花都区 黄埔区

万m2
2009年1-6月各区商品住宅成交情况对比
93.31
元/m2
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
16000 15000 14766 14000 72.9 13221 13000 63.07 12000 59.46 56.48 11022 全市均价水平 11000 10377 10000 9000 7966 8000 7315 26.64 7183 7072 7000 22.84 15.65 6000 14.71 4910 5000 3.15 3996 4000 3000 荔湾区 越秀区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 成交面积 成交均价
13.8 15 14.86 14.8 14.72 14.91
南沙区2005-2008年户籍人口（万人）
180 82 88 145 222 44 ——
14.6
14.4 14.25 14.2
14
2005
2006
2007
2008
南沙目前的人口数量在广州十区中是最少的，而且远远低于市中心 区域，由此可以推断南沙目前刚性需求的容量也相应是最小的，这也导 致了南沙各项目现阶段需要卖得又好又快，必须将购买群体范围拓展至 广州、珠三角乃至广东其他地区，这将大大提升各项目的推广范围和推 广成本，同时对各项目的推广策略及营销策略的有效性均提高了标准和 难度 。
这一规划的实施将大大提升南沙的综合竞争力及区域经济实力，从而 带动南沙的整体发展，为南沙房地产业的良好发展提供了很好的利基。
2、交通规划
构建了“广州40分钟便利商务生活圈 ”
交通新规划还构建了由高速公路、快速干线、城 际铁路和地铁组成的对外交通网络，大大加强南北向 和东西向两个轴向的交通联系，与周边城镇的交通通 达性将得到进一步提升
16000050 14000050 12000050 10000050
GDP 8000050 增速
18.3%
20% 18% 16%
13.3% 11.1% 11.2% 10.2% 12.1%
13.1% 10.1%
13.8% 12.8%
14% 12% 10% 8% 6%
6000050 4000050
4% 2000050 50 2% 0%
从南沙整体规划角度分析其区域价值
1、区域规划
（1）“国际化生态型滨海新城”的打 造
南沙将由最初的港口物流功能和产业功能升级为综合型的广州南部中心，大力提升城 市各种功能，相关生活配套设施将得到有效加强；城市空间结构由单中心向多中心转变、 功能相互渗透，项目所在区域行政中心有望成为南沙最宜居的区域
2004
2005
2006
2007
2008
越秀区荔湾区 海珠区天河区白云区黄埔区番禺区 花都区罗岗区南沙区
2004~2008年南沙区GDP及增速（亿元）

2008年广州十区GDP增速对比
由上图可以看出，南沙经济得以快速发展，GDP四年内翻了三番 。 南沙经济增长势头强劲 ，增长速度位居广州十区第二名，尤其是06年和07年 保持了40%以上的增长速度，08年增速开始放缓。
4、政府重点支持
2009年6月4日广州日报 朱小丹：南沙建设宜业宜居现代化滨海生态新 城
南沙区是广州最重要、最有前景的开发区 域，也是珠三角一体化发展的重要支点，是 广州市实施“南拓”战略的主战场和重要节 点。南沙近期成为政府重点关注区域，朱小 丹等市领导多次调研南沙，政府多次表明要 促进南沙新一轮大发展。
白云区
市中心
萝岗区
番禺区 南沙区
广州房地产住宅市场
合富辉煌集团市场研究部
数据来源：广州市国土资源及房屋管理局
广州客户可选择的郊区置业板块众多，对南沙板块置业选择造成多重 截流效应

