• 4.应有份是按份共有人行使权利的依据；持 有份只是在业主没有约定或约定不明的时 候才发挥作用。 • （三）确定持有份的意义 1.享有建设用地的使用权 2.行使管理权 3.分担费用 4.分配收益 《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属 设施的费用分摊 收益分配等事项，有约定 的，按照约定；没有约定的或约定不明确 的，按照业主专有部分占建筑物的总面积 的比例确定”
二.共有权的性质
三.持有份
• （一）概念：指区分所有中业主根据专有 部分的面积占整个建筑物总面积的比例所 确定的份额。 • （二）持有份和应有份的区别 1.应有份具有所有权的效力，但持有份不具 有。 2.应有份是对整个共有财产的应有份额，是 一种比例关系；而持有份的核心是业主对自 己的专有财产在总面积中的比例。 3.应有份的核心是所有权，持有份中既有权 利又有义务

A
专有权
，老师购买了一套房子，其对套内面积所享有的权利，
就是其专有部分的所有权；依据此种所有权，业主享有对
电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对 小区共有财产和共同事务的管理权。

1.复合性：复合性是指建筑物区分所有权由三个权利组成 2.专有所有权的主导型：三项权利当中专有权占主导，只 有取得专有权，才有其他两项权利。且其他两项权利的大 小，取决于专有权 3.一体性.三项权利必须结为一体，不可分离。 4 ：权利主体身份的多重性：由于所有权由三项权利构成， 所以所有权人的身份就有专有所有权人，共有所有权人， 成员权人。
车位车库的归属
• 法律规定以及注意： • 1.《物权法》74条第二款：“建筑区划内，规划用 于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。”即，关于车位、 车库的归属，由当事人在购房合同中加以确定，若 开发商在合同中保留了车位、车库的所有权，则归 开发商所有；若其将车位、车库赠与给业主，就由 业主享有所有权。 • 争议：法律没有明文规定车位、车库的所有权到底 归谁所有，但从隐藏内容中看，开发商处于主动地 位。因此在签订购房合同时，我们要注意车位、车 库的问题。
业主专有权的行使
71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的 排他性的支配权。 1占有:自主，他主，所有权，授权 2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保 3收益：出租 4收益：出卖 专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着
专有权的限制
77业主不得违反法律法规及管理规约，将住宅性用房改为经营性用 房，业主将住宅性用房改为经营性用房除遵守法律法规及管理规约， 应当经有利害关系的业主同意。 1规定（公法） 2约定（私法）：管理规约 3同意：本栋楼房全部利害关系人 建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的， 应证明其房屋价值生活质量受到或可能受到不利影响 123者关系同时满足，缺一不可
• 注意：1.绿地与道路作为土地上的附着物归业主所有，而非土 地所有权归业主所有。 • 2.虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主不能随意改变 其规划用途，如不能在此之上私盖建筑。 • 3.如果其他小区的业主有必要通行，则应按照相邻关系的 有关规定处理。 • 3.物业管理用房。《物权法》73条规定，物业管理用房应当 规定为全体业主共有。 • 4.维修资金。根据《物权法》第79条规定，“建筑物及其附 属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用 于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况 应当公布。”依照相关法律规定，维修资金属于业主共有，并 且必须用于特定目的，该资金的使用必须由业主共同决定，由 专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的 业主同意。 • 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。《物权法》73条 规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用 房，属于业主共有” （了解----80条费用分摊、收益分配：建 筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的， 按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占 建筑物总面积的比例确定。）
第三节 共有权
一· 共有权的概念和特点 二.共有权的性质 三.持有份 四.基地的使用权
一.共有权的概念和特点
• （一）概念：所谓建筑物区分所有人对共 有部分的共有权，是指区分所有人依据法 律、合同以及区分所有人之间的规约，对 建筑物的共有部分所共同享有的财产全面 里。 • （二）特点： • 1.共有权主体人数众多，一般以业主大会和 业主委员会为主体。 • 2.共有权的客体范围广泛，根据《物权法》 72条规定，除“建筑物专有部分以外”， 都是“共有部分”。
