目录摘要 (2)前言 (2)一、概述 (3)二、重庆“洋人街”风景区发展历程 (3)三、洋人街项目取得成功的原因 (5)1．有效且具创意的商业模式 (5)2．迎合市民的根本需求、精准定位 (5)3．营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论 (6)4．不断创新 (6)四、美心复合地产的启示、借鉴 (6)1．复合地产商业模式的借鉴 (6)2．用于复合的产业运作模式借鉴 (8)（1）招商方面 (8)（2）园区日常经营方面 (8)（3）洋人街房地产运转方面 (8)3．洋人街项目营销借鉴 (9)4．创新意识借鉴 (9)五、复合地产开发模式探析 (9)1．复合地产发展方向分析 (9)（1）大盘化、社区化 (10)（2）更加复合化、多元化 (10)（3）科学化、人性化 (10)2．复合地产运作思路解析 (11)（1）复合的理念 (11)（2）产业与产业间的关系驾驭 (11)（3）具体产业运转的问题 (12)3．产业复合剖析 (12)（1）用于复合的产业选择标准 (13)（2）整合产业关系的几点注意 (13)4．产业运作解析 (13)（1）利润来源认识 (13)（2）产业运作关键点 (13)总结 (14)参考文献 (14)复合地产开发模式研究——以重庆美心洋人街为例前言：随着房产市场的逐步发展，人们对居住的要求也逐步提高，单纯的“钢筋+水泥”式地产根本不能满足人们的需求。

同时，房地产市场的竞争日益激烈，陷入价格竞争的泥潭，这也要求房地产商必须在开发思路上有所突破。

“山雨欲来风满楼”，一场房地产开发思路的创新之举早已开启。

复合地产开发思路顺势而出。

从广州奥林匹克花园，到杭州的宋城，到云南昆明大商汇，都被认为是复合地产的代表作，也正因为其创新的开发模式，给项目带来了巨大的成功。

而就在重庆，也能可喜的发现，美心集团洋人街项目也正在运用这一模式来实现自己跨行业发展。

下面，就以重庆洋人街项目为引，来探讨复合地产开发模式。

一、复合地产概述复合地产：就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（商业、旅游业、体育、科技、工业、教育、公共基础设施等），创造出的一种全新的地产经营模式。

它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

具体细分，在我国较常见的有体育地产，以奥林匹克花园为代表；教育地产，以碧桂园为代表；旅游地产，以杭州宋城为代表；商业地产，以华南Mall为代表等等，在重庆以美心集团洋人街为旅游复合地产为代表。

复合地产的内涵实际上是更贴近消费者的住房、生活需求，为的是让消费者的生活更加人性化、便利性，更好的还原人类生活的本质，更好的诠释人类理想生活的生活方式。

复合地产就是通过房地产与其他行业的嫁接来完成房地产自身发展的需求，借彼之力，塑己之身。

然而，令人意想不到的是，就是这样一个简单的逻辑，却造就了非凡的功绩，也开启了房地产市场一个新的发展之路。

二、重庆“洋人街”风景区发展历程2004年美心集团从自己的老本行——门，越行进入房地产，接下了重庆政府南滨路四期工程，获得了沿岸3000多亩的土地开发权。

项目地址距离南岸经济中心南坪和解放碑经济中心都有相当远的距离，和江北区又被一江阻隔。

从当时的情况来看，想要在此位置开发出来好的房地产项目，在地理位置上没有任何优势；从交通上来看，也十分的不便利；从周围环境来看，洋人街所属辖区为弹子石，在当时绝对是偏远的郊区，经济欠发达，没有什么人气，周围也没有什么有品质的楼盘，居民收入在重庆也算是偏少的。

就这些方面来看，想要在此开发房地产难度可想而知。

而现实的条件就是这样，一块临江的待开发的土地摆在美心集团面前，想要在此开发房地产，就必须的有新的思路，必须“跳出地产做地产”，人为的制造出房地产开发所需要的条件。

要开发房地产，地产是先决条件，没有地产的房产是没有升值的房地产，也是不具有购买价值的地产。

而美心集团采取的措施正是运用了“跳出地产做地产”的思路，将地产当作旅游来做，先开发旅游市场，让旅游作为自己房地产开发的药引子，将劣势变优势，将自己的理念完全的、充分的建立在这块土地上，开发出了一个“洋不洋、土不土、中不中、西不西”的四不像的洋人街。

这样一来，就将所有重庆人的眼光都吸引过去了，制造出了极高的人气，有了人气，就有了商气，有了商气自然就有财气。

后期的房地产开发也就是顺利成章的事情了。

如今，美心长江风景区（洋人街）是重庆乃至川渝地区旅游休闲一知名品牌。

目前景区拥有洋人酒吧街、婚庆园、广阔天地、乱吼一条街、影视星工厂、清明上河图、北京四合院、庙会嘉年华、水军训练营、世界最大厕所、旧金山花街、长城等各具特色的商业、休闲、娱乐项目。

数十台各型动感游艺机遍布园区，形成了旅游休闲、文化创意和快感体验于一体的重庆首座非主题游憩商业公园，集约渡假、观赏、婚庆、商务、运动、影视拍摄、城市宣传等多功能。

作为一个公园，洋人街对游客不收取门票，对商家不收取租金，里面所有的游乐设施、小吃、特色商品均本着低价销售的策略，洋人街管委会倡导“穷人经济”，让更多的人能够参与进来。