景观资源型板块

从化板块 花都板块


新广从板块
新塘板块
产业带动型板块


郊区居住型板块


华南板块
金Байду номын сангаас洲板块 南海板块
项目
逸涛雅苑
逸涛雅苑 滨海花园 广州、番禺市桥、香港 客户为主，少量顺德、 中山及南沙本地客户 投资、度假为主，自住 为辅
滨海花园、南沙碧桂园 南沙奥园、南沙境界、 优山美地 广州、深圳、东莞、香 港及南沙本地客户（含 外来产业人群） 投资、度假为主，自住 客户主要臵业碧桂园
滨海花园、南沙碧桂园 南沙奥园、南沙境界、 优山美地 广州（包括番禺）及本 地客户为主，少量香港 客户 休闲投资（物业保值和 增值）为主，常住逐步 增多
1、区域规划
（3）港城都市形象的打造
南沙将在未来形成“北城南港、双核驱动”的港城都市空间格局。南沙新区将以南部龙穴岛 港口、造船产业为依托，作为港口驱动核；以东部新城穗港合作中心区、蕉门河南沙城市中心区 、横沥区域合作中心区顺序生长，作为城市驱动核。实现南沙新区“北城南港”、“双核联动” 、“U型发展”的城市结构及其生长模式。
南沙本地居民目前的人均购买力及消费水平在广州地区 并不高，但是正处于一个快速提升的态势，这种强劲的发展 态势必将为以后本地市场常住需求的满足及房价的上升起到 良好的支撑作用。
3、从人口构成及数量看住宅刚性需求的容量
广州十区人口规划情况
2007年区域人口状况 行政区 天河区 越秀区 荔湾区 海珠区 白云区 黄埔区 番禺区 南沙区 萝岗区 花都区 面积（平 方公里） 96.33 33.80 59.10 90.40 795.79 90.95 786.15 527.65 393.22 970.04 常住人口 （万人） 111.85 102.63 72.84 132.16 162.29 30.03 149.58 19.24 21.25 72.86 户籍人口 （万人） 69.00 115.84 70.48 90.79 77.65 19.55 97.51 14.86 17.16 63.93 未来发展规模 2010年人 远期人口 规划用地 （平方公里） 口（万人） （万人） 147.77 25.99 62.5 92.25 898.03 119.73 —— 797 393.22 970.04 —— 120 155 102 88 150 205 40 —— 160 65 160
独立：8000-10000 联排：5000-7000 洋房：3200-4500
价格
2009年
独立：6000 四孖屋：4000 洋房：2800
独立：6000-8000 联排：5000 洋房：3600
独立：10000-15000 联排：7000-10000 类别墅：6000 洋房：5000-6000 时间
南沙区域地位、区域价值的整体提升，及南沙未来大发展的美好前 景，均为本项目提供了一个良好的大环境，也必将带动本案物业的升值 。但是南沙目前正处在这些规划实施的起步阶段，估计需要3-5年时间的 发展才能充分体现其区域价值，及对常住客和投资客的吸引力。
5、大品牌发展商纷纷进入南沙市场
2009年8月21日广州日报 霍震霆：在国际推销南沙，霍英东基金会将一如 既往加强对南沙投资
3、产业规划
（2）产业集群的强势导入 产业发展模式：
“一个龙头”(现代物流业)、
“三大产业”(临港工业、高新技术产业、装备工业) “四大基地”(汽车基地、造船基地、钢铁基地、石油化 工基地)。
随着以上产业规划的逐步实施，除了带动南沙经济的迅猛发展之外， 也必将吸引和带动大批高素质的人才来南沙创业、就业和居住，常住需 求将逐步释放。目前这一规划正处于初步实施的阶段，尚未到成熟完善 阶段，也就意味着从长远的角度，或是未来5-10年的角度，南沙本地的 刚性置业需求、改善型置业需求及投资型置业需求均将呈现一个稳步扩 大的趋势，这必将带动南沙区域房地产业的迅速发展及房价的逐步提升
南沙板块对广州客户的吸引力主要靠叠加的价值效应得以显现：景观资源＋产业带动＋物 美价廉＋升值前景。但交通距离、配套欠缺仍然是目前南沙吸引广州客户的最大的障碍。
南沙人口较少导致本地需求不足，市场容量受到一定限制
南沙区2005-2008年户籍人口（万人）
15
14.86 14.91


目前南沙共有人口约15万，其中 户籍人口约5万，外来人口约10 万，常住人口少； 基于本地消费人口不足，南沙商 品住宅的供应量和销售量分别占 全市的6%和5% ，远低于番禺等 开发热点区域。
万科、香港霍氏集团等大品牌发展商的进入，将带动南沙整个房地 产业的发展，随着南沙产业经济的强劲发展，及区域地位的迅速提升， 明年开始，南沙房地产业将进入一个群雄逐鹿、竞争愈演愈烈的局面， 行业的竞争和发展将对发展商的经营策略、产品打造及营销策略和手段 提出更高的要求。
小结
南沙对广州的最大作用就是依港兴市，打造临港经济圈。世界上的临港口城 市，例如横滨、高雄、新加坡，均依托港口经济圈获得经济飞速发展。南沙港 毕竟不是休闲沙滩，而是深水港，有天生的通过临港工业发展带动广州发展的 优势。南沙有很好的经济腹地和交通优势，也是粤港合作的重要基地，但是目 前，这些优势还没有充分发挥出来 。
客户
香港客户为主
臵业目的
度假
广州市场格局呈现圈层式发展特征，广州中心城区楼价高企， 外围区域商品房市场具有价格优势

市中心（越秀、荔湾、海珠和天河）的房价一般在1.5
万元/平方米以上，属于广州房价的第一梯队；

外围区域的白云区、黄埔区、萝岗区及番禺区的房价在 8000-10000元/平方米，属于广州房价的第二梯队； 外围区域的花都区及南沙区，房价在4000-7000元/平方 米，属于广州房价的第三梯队。
2005-2008年广州及南沙第二产业发展速度比较
2004
2005
第三产业
2006