项变动Biblioteka 经营活动 一.营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税金及附加 销售费用 管理费用 三.主要经营利润 减：资产减值损失 加：公允价值变动损益 投资收益 四.税前经营利润 加：营业外收入 减：营业外支出 五.税前营业利润 减：所得税 六.营业利润 金融活动 一.税前利息费用 减：所得税 二.净利息费用 净利息合计 -11.3% 61.28% -10.85% 33.52% 31.69% 341.28% -3.14% -141.34% -10.13%
2009年 2009年 政策利好 V型反转 1.政策利好 信心恢复，销售大幅增长，创历史新高。价格整体有所上升。 政策利好、 1.政策利好、信心恢复，销售大幅增长，创历史新高。价格整体有所上升。 2.企业的投资意愿普遍恢复 项目开发节奏加快， 企业的投资意愿普遍恢复， 2.企业的投资意愿普遍恢复，项目开发节奏加快，住房市场成交的回暖也带动了 土地市场的回升。 土地市场的回升。 国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。 3. 国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。 2010年 2010年 调控加强 逐渐平稳 1.年初 市场延续09年的旺销势头， 月中旬国务院下发《 年初， 09年的旺销势头 1.年初，市场延续09年的旺销势头，4月中旬国务院下发《关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知》以及政府接连出台多项措施对楼市进行调控， 房价过快上涨的通知》以及政府接连出台多项措施对楼市进行调控，成交量放 缓。 2.国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期 国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期， 2.国家的经济工作重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也有适 度宽松转向稳健，第四季度央行两次加息，2011年 度宽松转向稳健，第四季度央行两次加息，2011年2月央行再次上调金融机构人 民币存款基准利率。 民币存款基准利率。 3.政府加大了保障性住房的力度 2010年全国保障性住房开工590万套 政府加大了保障性住房的力度， 年全国保障性住房开工590万套， 3.政府加大了保障性住房的力度，2010年全国保障性住房开工590万套，基本建成 370万套 达历史之最。 万套， 370万套，达历史之最。 2011年 国务院为巩固前期调控的成果再次推出八条政策措施， 4.2011年1月，国务院为巩固前期调控的成果再次推出八条政策措施，进一步对楼 市进行调控。 市进行调控。
经营活动 一.营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税金及附加 销售费用 管理费用 三.主要经营利润 减：资产减值损失 加：公允价值变动损益 投资收益 四.税前经营利润 加：营业外收入 减：营业外支出 五.税前营业利润 减：所得税 六.营业利润 金融活动 一.税前利息费用 减：所得税 二.净利息费用 190278 16474 173805 213436 17491 195945 4888101 3451472 1436629 360258 151372 144199 780800 -52424 244 92408 925876 7068 13833 919111 235216 683895 4099178 2500527 1598651 453387 186035 153080 806149 126811 1926 20941 702205 5746 9999 697952 185733 512219
2007 16.55%
2008 13.24%
2009 14.26%
2010 16.47%
简
这 产 业 宏观 宏观 势 经济 环境
2007年 高速增长，岁末观望。 2007年 高速增长，岁末观望。 房价增速超出普通家庭收入增长速度较多， 1. 房价增速超出普通家庭收入增长速度较多，一部分自住需求 被挤出市场，投资性购房比例上升。 被挤出市场，投资性购房比例上升。 2.住宅企业对未来房价预期过高 土地市场的亢奋，造成了“ 住宅企业对未来房价预期过高， 2.住宅企业对未来房价预期过高，土地市场的亢奋，造成了“面 粉贵过面包”的异常情景。 粉贵过面包”的异常情景。 3.国家发文要求完善住房保障体系 优先安排其建设用地。 国家发文要求完善住房保障体系， 3.国家发文要求完善住房保障体系，优先安排其建设用地。 4.中央经济工作会议首次提出要实行 从紧的货币政策” 中央经济工作会议首次提出要实行“ 4.中央经济工作会议首次提出要实行“从紧的货币政策”。 2008年 金融危机，深刻调整（观望气氛） 2008年 金融危机，深刻调整（观望气氛） 1.商品住宅的成交面积和成交金额大幅下降 商品住宅的成交面积和成交金额大幅下降。 1.商品住宅的成交面积和成交金额大幅下降。 全球金融危机波及实体经济领域， 全球金融危机波及实体经济领域，人们对经济前景的信心及收入 的预期发生剧变。 的预期发生剧变。 2.宏观经济政策由抑制过热向防范市场 硬着陆”转变。 宏观经济政策由抑制过热向防范市场“ 2.宏观经济政策由抑制过热向防范市场“硬着陆”转变。出台购 房优惠政策，刺激消费者购房。 房优惠政策，刺激消费者购房。 3.中央政府出台扩大内需的十大举措 中央政府出台扩大内需的十大举措， 3.中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建 设力度。 设力度。