专有权的客体概念：专有权的客体是建筑物内的住宅、经营 性住房等专有部分。 《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分享有所有权…… 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》（2009）第二条:建筑区划内符合下 列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物 权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列 入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六 章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
2 专有权的客体具有特殊性：
①非独立不动产，分割后形成。
②专有权客体必须经过法定公示。
③一般在建筑物内，不会延伸到小区。（特殊情况下，经 公示，小区内也可以。）
3 专有部分的所有权居于主导地位
共有部分的持有份比例 共有权中使用和收益范围
其他权利都是专有权决定
行使共同管理权时的管理权的大小
二、专有权的客体
• 2.根据《物权法》74条规定，开发商在修建了车位、 车库之后，首先应当满足业主的需要。即开发商应 当按照配置比例首先将车位、车库出租或出售给业 主，而不能高价卖给第三人。即使业主以外其他人 开出比业主更高的条件，也应首先满足业主的合理 需要。 • 注意：1.这里业主并非是优先购买权，因为不是同 等条件，注意区分。 • 2.业主的合理需要，意味着满足业主基本的停车 需要即可。 • 3.若开放商在没有满足业主合理需要的情况下将 车位、车库出售给他人，损害了业主依法应享有的 权利，可主张该买卖合同无效。 •
• 三．法定共有的类型 • 1．绿地。根据《物权法》第73条规定，除属 于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业 主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为 共有财产属于全体业主共有，不能由开发商保 留所有权。 • 2.道路。根据《物权法》第73条第1款规定： “建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于 城镇公共道路的除外。”即规划确定的公共道 路属于公有物，任何人都有权使用，业主不得 妨害他人通行；城镇公共道路之外的道路，则 应由业主共有。（举例，外人穿行嬉闹）
（二）专有权特点：
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1 专有部分所有权具有所有权的效力。 2 专有权的客体具有特殊性。
3 专有部分的所有权居于主导地位。
1 专有部分所有权具有所有权的效力：《中华人民共和国物权法》 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处 分的权利。 ①自己的住宅房可以用来开餐厅吗？在小区里面开餐厅，需要经过 周围邻居的同意吗？ 《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规 以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的 业主同意。 民宅改商用，有两方面限定条件。一方面要符合法定，即法律禁止 则不得更改；另一方面要其他有利害关系的业主同意，因为其商业 行为可能影响他人。同时符合两条件，才可民宅改为商用。 ②甲乙丙共同买的房子，甲在此小区独自买了对应的车库，甲经济 紧张想把车库卖掉，乙、丙有没有优先购买权？ 没有；专有权人对自己的专有部分享有除法律明文规定禁止外的完 全的所有权。与共有不同，专有权人可以自主占用、使用，收益， 处分专有部分。因而某一权利人在出售其专有部分时，其他权利人 不享有优先购买权。
• 3.共有人既享受权利，又承担义务。《物权 法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义 务;不得以放弃权利不履行义务。 • 4.共有部分随附专有部分。共有权是由专有 部分决定的，并从属于专有部分的所有权。 一般来说，专有部分的面积越大，共有部分 的份额越大。
四.基地的使用权
• 各国做法不同，因为我国的土地分别属于 国家所有和集体所有，所以不可能对基地 享有所有权，只能享有建设用地使用权。 • 全体业主对基地的建设用地使用权享有的 是何种共有？ 1.是准共有 2.是按份共有：按自己专有部分建筑面积的 一定比例分别计算的
法定共有的范围
• 法定共有的概念: 依照法律规定由全体业主 对于共有部分享有的共有权。 • 法定共有的特点: • 1.该规定属于强行法，一旦法律规定之后， 当事人不得在购房合同中通过约定变更归 属。 • 2.法定共有附随于专有权，一旦业主取得了 房屋的专有权，同时也取得共有权。
业 主 的 建 筑 物 区 分 所 有 权
一、建筑物区分所有权概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权
五、业主大会 业主管理委员会
六、例题
（区分所有权）
一.概念

《物权法》第 70 条： “业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享 有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和 共同管理的权利。”
• 意见不一致，总体来说有以下五种观点： • 1.认为是按份共有，因为专有部分和共有部 分是连为一体的。（杨立新） • 2.认为是共同共有，因为在建筑物区分所有 中的共有部分不能分割，只能共有。（王 泽鉴） • 3.纵向分割的是按份共有，横向分割的是共 同共有。（梅仲协） • 4.按持有份行使。（王利明） • 5.是共同共有的一种特殊形态，即在共同共 有中共有人无分割共有物请求权的一种共 有权