公寓+ 联排
高
第一 居所
万科第 五园
板田
高
低
较 高
一般 较浓
较近
低
品牌
品牌+强 势媒体 投放
联排+ 公寓+
低
第一 居所
城市山 铜鼓 谷3期 路
高
低
较 高
配套 齐全
较浓
近
低
社区人文、 名人+活
品牌
动
联排
中
第一 居所
宝安 尖岗山 西乡
交界
中
中
较 低
一般 缺乏
较远
品牌、山 高 景、低容 高调
积率
联排+ 独栋
龙
南坪快速
路
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行
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地块价值分布
对自然资源的占有程度决定价值的高低
• 地形：深处山谷，三面 环山，坡地叠落。
• 高差：地块内高差达10 米，为坡地建筑，具有 独立的私家登山径。
• 植被：原始生态保留的 十分完好。
• 水体：利用天然泉眼形 成可循环的湖面。
经济指标
项目总指标：
总用地面积
276,165.2 平 方 米
总建筑面积 331,398平方米
其 住宅
313,808平方米
中 商业设施 5000平方米
幼儿园 3200平方米
建筑容积率 1.2
建筑覆盖率 25.8%
总户数
1427户
总人数
4998人
绿化率
42%
停车位
2,565个
项目具有一定的规模优势，
据市场反映户均面积偏大
第一、 中高 第二
居所
本项目
香蜜 湖北
低
优
一 般
淡 缺乏 较近
高
原生深谷、圳圣山莫丽斯高别？墅豪宅项公联目寓排营+销执中行高？
第一 居所
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本项目Vs星河丹堤
星河丹堤之现有动作：
1、主动与山湖林海业主沟通； 2、清理丰泽湖；
3、请著名建筑师及学者王受之作其项目顾问，为其箸书、举办论坛，大造声势；
资源（山、海、湖）、景观（包括自然景观 及人造景观）、价格（赠送面积）、产品风 格及品质； ➢ 普通别墅（经济型别墅、亚别墅）面临着来自城市平面豪宅的挑战。
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深圳别墅市场总结（２）
• 深圳目前尚较缺乏顶级豪宅 • 深圳别墅市场二极分化将更趋严重
12.2
单位：万/平米 容积率 总量 面积区间 卖点
1.4 1.31
13.1 10.6
240-350 230-330
区位、湖景、开 发商品牌
区位
0.5 288— 355
区位、环境、开 发商品牌
波托菲诺别墅 2期 仙湖山庄2期
东海岸3期
华侨城欢乐 谷 仙湖植物园
大梅沙
11
6.44 8
联泰大梅沙 大梅沙
项项目目面面临临的的问问题题11：：片片区区的的认知认性知（性价（格惯价性格）惯性）
片区价格惯性 区域形象干扰
如何打破片区内由南向北递减/由东向 西递减的价格惯性？
第三极
如何在香蜜湖一号/水 榭花都中独树一帜？
香蜜山
万地 国际公馆
联泰
熙园
水榭 花都
第二极
我们如何加入一线豪宅 的竞争圈?