费
利息支出 资本化利 息
财务费用 项目 利息支出 减: 资本化利息
2010年 2010年 3,003,034,365.22 1,877,395,535.63
2009年 2009年 2,174,111,157.91 1,329,102,435.70
变动幅度 38% 41%
项
2009
2008
C.营业净 业 高？ 对于房地产企业 这种生产型企业而 言，经营活动是公 司价值的根本源泉 ，是企业盈利能力 的根本保障， 的根本保障，投资 活动和融资活动服 务于生产经营活动 。
20 07 年 20 08 年 20 09 年 20 10 年
销
额
图
现
降
趋势
一． 管理费用
2007 3.37%
2008 3.20%
2009 2.3%
2010 1.7%
B.结
数据 科 管 费 、销 费 财务费 、营业 。
4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00%
数据纵向比较 与行业平均水平比较 简要分析这几年房地 产行业的宏观走势和经 济大环境 ……
07年-10年国内经济环境
• 07年高速增长，岁末观望 07年高速增长， 年高速增长 • 08年金融危机，深刻调整 08年金融危机， 年金融危机 • 09年政策利好，V型反转 09年政策利好， 年政策利好
与行业平均水平对比 解释07-10年万科总 资产周转率下降的原因 万科07-10营业收入 和总资产周转率 分析万科的资产结构 ……
20 08 年 20 09 年 20 07 年 20 10 年
、
销售费用占销
2007 2.3%
2008 3.9%
2009 2.4%
2010 1.9%
B.结 数据 科 管 费 、销 费 、财务费 、营业 。
1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 2007 2008 2009 2010 列1
关于08-09年万科的财务费用绝对额 和相对额都双双下降的说明：
本集团发生的可直接归属于 符合资本化条件的资产的购 建或者生产的借款费用，予 以资本化并计入相关资产的 成本。除上述借款费用外， 其他借款费用均于发生当期 确认为财务费用。
B.结
数据 科 管 费 、销 、财务费 、营业 。
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2007年 2008年 2009年 2010年
对净 润 长贡献 对净 润 长总贡献
资产减值损 失 56.67% （
投资收益 22.60%
税前利息费 用 7.32%
为）86.59%
万科主要经营活动创造利润的能 力略有下降，并未得到增强。可 力略有下降，并未得到增强。 见营业净利率的提高不代表企业 核心盈利能力的提高。 核心盈利能力的提高。
年份 毛利率 主要经营 利润率 2009 29.39% 15.97% 2008 39% 19.67% 变动幅度 10% -3.7%
2007 2008 2009 2010 50,422. 35,950.01 65,725.33 57,368.04 50,422.77
财务报表的附注中对财务费用 的说明如下： 1.在万科的年报中显示，08年较07年 增长的原因是股权投资借款及境外融 资借款等非资本化借款增加… … 2.与万科持有的货币资金充足，负 债率下降也有关系。 3.还与万科由资本扩张的发展模式 变成并购合作开发模式有关。
3.分析总资产周转率 3.分析总资产周转率
○总资产周转率=营业收入/资产 总资产周转率=营业收入/ 总额，它反映了企业“周转” 总额，它反映了企业“周转”的 速度。 速度。 万科始终坚信， 万科始终坚信，只有踏踏实实地 做一个农民，努力去付出， 做一个农民，努力去付出，总会 收获令自己满意与 欣慰的回报！ 欣慰的回报！ 让我们一起来看看万科是怎么样 做好一个踏实勤劳的农民的…… 做好一个踏实勤劳的农民的……
2.分析营业净利率 分析营业净利率
用万科07 10年的营业净利率进行比较 07- 年的营业净利率进行比较， A. 用万科07-10年的营业净利率进行比较，看总 体趋势。 体趋势。 结合数据分析万科的管理费用、销售费用、 B. 结合数据分析万科的管理费用、销售费用、财 务费用、营业成本。 务费用、营业成本。 C. 提出疑问：营业净利率是否能 提出疑问： 准确反映出企业的核心盈利 能力的提高？ 能力的提高？
用万科的数据横向、纵 向对比 分析并购的优缺点，规 模经济问题 分析并购的优缺点，规 模经济问题 ……