海雅缤纷城 调研报告
策划管理部 2013年2月
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目 录
一、项目概况 二、室外建筑设计 三、室内建筑设计 四、购物中心业态布局
五、室内装修设计
六、宣传推广
七、综合总结
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一、项目概况
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项目 位置
海雅缤纷城
深圳市宝安中心区 建安一路与新圳路交汇处 占地面积 4.24万㎡ 容积率 3.39 用地年限 50年（2008.3.14起） 总建筑面积 26.1万㎡ 总投资 28亿 地上建筑面积 14.51万㎡ 地下建筑面积 11.59万㎡ 19.8万㎡ 商业 楼层：B1-5F，局部6-7F 3.5万㎡，2栋7-27层126户 公寓“君誉”，50-80㎡的 1-2房，122-157㎡的3-4房， 均价：2.6万/㎡（毛坯） 总2098个 其中住宅280个 2013.1.19试营业 计划2013.5.1正式开业
东入口
北入口
口设置大
型LED屏， 整体建筑 外立面现 代感强， 线条柔美。
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外墙广告
项目在三侧均有较佳的沿街展示面，在主要出入口及沿街展示面良好的地方设置广告位，广告
位数量适中，不影响外立面整体感观，广告的宣传商家以餐饮、服饰、娱乐、珠宝为主。
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三、室内建筑布局
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平面设计布局
因项目面积大，为
效果图
住宅
停车位 开业时间
实景图
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公交路线
1）宝安交通局 311路 320路 323路 327路 331路 337路 356路 356区间路 362路 367路 794路 M209 路 M241路 M370路 长19路 长28路 长58路 2）沁园公园 311路 382路 602路 603路 605路 610路 615路 629路 M209路 M210路 M245路 M370路 M379路 M380路 3）宝安万佳 310-315环路 311路 323路 327路 331路 337 路 356路 362路 367路 368路 382路 794 路 M240路 M241路 M242路 M249路 M355 路M70路 M371路 M375路 M381路 长19 路 长28路 长58路 凤凰山假日专线2号 高峰26 号专线 高峰30号专线 高峰9号专线 4）甲岸村 395路 603路 606路 610路 704路 B803路 M235路 M379路 5）建设银行 606路 610路 704路 6）濠江酒店 629路 高峰9号专线
洗手间
3F大剧院独 立洗手间
3 4 5 合计 大剧院3F 影院4F 总计
WC WC
WC
WC WC
WC
4F影院独 立洗手间
每层洗手间的设置略有不同： B1：2组 1F：2组 2F：4组 3F：5组 4F：4组 5F：3组 地块北侧洗手间布点偏少，最远步 行距离约100米，略有不便； 根据统计，男女蹲位比例约为 1:1.54（不含便池），男女比例约为 1:0.84（含便池）。 洗手间蹲位配比约为1个/700㎡ 在目前整体开业率70%的情况下， 餐饮楼层女厕已接近饱和，预计未来 正式开业后将出现拥挤现象。 以上统计均不含大剧院与电影院的 独立洗手间。
士多 啤梨
PUPU 乐
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楼层
B1
业态
超市、特色餐饮、快时尚、配套
代表品牌
Buy it 超市、H&M、ZARA、UNIQLO、HOTWIND、STRADIVARUS、Pull and Bear、Bershka、西遇、鲜芋仙、西贝、御江南、喜多、星巴克、亚马 逊巴西烤肉、长滨面食、麻辣香锅、禾绿、元气、金牌小笼、大家乐、和民、 马拉爸爸、士多啤梨、Mother Care、妍丽 本层套内面积约19000㎡，使用率50%，建筑面积约38000㎡； 共规划76个商家，目前开业率约40%。
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中庭
共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个 扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均 采用水炮进行消防 大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错形，约600800㎡，中庭周边柱子略倾斜
大中庭设5个挂钩，目测偏少，小中庭设3个挂钩
小中庭为圆角方形，约150㎡
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采光
中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主。
各入口处楼上各层并未设置中空，但也未设置店铺，而是设置展示区/休息区/活动
区，通过玻璃将自然光引入室内。
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四、购物中心业态布局
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垂 直 业 态 布 局
7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1F B2F B3F
海雅宴会厅 海雅宴会厅 大剧院 上空 电影院 美容 上空 电影院 餐饮 顺电 餐饮 空中花园 数码/ 服务 餐饮 真冰场 上空 真冰场 海雅百货 （运动休闲） 海雅百货 （皮鞋皮具） 海雅百货 （化妆品/精品）
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层高
