过去 ,英国政府一方面颁布直接适用于
四、香港 经济的稳定和繁荣 ,带动 了国
香港的法律法令 ,以行使其对香港的统治和 际金融业的发展。 第二次世界大战结束以
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香
港
○ 远 征
中国大陆房地产市场管理在很大程度上借鉴参考了香港的一
产 4种土地产业权: 无条件继承的土地产业权 ,限定继承的土地产业 权 ,终身保有的土地产业权 ,限期保有的土地产业权。 土地持有人 只要不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益 ,就可以依法利用与
业 交易。 通过批租土地使用权 ,国家控制土地市场并获得大量批租收 入。 英王作为法律上的抽象的国家象征 ,对土地的所有权 ,与英王 作为个人所拥有、占用的地产具有本质区别。 在香港 ,一切土地 ,包
发 当的方式分配给不同的当事人 ,为土地的批租、转让奠定了理论基 础。 在香港 ,至少在名义上土地是公有的 ,港府除了享有土地所有
权之外 ,亦享有大部分土地的支配权 ,政府财政在相当程度上依靠
展 土地收入。 港府还可以利用土地征用权来推行政府的土地政策 ,防 止空闲土地、抑制土地投机 ,发展公益事业与公房开发。 由此可见 ,
建 造于土地上并永久附着于土地的建筑物。 港府 1984年制定的
理 《地产转让及物业条例》明确界定了土地的内涵。 该条例所称的“土 地”包括: 水面 ; 土地中或土地上的任何不动产、权利、利益或地役
与 权 ; 附着于土地的物体或永久固着于该物体上的物体。 香港对土地 权利的设置 ,包括土地所有权及他项权利 ,认为土地产权是由一束 权利组成 ,将土地所有权与他项权利分离出来 ,他项权利可以以适
即宣布香港为自由港 ,实行自由贸易政策 , 控制 ; 同时也 逐步 形成一 套完整 的法律 制
一直沿袭至今。 香港是目前世界上最自由、 度 ,以适应香港。
最开放的自由港。 没有关税堡垒和非关税堡
三、国际资本以香港为集散地向亚太地
垒 ,对进口既不限制 ,又不提供优惠 ,对出口 没有限制也没有出口补贴。 外贸企业经营自 由 ,本地企业与外来企业一视同仁 ,与外贸
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纽 ,背靠具有 巨大发展潜力和经济十分活跃的中 国内
中
地。在时区上 ,香港可以承接欧美金融市场的交易时间。 香港成为国际信息中心以后 ,拥有能够满足各种金融服
心
务和巨额资金调动的现代化交易和通讯设施 ,更使香港 成为国际金融中心有了保证。
二、香港长期实行自由贸易政策 , 促进了香港金融
自由化和国际化的发展。 英国 1841年侵占香港岛 ,
五、祖 国大陆改革开 放 ,是香港 成为国 际金融中心的强大推动力。 近 20年来 ,香港 成为祖国大陆对 外开放的窗口和外资进入
中国的 门户。 据统 计 ,内地 吸引的外 资 ,有
60% 通过香港 ,融资有近 70% 是在香港完成 的。 香港银行业 的盈利已连续多年维 持在 30% 左右 ,利润水平位于全球前列。 在“中国 因素”强有力的支持下 ,近 10年来 ,香港金融
才出面干预。 如出现金融风潮冲击银行 ,香 资的优惠政策 ,对国际资本具有相当大的吸
港政府直接动用外汇基金进行干预 ; 当股市
出现风暴时 ,香港政府可以宣布股市停业 , 然后再运用健全的法律制度进行管理 ,因而 市场机制活而不乱。
引力。 因此 ,国际银行纷纷把香港作为在亚 太地区的桥头堡 ,使香港迅速发展成为国际 金融中心。
香港保险业十分发达。 据统计 , 1994年获得香港政
府认可的保险公司共有 229家 ,其中 126家为海外注册
港
路 秀 清
能 成 为 世 界 第 三 大 金 融
