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20080711_西安_浐灞生态地产综合

本报告是严格保密的。
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围绕本项目,工作小组在过去1个月的时间里 进行了大量调查和研究
实地踏勘与市场调研
调研内容 •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •房地产市场基础调研 •各类物业市场专项调研 调研区域 •浐灞生态区核心区 •浐灞生态区北翼 •东郊区域 •经开区 •高新区 •曲江区 •……
广州
万 90 平 方 80 米 70
100
上海
万 平 300 方 米 250
新建住宅成交面积
350
1.5
万 /
1.4 元 1.3 平 1.2 方

60 50 40 30 20 10 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积
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本报告是严格保密的。ຫໍສະໝຸດ 本次沟通思路1背景研究
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开发目标与核心问题界定
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浐灞生态区发展方向研究
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浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究
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本项目定位方向与开发策略
本报告是严格保密的。
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[背景研究]
——项目背景
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区域关系
项目位于浐灞生态区内,通达性好,属于政府 推动建设的以生态资源为核心的城市新区
‚金腰带‛
金腰带上的‚龙头‛
‚三角洲核心区‛
关键词三:
核心区位优势
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项目指标
中高容积率、中等规模综合体项目,受一期项 目限制,用地有一定局限
项目基础指标: (本项目为地块二期) 占地面积 项目总占地194亩,本项目 占地面积在80亩左右; 建筑面积 本项目建筑面积14万平米, 整体19.5万平米; 容积率 本项目容积率约2.6,整体容 积率1.5; 地价 :约70万元/亩 规划指标
区位
城市东北角,主体在二环与绕 城高速之间;
交通
区内主干路网已形成,与主城 区的交通时间在半小时内; 距西安市中心10公里,距西安 咸阳国际机场30公里;
三环
浐灞生态区
二环 车程半小时内
区域定位
以滨水生态住宅及旅游度假产 业为主,综合现代商贸、会展、 物流、教育及科技产业的生态 型滨水城市副中心。
南面
已建成车行道,双向四车道;
西面
已建成车行道,双向四车道; 道路对面为中新浐灞1期和2期 的工地;
二期 (本项目)
东面
现状为与灞河大桥间的空地;
关键词五:
北向灞河景观资源
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项目属性界定
二线核心城市,处于开发启动期的强势景观资源型城市 边缘生态新区核心,中等规模,中高密度综合体项目
对浐灞核心区的定位
‚成为西安市‘中心集团、外围组团、轴向布点、带状 发展’的城市布局在东北轴线上的城市副中心。‛
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世联工作平台之二:西安市浐灞河三角洲控制 性详细规划(2005年7月)
规划用地平衡表
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世联工作平台之三:西安市浐灞生态区发展研 究课题丛书
一、 《西安市浐灞生态区战略规划》 二、 《西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告》 三、 《浐灞新区发展战略策划总报告》 四、 《西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告》 五、 《西安市浐灞生态区生态重建和环境保护战略研究》 六、 《西安市浐灞生态区筹融资战略》 八、 《西安市浐灞生态区产业发展研究》 九、 《西安市浐灞生态区招商模式研究》 十、 《西安市浐灞生态区旅游发展规划》 十一、《浐灞地区历史文化研究》 十二、《汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究》
07年1月-08年4月成交面积走势(平米) 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
[研究前提]
本报告是严格保密的。
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世联工作范围和工作内容
世联工作范围
世联工作内容
浐灞三角洲中央商务带战略发展方向
“金腰带”区域之下,本项目的定位方向 本项目开发策略研究
本项目物业发展建议要点 以西至东湖路、南至三角洲二环 路、北至管委会商务大楼,东至 隔离带道路的80亩左右土地为此 次研究工作的核心范围
07年1月-08年4月:在新政后,西 安成交量短期内有一定下滑,短 暂调整后,价格与成交量重新走 上上升通道。
2008年5月西安主要楼盘销售对比分析:
区域 楼盘名称 均价 成交 量 4月 5月 绿地世纪 城 未变 60-70 32 枫林 华府 未变 62 30 西高新 兰亭 坊 未变 30 13 金泰假日 花城 未变 35 15 公园天 下 未变 14 4 曲江 曲江华府 未变 15 8 城北 魏玛 公馆 未变 60 31 城中 假日国 际公寓 未变 64 33
07年1月-08年4月成交均价走势 5000 4000 3000 2000 1000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
西安07年1月-08年4月成交面积及均价走势:
项目属性:
中等规模 综合体 一定限制条件下的强势 外部景观资源
项目占地面积在80亩左右,建筑面积14万平米,用地 性质为综合用地 周边多为待建空地,北面越过约20米的现状建筑后拥 有灞河景观
本报告是严格保密的。
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[背景研究]
——项目背景 ——市场背景
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宏观市场背景
北京
200 万 180 平 160 方 140 米 120 100 80 60 40 20 0 0707 0708 0709 0710 0711 0712
本项目整体财务经济测算
本次中期沟通解决工作内容中前三部分
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世联工作平台之一:西安市浐灞河生态区总体 规划(2006年8月)
区域功能定位 ‚北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主,综合现代商 贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副 中心。‛ 区域规划结构 ‚一心三翼‛:以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心, 形成北翼、南翼和东南翼
区域属性:
有利因素: 区域景观资源优势 片区规划前景向好 交通通达性佳 不利因素: 目前区域处于开发启动区, 无商务需求基础 区域内有效常住人口欠缺
二线省会城市 景观资源优良的城市边 缘生态新区 开发启动期
西安在房地产市场划分中属二线城市 凭借浐灞两河的稀缺景观资源,在世园会带动下,政 府着力打造生态型滨水副中心,区域建设卓有成效 当前区域处于开发启动区,在建项目少
4150 4700 两房5200,三房5300
08年6月:新开盘项目调低市场预期, 但市场反应平淡
长期在售 两房5500,三房5800 本报告是严格保密的。
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区域市场背景
浐灞区域市场——住宅市场处于起步发展阶段, 商务、商业市场相对缺失
中新浐灞半岛
当前在售项目: 项目 中新浐灞半岛 规模 建面310万平米 性质 住宅为主
08年5月:受地震影响,5月份各楼盘成 交量普遍比4月份下降50%以上,价格变 化不明显
2008年6月新开盘项目分析:
区域
高山流水 幸福快车 紫薇希望城 逸翠园 绿地世纪城 城北 城北 高新区 高新区
开盘时间
6月9日 长期在售 6月7日
均价
销售率
开盘50%,速度一般 ---------------开盘50%,速度一般 目前销售较快
谨呈:西安市浐灞生态房地产开发有限公司
西安浐灞生态地产综合体项目 整体定位与发展战略中期沟通
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2008.7.11
无有效常住人口
当前三角洲内除零星自然村落外无 常住人口,中新浐灞1期在今年下 半年交房
主干道路已修建完成,但周边多为待 开发空地
无生活配套
仅建成浐灞区管委会大楼,无生活 配套
关键词二:
开发启动期,缺人气
部分区域为小型物流中心
本报告是严格保密的。
待开发空地
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区域关系
项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的 龙头地块,区位优势明显
受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响, 全国大中城市房地产均无大的起色,形势严峻
1.6 万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交套数
天津
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 万 套
深圳
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0
新建住宅成交面积
存量住宅成交面积
新建住宅成交套数
1.6
万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数
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