关于临海房地产市场调研报告
临海古城为千年府治，风景秀丽，古迹众多，被国务院评为国家历史文化名城。

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特长城景观特色是临海房地产业的发展的主要特质。

从2000年起至今，临海商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，市中心已成为临海中高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。

总体而言，临海房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

临海市经济环境分析
“产业结构多元且明晰、规模企业绝对主导市场、小狗经济相对薄弱”
1、工业经济支柱地位明显，产业结构多元化，国民经济发展势头良好，城市发展与建设基础坚实
2、临海“小狗经济”相对薄弱，人均经济指标不高，地产开发在中期将有结构性调整。

对临海的房地产开发而言，由于目前市场消费主力——中产阶级房产消费的逐渐饱和，中期市场将出现结构性的调整，即为：中高档房产品市场需求减弱，消费主力集中在“高档物业”与“中档物业”两个层次上。

3、地级行政所在地的变化对临海整体发展的影响（95年市政府迁移椒江）
临海房地产市场综合分析：
一、临海房地产市场总体概述
总体而言临海房地产市场处于开发升级阶段，即从初级商品房开发转向品牌化的优质项目开发阶段，市场发展方向与消费者需求趋向明显，临海房产发展形势逐步往外扩展，我们基本以“外平内激、品牌升级”八个字综合评价临海整个房地产市场现状。

近年来，临海市市中心房地产发展都以高层为主（如白云房产、万邦国际等），周边以六层住宅和高层共同发展为主。

临海房地产套房需求明显增加，房子的价格也从05年的3000到现在已冲破万元大关，特别是市中心附近刚开发的项目，基本销售一空，虽然从去年开始临海市房产受国家形势的整体影响有所下滑，持币观望的人较多，但从今年初开始临海房产形势有所回暖。

二、以近几年的发展态势分析
1、一方面土地供应量放大促使市场开发量与竞争将全面升级；另一方面，由于纯商品房开发比例的提高，房地产开发投资将深度市场化，好的产品将大放量投放市场，市场竞争日渐激烈，收益弹性变大，风险也相应扩大。

2、价格高速攀升促使市场活跃，投资成分扩大。

3、房产品开发层次的多样化，全面飘红。

实地考察分析：
1、白云-崇和华城
位于台州府城与临海新城交汇的核心位置——靖鹰广场。

占地总面积31818平方米，总建筑面积101136平方米，以高层为主，底层为商贸中心。

总户数500，户型面积：一居48-56平米；二至四居70-180平米，套房样式共九种，主打143平米三室两厅两卫套房样式。

由于地段较好，位于市
中心，周围公共设施齐全（如银行、医院、学校等），套房基本售尽，现在正在楼顶准备加盖2层，以1.1万/平方出售。

小区内实现套房与停车位比为1:1，车位价格17万，套房140平方以上的都有3个阳台且只算一半面积。

据以上分析，小区底层商贸中心将成为未来几年的繁华商铺，发展前景较好。

2、万邦国际
位于台州临海市柏叶路与凯旋路交汇，临海城市中心区的核心位置，占地面积约7.5万平方米，总建筑面积约27万余平方米，集高层公寓、城市排屋、商业中心等于一体。

其中：商业面积3.2万平方米，规划有国际级大型卖场、精品百货、休闲娱乐城等，打造临海新城中心首席一站式居住、购物、休闲、娱乐的城市综合体。

万邦国际总户数1200余套，有43平米的单身公寓，也有190平米左右的大套房，主力户型为116-143平米的三室两厅式。

小区布局参考欧式水景园林风格，融合中国庭院情结，以“光与水”为主题，从绿化植被、观景小品到中心水景都交织在光与影中，形成别具一格的独特景致。

万邦国际目前正在开发二期工程，套房均价1.2万，享受9.7折优惠，据调查显示去年临海房产及当地周边信息反映万邦因一期房子销售不太理想，从而导致二期开盘延迟。

万邦地段较好，虽受本市房产经济形势影响，但就今年房产形势回暖情况来看我们认为还是有很大发展空间。

3、锦湖-翡翠湾
位于临海邵家渡，毗邻83省道、临牛线，周边双林大桥、东庄大桥。

总用地面积约31970平方米，地上建筑面积约57550平方米，建筑密度30%，容积率1.8，绿地率30%。

整个项目由6幢11-15层的楼房和11幢排屋连片组成，共352套房源，排屋售价每平米6800-7000元，主力户型为二居88平米，三居124-138平米，四居218平米与联排别墅，另车位定价11万。

小区周围配套设施齐全，虽然离市中心有一段距离，但交通方便，5分钟车程将可以到达市中心，且有公交车道路规划。

从它的定价上看比市中心的套房均价都低不少，且从去年一期开始套房均价从原先的5500元/平方涨到7000/平方，且全款96折；按揭97折，供客户选择空间较大，套房及别墅类型较多，可以吸引大量的投资客来买房进行保值与升值。

4、城市桃源
位于台州临海市古城街道跑马场对面、观澜路西侧。

占地面积24519平方米，总建筑面积49849平方米，由13幢6层多层楼房组成，风格精致简约，总户数395户，户型面积为90-120平方米，主打户型3室2厅一卫90平方，均价6000元/平方。

小区位于望江门附近，受地理环境及周边公共设施影响，主要多以小户型为主，根据当地居民反映一遇到暴雨及台风就会发生严重的水灾，虽然开发商已加高地基，也存在一定的价格优势，但由于本地每年都受台风及气候影响，所以相对于其他地方优势明显不足，预计销售形势严峻。

部分项目对比
专案分析
1、临海地产价格分析
临海的价格近几年“暴发”主要有以下几个原因：
一、市场内在需求迅速被激发，大众居住理念发生革命性改变；
二、市场投资炒作活跃，哄抬作用明显；
三、市场供不应求为最核心原因，这是市场经济的不二定律。

而从客观经济水平分析，临海房地产目前的价格水平是没有太坚实的基础支撑，市场投机炒作成分较大，升值空间将成为临海房地产业发展的最大瓶颈。

总结：
从以上的数据不难看出，临海现今市中心范围内由于受到地理位置及历史文化遗产影响，三面环山，可发展的空间不大，基本已开发完毕，且市中心房价均在11000—14000之间，购房者大多为本地人及在临海发展的上班族为主，且从购房者的心态上来说，由于受到国家调控政策及买高不买低意愿，但优质的楼盘还是受到了购房者的追捧。

临海郊区房产发展形势正在逐步上升，很多新开发的项目都在临海郊区附近，由于临海交通便利，城市道路四通八达，郊区套房出售价格明显比市中心要低的多，一般在6000—8000之间，周围配套设施也较齐全，所以近年来房价有逐步上升的趋势。

我个人认为现在临海总体形势不错，但相比椒江路桥等城市的发展还是较为缓慢，现在临海本地基本以130-140平米的套房为主，由此可见城市居民的需求方式也日趋明显，预计临海周边未来的房产发展趋势将以此户型为主，而且随着临海的房产开发商越来越多，大街上随处可见的各种宣传方式，房地产的竞争也将会日趋激烈，抛开宣传不谈，我认为更应注重客户的需求，除了让客户前期对住房满意之外，还应保证后期的物业管理工作到位，以口碑的形式宣传来扩大本公司的名声与市场。

以上就是这两天的房产调查情况及个人感受，不足之处还请上级领导多多批评指证。

2012.03.07。