景观 资源
优势 区位
前瞻 规划
…
唯一性
项目 核心价值提练
项目之短
短板效应
现状 条件
用地 条件
…
广东茂名•千禧酒店
建筑概念方案 conceptual design Nov.2013
项目产品价值分析
产品共性
实现产品的基本价值
产品个性
实现产品的差异 化价值
1.如何在茂港片区乃至全国滨海度休闲假区中脱颖而出，需在前期策划和 规划方案阶段寻求并发现本项目区别于其他同类项目的个性，即唯一性。 2.在产品个性的打造方面，建立与其他产品的间距，从而实现产品价值的 差异化，从而挖掘并有效提高本项目的潜在价值。
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建筑概念方案 conceptual design Nov.2013
建筑概念方案 conceptual design Nov.2013
茂名滨海新区在售、待售商品房概况
项目位置
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茂名滨海新区在售、待售商品房概况
片区 项目 嘉和豪庭 恒隆名苑 怡景湾海岸豪庭 世纪海岸花园 滨海 新区 御景豪庭 飞鹏·星荟湾 合富豪庭 达凯·御湖国际 碧桂园城市花园 合计 占地面积 （平方米） 44097 20000 86792 5800 :22000 36000 24848 200000 2666666 3058227 建筑面积（平方米） 216895 55000 441148 80000 150000 230000 135681 900000 110000 5889242 规模 17栋 3栋 15栋 综合体 8栋 —— 总户数 688户 —— —— —— 主力户型 2房、3房、4房 3房 3房、4房 3房、4房 3房、4房 —— 3房、4房 —— 别墅 —— 入市时间 2011年9月 10日 2013-1-1 2013-9-18 2012年1月 —— 待售 待售 待售 2013-10-3 （一期） —— 均价 4200 4200 5000 5400 4200 —— —— —— 7000-10000 ——
1.集中在市区且面积在120-160 ㎡及160 ㎡以上的中、大户型是茂名人的传统选择， 故中、大户型比较畅销，但价格则相对平稳。 2.小户型（80 ㎡ 以下）需求量虽逐年下降,但在传统户型（160 ㎡ 以内）的占比已趋 于平稳（2011年占36.5%、2012年占27.8%、2013年占26.3%）。 3.小户型（80 ㎡ 以下）价格则一路高歌，同比升幅明显。
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千禧酒店公寓策划—分析与定位设想
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茂名市近三年（2011-2013）年商品房销售情况
资料来源：茂名市房产管理局
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茂名2011-2013年商品房销售情况分析
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投资价值和资源环境成为客户购买点所在(分 别为44 .3%及37.6%)，其完善的配套设施占一 定比重(11.56%)； 巽寮湾地处惠东巽寮湾，具有丰富的海资源 及优质的沙滩资源,同时具有保值升值潜能，投 资价值较高。
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户型建议
建筑面积： 70000平方米（暂定面积）
户型 单身公寓 一房一厅 小两房两厅 大两房~四房两厅 ——
面积区间 40－50 ㎡ 55－65㎡ 70－80㎡ 80－160㎡ ——
套数比 15% 50% 20% 5% 100％
案例启示： 惠州华润小径湾一期的公寓，住宅洋房，户型从53平方米到四五百平方米不等，主打53、55平方米 单房户型，涵盖低中高等客户。 本项目建议以小户型为主，同时兼顾小部分的大户型，满足不同档次客户的需求。
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公寓目标定位
截至日期12月13日,资料来源：茂名市房产管理局
1.滨海新区拟售项目有4个，总建筑面积为137万平方米，预计近期内推出建筑面积约20－50万平方米。 2.市场产品以3、4房的中、大户型居多。
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茂港片区优势分析 省级定位
率达85％。
户型
产品主要以54-61㎡的酒店公寓为
房型
一房一厅 一房一厅 两房两厅 一房一厅 复式
面积
54-58 57-61 134139 82-85 54-134
套数
356 514 18 16 78 982
