
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分开核算
普通住宅：
增值率=（10000－8000）÷8000×100% =25%
•评估价格＝重置成本价×成新度折 •3）转让环节扣缴率纳的税金
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3、土地增值税应纳税额的计算
➢ 应纳税额的计算方法 1）分步计算法 应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率） 2）速算扣除法 应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣 除系数
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➢应纳税额的计算程序 1）计算扣除项目金额。 2）计算增值额。 增值额＝转让收入额－扣除项目金额 3）计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 4）依据增值率确定适用税率。 5）依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率 －扣除项目金额×速算扣除系数
•开发间接费用等
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✓房地产开发费用
❖ 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 ，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息支出＋（取得土地使用 权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
•（1）最高不得超过按商业银行同 类同期贷款利率计算的金额； •（2）不包括加息、罚息。
应纳土地增值税=（10000－8000）×30% =600 万元
豪华住宅：
增值率=（5000－3000）÷3000×100% = 67%
应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－ 3000×5%