同时提供酒吧、KTV、餐馆等休闲场所，让人们不仅仅到此只为观光，而更多的可以参与进来。

婚庆园配有豪华礼车、教堂，可以满足新人不同风格的婚礼，不仅可以成就一对夫妻，也让人们有了更多欣赏的东西。

洋人街用“歪房子”、“世界最大厕所”、“卡丁车”、“真人CS”、“观光火车”等稀奇古怪的建筑和活动内容来吸引世人眼球，每天有源源不断的市民、外地人赶往洋人街来看热闹。

洋人街里面林立的大幅的网络化语言的标语，大胆、前卫，有时更加的无以复加的挑战传统思想，成为了社会所关注的话题，成为个别人士所批评的对象，引起了广泛的社会讨论。

建筑物极具特色，有最大的厕所，最多的厕所，最牛的厕所，也有帝国大厦的缩影，虽不甚精美但却处处透着轻松的气息，给游人带来轻松舒畅的心情。

也有传统的北京四合院、《清明上河图》实景等较精致的建筑。

无论如何，洋人街文化就是重庆文化的缩影，就是一个火锅文化，满足所有不同人的胃口。

现在的洋人街，每天都人群涌动、十分热闹，周末、节假日更甚。

就园区本身的经营，就算是已经成功。

而且带动了周围地区的发展。

朝天门大桥的修建、完工，更是在交通上极大的便利了洋人街，使弹子石融入了CBD经济圈。

人流、物流都已畅通，洋人街地区的发展将难以估量。

对美心集团来说，其战略的前期计划应该可以说顺利完成，甚至是超额完成。

而其战略核心将更美心带来更大收益。

三、洋人街项目取得成功的原因我们需要澄清一个事实：2007年11月9日，毗邻洋人街有一块约合847亩的建设用地，挂牌26亿元拍卖，经过数十轮角逐，被一家企业以75亿元竞得。

而美心集团的是3000亩土地。

所以就单从地产运作来看，美心集团就已经取得了一定的成功。

那美心集团成功的原因何在？1．有效且具创意的商业模式洋人街项目的成功原因，首先应该归结为其极具创意的商业运作模式，称之为旅游复合地产。

美心集团运用“跳出地产做地产”的思路，创新性的将旅游与房地产相结合，改变了以往的房地产开发思路，寻求在曲折中前进的道路，探索出了一种变革性的开发方式，这是房地产的外延扩展。

复合地产将其他行业(商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等)与房地产相整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

复合地产就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业，创造的一种全新地产经营模式。

洋人街项目的成功，是美心集团复合地产开发的前期战略的成功，这一成功，更加佐证了复合地产这一创新性的开发思路有其充分的可取之处，告诉了人们“变直为曲”也能取得非凡的效果，这和“农村包围城市的道路”有异曲同工之妙。

2．迎合市民的根本需求、精准定位洋人街项目本身的成功，在于其满足了广大重庆市民的根本需求，定位准确。

扎根于重庆的洋人街，十分完整的诠释了重庆当地文化特点，就一个字“杂”。

重庆人最爱吃火锅、干锅、汤锅，而各种锅里煮的东西却又是大致相同的，无论是山珍海味，还是白菜豆腐，都放进去，料是相同的，而却是各有各得味儿，有咸的、辣的、麻的、酸的，总能满足各种人的需要，这就是一种“杂”文化。

“杂”体现出的是一种开发性、包容性、豁达性，这也是重庆人性格的体现。

而洋人街正是这样的一个类似童话般的重庆，里面无奇不有、包罗万象，任何人都在里面找到自己想要的，没有任何的主题，没有任何的限制，一切都显得那么的自然。

这就抓住了重庆人的性格，抓住了重庆文化这一脉搏。

在这一脉搏上下功夫，自然是事半功倍。

洋人街准确定位于此，握住了这根定海神针。

况且，重庆人有爱休闲的雅致，每逢夜半时分、周末，总有出去走走玩玩的习惯。

而重庆主城周围，类似的能满足人们休闲需求的地方还真就不多，洋人街制作出的新奇感，足够将这部分人吸引而来。

同时，在此基础上，洋人街对市场主体目标人群还是做了一些有目的的区隔，主要针对中青年进行园区建设与规划。

其园区内怪异的建筑风格的、颠覆性的标语都迎合了时代的潮流，大有制造潮流的韵味。

这样做的目的，大概有这样几个目的：中青年这一代为社会的中流砥柱和未来的主人，以他们为目标即可培养出将来房地产的消费者；目前，他们也是消费市场的主力军，更是社会潮流的引领者，抓住他们的眼球就抓住了整个社会的眼球。

3．营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论洋人街奇怪的建筑、搞怪的标语，本身就有了很强的新闻传播价值，加之美心集团采用了层次丰富多彩的营销手段，不断的制造出各种引起社会广泛舆论关注的标语，使洋人街名扬四海。

园区内定期不定期的举行内容丰富、形式多样的活动，这也是美心集团运作洋人街的一大法宝。

无论好坏，必须要露脸于世人，长期成为人们耳边的讨论话题。

其目的就是吸引眼球，激发好奇心。

4．不断创新洋人街从商业模式到集体的建筑风格、园区规划等，都遵循着创新这一原则。

只有“变才是唯一不变的”。

洋人街正处于快速的发展时期，每次有人去了洋人街回来都要说：“洋人街变了，有多了很多东西，每次去都不一样。

”这就是洋人街真正能够保留住顾客的原因。

创新，不断的创新，是洋人街能够成功运作的根本原因。

洋人街的地理面积不算太大，也就六七百亩，但关键是里面的内容在不断的更新，始终让人保持着新鲜感，始终吸引着人们前往。

标语在不断的更换，在不断的引起世人的关注、议论；建筑在不断的更新、建设，在不断的让世人有不同的看点；经营业态也在不断的增加、更换，让人们能有更多的选择。