北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
度假式养老酒店高端养生特色酒店，采用会员收费的形式。
加入RCI（国际分时度假联盟），共享全球酒店资源。
一级甲等医院健康体检中心商业配套一站式物业服务休闲养生会所营养膳食中心文娱中心养老产品的建筑表现形式别墅（单体/联排）住宅集体公寓医院病房式居家型、可全家居住住宅型居室设计、适老性功能内装家庭赡养为主、社区服务提供支援原则上只接受老人入住酒店型房间设计，单床、双床为主。
公共空间余量大，有服务站养老、养生为重点医疗、康复为重点参照《北京市养老服务设施规划设计技术要点》等规范进行设计参照医院住院楼层相关技术要点设计持有经营出售+出租太申祥和山庄出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城温都水城金手杖公寓将府庄园曜阳国际爱慕家养老产品的经营模式保险+养老泰康燕园中国人寿廊坊养老社区爱晚大爱城⏹土地性质是决定经营方式的一个重要因素，建设用地经营类型自由，其他性质的土地，主要是持有经营，如：温都水城金手杖公寓，形式上为高端养老公寓，但因为是集体土地，所以只能定义为社区养老中心，采用持有经营的方式。
温都水城原本规划引入安贞医院的分院—安贞新康医院，原计划2012年开业，据了解也是因为土地的问题导致医院建筑封顶后一直没有后续进展。
⏹养老型住房在工程造价上要比普通住宅高，为了加快资金回笼，租住一般采用趸交15-30年的方式，持有经营一般采用会费+租金的模式。
（详细见下页）⏹险资参与养老在经营模式上是自身产业链的延伸，较为特殊。
持有经营的形式险金+租金 泰康*燕园：200万元险资+月租会费+服务管理费上海亲和源（首家会员制养老）会费60-120万，一次性交纳A 卡永久性，可转让、可继承B 卡终身制，身故可按年退还温都水城租金一次性趸交，相当于会费可转让可继承、期满押金可退租赁制（持有）低押金+高额服务费 燕达：2－3万元 和熹会：5－20万元 将府庄园：3万元 恭和苑：5万元汇晨养老公寓：5万元会员制（继承、转让）租赁制注：以上金额并非最新规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上海亲和源——中国第一个会员制养老社区注：以上金额并非最新卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准备注A卡永久（可继承、可转让）大套（108㎡）75万（2009）98万（2013.5）118万（2014.3）6.98万7.38万1、可指定符合条件老人入住；2、入会时一次性支付会费。
中套（70㎡） 3.98万小套（58㎡） 2.98万B卡终身（15年内可退）大套（108㎡）88万2.38万(2009)3.5万(2013)4.2万(2014)1、未住满15年，按年限退还；2、住满15年后，只需继续缴纳年费；3、不可继承、不可转让；4、入会时一次性支付会费。
中套（70㎡）55万60万小套（58㎡）45万上海亲和源会员制收费标准（2014）备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。
第二部分北京养老地产案例简析注：此部分内容根据某咨询公司的资料整理，数据未经严格核实，仅供参考序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保1太申祥和2002年有中端1000张会员制=押金+餐费年签有有2十三陵老年公寓2007年有低端500张租赁制=押金+餐费+杂费房租+餐费+杂费年签无无3汇晨老年公寓2007年有中端712张租赁制=押金+房费+餐费+护理费年签有有4将府庄园敬老院2010年有中高1200张租赁制=押金+房费+服务管理费年签无无5上海亲和源2010年有中端838户会员制=押金+餐费+年服务管理费可继承可转让有6燕达国际2010年有高端2300张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签有有7温都水城2011.8无中端1500户会员制=押金+餐费+服务管理费30年有有调研样板综合情况统计(一)序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保8恭和苑2012.10有高端439张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签无无9和熹会2012.11有中端200套租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费年签有无10九华山庄2012.6无中端约800套会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费20年有是11云杉镇2013.6无中端511套会员制=年费+杂费可转让可继承无无12爱晚大爱城2014年中高拟会员制、代考代考代考代考13泰康之家燕园2015年高端保险预售押金+月费（房费+餐费）年签暂无暂无调研样板综合情况统计(二)序号项目名称土地性质1北京太阳城、爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园、燕达工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地养老项目土地性质（例举）（一）持有型案例爱慕家海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。
养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。
总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。
将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河（二）租售结合型案例将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。
出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。