比例
36.25% 52.34% 1.83% 1.63% 7.94%
A B C D 复式 合计
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项目产品建议
经济/产业： 小户型购买 力、需求潜 力强劲
市场反响： 精品公寓盈利短平 快
精品公寓
客户偏好： 投资型精品公寓
项目因素： 适宜打造标 志性形象公 寓
1.利用五星级酒店优势，打造海景精品公寓 2.打造个性产品，避免与同类产品的恶性竞争。 3.主推单价较高的小户型公寓，实现项目价值的最大化。
公寓客户更关注区域的发展前景、项目 的投资价值及海景资源、周边度假配套 设施的完善
案例启示： 1. 本项目位于茂名市未来的中心区，并 且紧邻中国第一滩，拥有一线海景、沙 滩资源，地段优越，升值空间大，不但 有投资价值，而且可满足自住需求。 2.惠州金融街巽寮湾绝大部分一线海景 房为小户型公寓，优点在于降低投资门 槛、提高单位售价，追求更高回报。 本项目产品建议以小户型为主。
茂港区为茂名人未来生活转换提供了新天地。随着茂港区开发进程的加快，片区将趋于成熟，将吸引更 多各类人群到来生活、投资。
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案例借鉴：惠州金融街巽寮湾
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645 858
5.7万 6.47万
54-120 45-101
1.2万 8500元
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案例借鉴：惠州金融街巽寮湾——海尚湾畔
占地：3.3万 ㎡ 总建面：约7万㎡ 其中酒店式公寓：5.7万㎡ 容积率：1.78 总套数：982 套 停车位：368个 销售情况：9月8日开盘当天推出763套，销售645套，销售
生活、投资观念分析
生活、投资观念发展阶段
过去
现在
不久的将来
为解决基本的生 活需求
为生活质量的升级
为未来生活做准备， 生活方式的转换
购置小户型放租
购置大面积单位自住 将现有住宅放租或出售
购置度假型物业 自住，体验生活
茂名相对于北京、上海、深圳来说，仍属于次发达地区，随着国内一线城市地产价格的上涨空间减少， 势必吸引更多的买家将眼光投向仍处于发展中的三、四线城市；
省级海滨旅游度假胜地； 省级海滨居住区；
发展现状
茂名市山海风光的标志；
与市区适度的距离；
丰富的休闲度假资源；
本项目位于茂港区，紧邻中国第一滩旅游风景区，拥有一线海景资源， 区位升值潜力大。
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项目现状劣势分析
1.该片区还在发展建设中，城市形象还没树立起来。

案例借鉴：惠州华润小径湾
五星级酒店 二层局部三层商业街 公寓
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案例借鉴：惠州华润小径湾一期
本工程位于广东惠州市大亚湾区小径 湾地区，包含商业及住宅。 其中高层板式住宅（6栋），户型以 53、55平方米的单房为主，均价1.4万/ 平方米，地上32层。
面积 80 ㎡ 以下 80-120 ㎡ 120-160 ㎡ 160 ㎡以上 2011年度均价（元/㎡） 4945 3901 3833 4468 2012年度均价（元/㎡） 5763 5193 4839 5609 2013年度均价（元/㎡） 7151 4951 5212 ------
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2.公共交通不发达，目前只有201专线到达。 3.周边生活配套有待进一步完善。 4.本项目受用地条件(如用地大小等)限制，难以自成大型住宅社区的生活环境。
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项目价值分析
项目之长
核心优势 实 现 个 性 的 核 心 价 值
主，带精装修送全屋傢俬家电，均 价1.1~1.2万元/㎡
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案例借鉴：惠州金融街巽寮湾——阳光假日公寓
户型配比
开盘时间
2011.7.23
总体量
总建面（㎡） 可售住宅建面（㎡） 产品类型 阳光 假日 公寓 单间 一房 二房 合计 单间 45㎡ 面积 45 50-80 97-110 套数 258 429 171 858 套数比 30% 50% 20% 分期推售 销售情况 户型配比 （套数比） 一房 50~80㎡ 二房 97~110㎡ 推售价格（元/㎡）
858套
8万 6.47万 公寓 30% 50% 20% 8500-8900 首推386套，销售302套，销售率 78%，陆续加推，共858套，现仅 剩余80套