B2层（停车场）层高约4.5米 B1层至5层净高约4.5米，层高预计6米 整体层高感觉舒适，空间感好
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楼层 B1 1 2 女厕蹲位 23 17 34 34 27 27 162 17 12 191 男厕蹲位 14 10 24 24 17 16 105 10 6 121 男厕便池 11 11 19 19 14 14 88 10 8 106
P1
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室外广场
下沉广场
通过南北两端两个下沉式广场将客流直接引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水
及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。
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室外广场
项目的广场的设置有喷泉水景，同时配合春节设置 相应烘托节日气氛小品。
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外立面
南入口日景/夜景
海雅缤纷 城外立面 色彩斑斓， 凸显缤纷 特质，南 北两侧入
备注
铺位划分套内面积区间统计
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平面业态布局—1F
光大 银行
JOHN RICHMOND
DIRK BIKKEMBERGS
海雅百货
欧洲名匠名鞋店 Fusion Colletion Blumarine Byblos
欧钻石 世家
Pollini
Swarovsik Chloe
BRAUN FUFFEL Booksfield
4.5m
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平面设计布局
1F最佳展示面（南广 场侧）给予国际名品， 塑造项目整体形象 海雅百货布置在东北 角，位于宝安老城区主 要客流方向，利用海雅 百货在宝安的影响力， 拉动客流进入。 1F也规划有2处洗手 间。
9m 5m
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平面设计布局
通过电梯穿插解决2层以上支动线人流可达较弱的问题，同时将服饰次主力店布局于区位较弱处， 吸引人流到达，提升上部价值 剧院及百货布局与两端，但未来剧院的人气凝聚力有待市场检验，支动线造成较多死角位 四层以上通过大主力店弱化支动线带来不利影响，通过影院、溜冰场、大剧院、大型餐饮等带动
扶梯布置均匀合理： 主动线扶梯布置较为松散，约 60米布置一组扶梯； 次动线扶梯较为紧凑。 每万平方米扶梯4组
B1北广场处扶梯有明显高差
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垂直交通—直梯
中庭处三部观光梯效果好 直梯昭示性弱，使用率低会厅 专用梯
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垂直交通—货梯
货梯均匀分布在各个方位 均配有后勤通道，有些地方的 后勤/消防通道相当宽阔，4.5米 左右 除宴会厅旁货梯外，其余每一 处仅一部货梯 每万平方米货梯2.7部
本层服饰/配套类租金（按建筑面积计）400-500元/㎡/月； Buy It 超市原签约品牌为华润旗下blt超市，blt租金按建筑面积 计80元/㎡/月，开业前几个月华润全线退出，后海雅自营超市。 Buy It 精品超市：套内面积3658㎡ H&M：套内面积2023㎡ ZARA：套内面积1340㎡ UNIQLO：套内面积1400㎡ 特色餐饮铺位：大多套内面积约200-300㎡
住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。
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外部人车流动线
海雅缤纷城的客流到达主
要集中在南北两侧：
海雅 大剧院 海雅 百货
通过107国道方向到达 的客流（以市区及宝安 中心区、宝安其他区域 为主）主要通过南广场 到达进入； 宝安老城区客流主要通 过北广场到达，利用海 雅百货在宝安老城区的 影响力吸引进入。
Rolls Gallup Iceberg Ralph Lauren
Y-3
FREEO
Marc Jacbos
ANNA SUI
Class Roberto Cavalli
Just Cavalli
Frankie Morello
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楼层
L1
业态
海雅百货、国际名品、服饰、珠宝精品、银行
代表品牌
Y-3、Marc Jacobs、ANNA SUI、Ralph Lauren、Chloe、SWAROVISKI、 金大福、金至尊、周生生、老凤祥、欧钻石世家、ALEXANDER DE PARIS、 欧洲名匠国际名鞋综合店、雅漾、Burberry、欧莱雅、兰芝、玫瑰人生、 The Face Shop、佰草集 本层套内面积约 10000㎡，使用率50%，建筑面积约 20000㎡； 共规划62个商家（不含百货），目前开业率约25 %。 百货有33个商家，目前开业率95%。
客流，提升周边商店到客率。
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平面设计布局
• 内部支动线较多，人流可达性一般， 后期商户经营会有压力，同时显得 购物中心内商业分布较凌乱。
缺点
优点
• 主动线明显，视野开阔，较好引导 人流循环。
特点
• 主动线与支动线组成回路，在一定 程度上延长人流在商场内停留的时 间，增加购买机会。
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垂直交通—扶梯
备注
铺位划分套内面积区间统计
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平面业态布局—2F
海雅百货
米兰登 歌 力 思 Versino D&S