香榭里
东海
第一极
本项目沿湖面二侧分布， 亲水程度高的地块价值最 高，离水越远价值相对越 低。
最优价值区
高价值区域
次 高 价 值 区
低价值区
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销较执低行 价值区
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本体分析
产品特色——
•香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘
（总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端）
4、项目形象网站；
5、梅林关口大型广告牌；
6、春交会形象展；
7、公司品牌推广等
星河丹堤
香蜜湖一号
本项目
万科第五园及万科城
机会（0）
➢其中产定位 ➢合作可能存在的风险 ➢区域道路启动 ➢率先全方位强势出击市场
优势（S）
劣势（W）
•区域纯静，无农民房干扰； •配套缺乏；
•距香蜜湖及市区距离近； •交通不便；
一期户型统计：
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项目六大价值点
1 三面群山围合，自成世外桃源 2 地形高差较大，布局立体感强 3 低密度建筑，资源占有最大 4 大面积湖水，自由泛舟游乐
5 规模布局合理，尺度空间合理 6 原始生态完美，景观自然天成
结论： 优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势； 劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品深圳线圣莫长丽报；斯告别1面0墅2P豪积P宅T大1项0M目，营销总执价行 高。
——SWOT战略形成与销售组织
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项目位置
地铁11号线
新区大道 地铁4号线
位于深圳二线拓展区南端， 塘朗山脚下，牛咀水库西南 侧，自然资源良好；与新兴 豪宅区香蜜湖直线距离4.5 公里，4分钟车程。
项目未来交通道路四通八 达，进入性良好。
玉
龙
福
路
A）智能化极致之参考楼盘 －－百仕达·红树西岸
宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作 价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米
B）竞争对手智能化的可能性考虑 －－星河丹堤 －－香蜜湖一号 －－万科第五园
目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智 能化设施进一步跟进。
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项目面临的问题2：营销推广如何聚人气
1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应 如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从 而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖 岗山项目等将陆续入市
200 ５.5
仙湖山庄 城市山谷 星河.丹堤
9万山
万科第五园 万科城 振业城 尖岗山
200
时间
6 7 8 9 1 1 161 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1
01 2
012
本项目
竞争项目入市时间集中在2005年下半年，本项目入市时正是各 竞争项目的主销售期，对本项目会深造圳成圣莫一丽报斯定告别1市0墅2P豪场P宅T1项压0M目力营销执行
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事件营销
名人效应 李连杰、利智夫妇同亮相 大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续） 张艺谋为项目拍摄宣传片 杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢
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事件营销
• 名车效应 名车捆绑销售 -----身份象征，购楼7折买奔驰
广告牌+“世界500强” 居住地发布会+网络 营销+春交会，提前 渗透，迅速建立知 名度
各营销通路共 媒体集中运 同出击，巩固 用，营造热 市场形象，社 销势态；突 团营销和现场 出卖点促销 准备是本阶段 信息，现场 的工作重点 充分展示。
媒体广告逐渐减 少，以现场氛围 营造为主导，以
加大促销 力度、老 客户营销
单纯价格的竞争将逐渐退出主流，市场特征表现为产品核心 力与整体品质的竞争，别墅产品的升级与创新、附加价值、整 体性价比、营销推广将成为能否被市场认深圳可圣莫的丽斯关别墅键豪宅项目营销执行
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未来供应量一览
项目 香蜜湖一号
位置 香蜜湖
土地面积 9.3
城市山谷3期
东方花园通路网的深改圳圣造莫丽斯别墅豪宅项目营销执行
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二、市场概况与竞争
1、市场概况 2、未来竞争 3、竞争比较
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深圳高档别墅分布特点
尖岗山
蛇口别墅区
观澜高 尔夫
第五园
万科城 振业城
中信高 尔夫
0.6
8
区位、自然资源、品牌
1.3
14.2 180-240 中式、规模、品牌
万科城2期 坂雪岗
39.7
1.1
32.5 137-229 中式、规模、品牌
振业城
横岗育马场 41.6
1.3
54 159-252 规模
尖岗山 溪之谷
宝安尖岗山 60万 宝安石岩 15.9
0.5
30.3
山景、开发商品牌
0.3
4.7 300以上 自然资源
工程进度
±0.0
售楼处/会所开放
TOHO样板 主体封顶 多层样板房 房
园林完工 入伙
05年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月06年2月 4-6月 6月后
销售节点 春春交交会会 外展场咨询 内部认购
秋交会 开盘
销售节奏 安排
导入期
内部认购期 公开发售期
春交会
持续销售期 尾盘期
营销策略 重点
未来供应量一览
单位：万/平米
项目
位置
土地面积 容积率 总量 面积区间 卖点
星河.丹堤 梅林关水库
14
区位、自然资源、品牌
圣莫丽斯 二线拓展区 27.6
龙一号
二线拓展区 6.8
1.2
33.2 270-
区位、自然资源
1100
1.2
8.2
区位、自然资源、品牌