商业写字楼建设项目可行性研究报告一、总论1.1 项目背景为积极支持**市城市建设，促进**区的经济发展，**房地产开发有限公司通过招标的方式取得**区同济新城的地块。

1.2发展商情况项目发展商：**房地产开发有限公司开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地址：**市**区曹安公路4800号企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：沪房地资（**）第123号1.3项目评价目的本报告对**房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。

其主要评价目的如下。

1)过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。

2)通过市场研究分析，确定项目的市场定位。

3)通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

4)通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。

5)通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。

6)为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。

7)为政府进行项目审批提供参考和依据。

1.4项目评价依据1)中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》2)定额标准：《**市建筑和装饰工程预算定额》（2000）3)《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，20044)与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规5)中华人民共和国企业法人营业执照（副本）6)委托方提供的项目开发有关资料1.5建设可行性概述本项目符合**市政府开发**区同济新城的要求，得到了**市**区政府的支持。

本项目处于距市中心较远的**区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。

另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。

本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。

我们认为，本项目的开发是可行的。

二、项目概况与基地分析2.1 项目获得本项目由**房地产有限公司于2006年9月1日通过**AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。

2006年6月1日**市规划管理局规定了本项目的规划指标。

2.2 项目区位本项目位于**市**区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。

**区位于**西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。

东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。

总面积458.8平方公里。

行政区域界线总长167.8461公里。

全境地势平坦，东北略高，西南稍低。

市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。

河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。

本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。

本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。

**镇离**市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、**火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。

2.3 交通道路**区交通便捷。

有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。

南翔站是全国铁路特等编组站，也是**铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。

境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。

主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。

沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结**、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。

有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。

2.4 周边环境2.4.1绿化环境**区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，**区创建**市园林城区工作通过验收，成为**市园林城区。

其公共绿地 552.1675公顷总计绿地面积 1055.4427公顷绿地覆盖面积 1125.1129公顷城镇人均公共绿地 15.7平方米/人城镇人均绿地 30.1平方米/人绿地率 35.47%绿化覆盖率 37.8%同济新城的绿化覆盖率也达45%2.4.2景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。

另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。

2.4.3基础设施详见“五、建设内容与市政配套”。

2.4.4停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个。

2.4.5餐饮娱乐本项目于同济新城内的**新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。

新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。

2.4.6金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及**农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务2.5 规划指标用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地容积率：3.5三、市场环境分析3.1 宏观层面3.1.1 宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。

2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。

为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。

2008年10月22日，**市人民政府办公厅结合**实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控。

调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。

《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年12月21日，的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条”，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。

至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。

综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。

3.1.2 产业结构 近几年**区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%。

财政收入稳步增长。

07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。

与此同时，**区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。

2001年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％。

2007年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%。

三次产业的比例由2001年的 1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7。

**区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。

3.1.3 外资与商业发展 2001年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。

6年之后，**区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。

由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，29.50%30.00%30.50%31.00%31.50%年年年年年年年2001年至2007年第三产业占GDP 比例集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。

投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。

3.1.4 房地产供给与需求 自2002年**汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。

全年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%。

此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。

2004年**区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%。

2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。

2006年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%。

2007年，**区房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%。

从近年**区商品房供求数据来看，**新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。

年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级。

区域楼市火01020304050607080901000204060801001201401601802002001年2007年热催动房价一路走高，02、03年**区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近。

数据来源：中国房地产指数系统2008年，受**整体楼市走低影响，**楼市转入低迷调整期。

1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在。

从近几个月的市场走势来看，**楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大。

数据来源：中国房地产指数系统至此可见，2008年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。

此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

3.2 板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）。

以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的3年中发展态势各不相同。

随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。

而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关。

因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

3.2.1 中部板块1)规划定位中部板块集中了同济新城65%的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心。