公司 , 103家为香港注册公司。 香港的股票市场 ,居世界第 6位 , 在亚洲仅次于日
本东京。1996年 ,上市公司 590家 ,总市值 4500亿美元。 香港的外汇市场发展迅速 ,日交易额超过 700亿美
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香港是国际第三大金融中心。 香港是世界跨国银行最集中的地方。机构 有 368家 ,其中 持牌银 行 186
家 ,有限制持牌银行 63家 ,银行分支机构 1565个 ,总资 产 79059亿港元。世界上最大的 100家银行中 ,有 85家 在香港设立营业机构。
元 ,在亚洲仅次于东京和新加坡 ,居世界第 6位。 香港是世界第四大黄金市场 , 1990年以来 ,各国政
府和国际金融机构在香港共发行债券 33笔 ,市值 562
亿港元。到 1995年 6月 ,香港金融管理局累计发行外汇 基金票据及债券 508. 4亿港元 ,平均每天交易量在 200
亿港元以上 ,成为世界最活跃的政府债券市场之一。 香港的金融衍生工具市场发展很快 (主要有期货、
的 括未开发的土地 ,统称为“官地” ,都归港英政府所有。 政府不向土 地使用者出让土地所有权 ,土地所有权不进入市场 ,港府出售的只
是租业权。 这一制度在香港经过 100多年的发展 ,形成了独具特色
管 的土地批租制度。 香港关于土地内涵与土地所有权的界定都承袭 了英国的相关做法。 土地通常包括土地上的树木和农作物 ,也包括
有关的金融航运等也实行自由政策 ,货币兑 换自由 ,资本进出自由 ,经营范围自由 ,投资
区进行扩张。进入 70年代以来 ,西方发达国 家的资本出现过剩 ,而这一时期 ,亚太地区 政局比较稳定 ,经济发展迅速 ,投 资环境得 到较大改善。特别是 80年代以后 ,中国和其
自由。 政府只是在社会和经济发生动荡时 , 他一些亚洲国家实行对外开放 ,制定引进外
期权和掉期 )。 1995年 ,香港外汇衍生工具和利率衍生 工具日均交易分别为 560亿美元和 180亿美元 ,居世界 第五位和第八位。促成香港成为世界金融中心的因素主
要有以下几个方面: 一、 香港 优 越的 地理 位置 和 基础 设施 是其 成 为国 际
金融中心的基本条件。 香港位于亚太地区的中心 ,地处 欧、亚、美各大洲交通要冲 ,是亚太 地区重要的交 通枢
一个国家或地区的土地所有制形式、结构不是孤立的 ,土地所有制
来 ,香港经济发展较快。 香港作为世界最大 的自由贸易港 ,对外贸易覆盖的地区遍布全 球 220个国家和地区 ,有近千家境外跨国公 司选择香港作为在亚太地区的总部 ,以处理 在亚太地区的业务。据统计 , 1996年 ,香港进 出口额为 29336亿港元 ,世界排名第八位 ,其 中转口贸易额 11857亿港元 ,出口额与本地 生产总值的比例高达 256∶ 100。香港作为国 际制造业中心和国际贸易中心 ,其外向型经 济的巨大拉动 ,必然促进国际金融业的发 展。
市场保持了充沛的活力 ,进一步巩固了香港 国际金融中心的地位。
总之 ,以上这些有利条件促成了香港成 为世界第三大金融中心。
1997年 7月 1日 ,香港回到祖国怀抱。 随着祖国改革开放的 发展和“一国两制”的 实施 ,香港这个世界第三大金融中心将会得 到更大的发展。
作者单位 河南省安阳县农业银行
责任编辑 邱世扬 校对 阎美玲
些做法。 随着香港回归祖国 ,深入地了解认识香港房地产市场管理 特征 ,更具有现实意义。
房
一、香港土地政策与房地产市场运行特点 1. 香港土地制度沿袭了英国的土地批租制度特征。
英国的全部土地在法律上归英王或国家所有 ,英王 (国家 )是
地 唯一的土地所有人 ,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用 权。土地使用权拥有者被称为土地持有人或租借人。土地持有人有