计算题资产评估SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#四、计算题(本大题共5小题，共45分)1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。
加权更新成本＝2996500（元）（3分）加权投资年限＝2996500÷339900＝（年）（1分）成新率＝5÷（5＋×50%）×100％＝53％有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分）功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×＝≈30479（元）（2分）经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。
（1分）被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗＝339900－339900×47％－30479＝149 668（元）（2分）2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的%，保险费用为建筑费用的%，税金为年租金的%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。
(以万元为单位，计算结果保留两位小数)2、（12分）答案要点:采用成本法(1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分）(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×%+%)+3,650,000×%=1,009,250(元)（2分）(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分）(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分）(5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=地价+1,155,000（1分）(7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=地价+3,850,000（1分）(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润地价=36,258,750-19,250,地价-1,155,地价-3,850,000地价=9,069,016(元)（2分）（允许有计算误差）3.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经过了解，同类产品平均价格为150元/件。
目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。
经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。
由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。
产品价格预计为：今后1~3年维持现行价格；4~5年降低为170元/件；6~8年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为12%，所得税率为15% )。
请根据上述条件计算该项技术的评估值。
3、（6分）答案要点：评估值=30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)1]+30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)2]+30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)4]+20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)6]+10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)8]=万元（6分）税后超额净收益=*（1-33%）=（万元）（可选）4.甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。
乙企业投入资产600万元，利用该项技术生产出A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。
按历史资料分析，甲企业无形资产利润率为500%，乙企业原资产利润率为15%，试评估无形资产投资的利润分成率。
解1、计算甲乙企业的约当投资量：甲企业的约当投资量=80 ×（1+500%）=480（万元）（2分）乙企业的约当投资量=（600+50）×（1+15%）=（万元）（2分）2、计算无形资产投资的利润分成率= 480/（480 + ）= %（2分）5、某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12%左右。
根据调查了解，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。
对该企业发展趋势分析表明，其净资产利润率将保持在16%的水平，无风险报酬率为10%，风险报酬率为4%。
试确定该股票的评估值。
5、（9分）解：D1=20×12%=（万元）（3分）g = 40%×16% = %（3分）评估值=×（1+%）/（14%%）= （万元）（3分）1. 被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。
1、（10分）元，年，%，，，2、2．假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/㎡，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
建筑费=，土地价=.3，3. 待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。
假定本金化率为12%。
根据企业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；（2）从第4年起，企业的年预期收益额将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。
试估测待估企业的整体价值。
3、（10分）解：采用分段法来进行评估。
（1）前3年企业价值，=150×（P/F，12%，1）＋160×（P/F，12%，2）＋180×（P/F，12%，3）=（万元）（2分）则企业价值为=+ 180×（P/F，12%，3）÷12%=（万元）（3分）（2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，则企业价值为：=+180×（1+2% ）（P/F，12%，3）÷（12% —2%）= 万元（5分）4. 某企业拥有M公司非上市普通股，面值共90万元，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。
据调查了解，M公司每年以税后净利润的80%发放股利，另20%用于扩大再生产。
公司发展潜力很大，预计股本利润率将保持在15%的水平。
假设折现率为12%。
试运用红利增长模型来评估该企业拥有的股票价格。
4、（5分）解：D1=90×10%=9万元（1分）g = 20%×15% = 3%（1分）评估值=9（1+3%）/（12%-3%）= 103（万元）（3分）5.某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：(1)、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%；(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。
请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。
答案要点：(1)、重置成本净值=400×(1+10%)×9/(3+9)=330万元（2分）(2)、确定重置成本的分摊率=300/(300+700)×100%=30%（3分）(3)、确定机会成本，增加开发费20万元，减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100万元；（2分）(4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=330×30%+100=199万元1、某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积为240平方米，月租金为3000元，假设土地还原率为8%，建筑物的还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，假定另外用市场法求的土地使用权价格为每平方米1000元，年总费用为8000元，用建筑物残余法评估该住宅。