潍坊市房地产市场分析目录第一章潍坊概述一、地理位置二、行政区划及面积三、城市经济四、城市规划第二章城市规划与投资环境一、潍坊城市结构与发展方向二、潍坊市宏观环境分析三、潍坊市城市发展远景规划四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位第三章潍坊房地产市场分析一、潍坊市房地产发展概述二、潍坊市房地产市场状况三、二手房交易分析四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析五、项目所在地块调查情况结束语潍坊市房地产市场分析第一章潍坊概述一、地理位置1、综述潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。

南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。

东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。

地理位置优越，人口众多。

潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。

市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。

2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率 4.00‰，性别比104.3。

据公安部门统计，全市2 006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。

气候温暖，四季分明。

潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量7 00毫米以上。

2、基础设施完善潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。

公路通车里程达到14万公里。

全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。

市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。

3、经济实力居山东省第四位按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。

经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。

小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。

市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。

海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。

小结：潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。

三、城市经济1、地区生产总值全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。

初步核算，2007年潍坊市生产总值(GDP)完成2056.02亿元，按可比价格比上年增长15.8%；其中第一产业增加值237.54亿元，增长 2.7%；第二产业增加值1194.67亿元，增长16.5%，其中工业增加值1100.25亿元，增长17.7%；第三产业增加值623.81亿元，增长19. 6%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0. 3、9.8和5.7个百分点。

按常住人口计算，人均GDP达到23349元（按年末汇率折算为3196美元），比上年增长15.0％。

产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.34。

2、财政收入地方财政收入突破百亿元大关。

2007年，全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%，市本级及15个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已连续21年实现财政收支平衡。

3、居民收入1）潍坊市人均GDP及增长情况2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP 达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%,2007年全市完成人均GDP达到23357元，按可比价格计算，比上年增长15 %。

2）潍坊市人均可支配收入情况城乡居民收入增长明显。

据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入118 46元，比上年增长14.8%。

城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%,2007年城区居民人均可支配收入达到13716.23元，再创历史新高，比上年增加1870元，增幅高达15.8%，创下近五年来的最高增幅。

2008年1-5月城镇居民收入保持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为6667.7元，同比增长15.1%，居民消费性支出4373.3元，同比下降 2.5%。

小结：潍坊市连续21年实现财政收支平衡，财政收入逐年以15%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。

四、城市规划1、城市性质具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。

2、城市布局及区域职能1）潍坊市整体布局中心城区总体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。

“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区；“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

2）潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。

“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。

“中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。

“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。

“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。

3）区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。

高新区配套设施起步较晚，目前还未形成宜居的配套体系,但随着行政单位的迁入,以及潍坊城市发展重心东移，未来高新区的发展将会呈现出更完善，更系统，更先进，高标准，高起点，高速度的一种方向。

本章粗线条的考察了潍坊市地理、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以下结论：1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通枢纽地位，具备房地产开发后劲。

2、潍坊快速的城市化进程，以及居民收入的稳步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。

3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。

4、值得注意的是，坊子区北向、寒亭区西向与中心城区对接速度加快，一定程度上促进了“东南组团”房地产开发的发展速率、连片效应和消费客群的支撑力。

第二章城市规划与投资环境一、潍坊城市结构与发展方向（一）经济发展现状特征1、经济实现持续增长从1980年代开始，潍坊市国民经济一直保持了持续而稳定的增长。

2、增长速度不断加快从90年代中后期，潍坊市工业经济出现相对滑坡，从而导致一度国民经济增长速度回落，1999年仅为5%左右，近年来经济增长速度快速回升。

3、投资成为经济增长的主要动力潍坊的经济增长已开始进入投资推动阶段，产业结构将进一步向重化工业转型，需要加强基础设施建设，对融资也提出更高的要求。

4、工业成为经济主要支柱近年来，通过大力实施外向带动战略，加快调整产业结构，潍坊形成了一定的产业基础优势，二产、三产逐渐成为城市经济的主导。

而从发展的趋势看，进入2 000年后第一、第三产业所占比重逐年下降，2004年三产比例由2003年的15.5：50.5：34.0调整为14.5：54.8：30.7；2006年三产比例关系由2005年年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54,2007年产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.3 4。

（二）发展思路与目标1、重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速度和质量的统一。

2、蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内部结构除机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重很低，金融保险业、教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定规模，但目前发展仍不能满足和支撑潍坊将来的快速发展。

调整产业结构及内部行业结构是今后一个时期发展的方向。

3、工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发区及海化高新区。

市区四区发展占地少、污染少的行业为主。

大力发展“两基地、两中心、一枢纽”城市总体战略定位。

二、潍坊市宏观环境分析进入2007年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增势平稳，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长,财政金融运行正常，居民收入快速增长。

1、工业生产效益同步提高。

工业生产增长较快。

截止2007年底，全市规模以上工业企业达到4312家，比上年增加141家；实现增加值1021.7亿元，同比增长2 1.0%。

全市工业产品销售率98.4%，比上年提高0.52个百分点。

2007年，全市规模以上工业完成主营业务收入4340.6亿元，增长28.5％；实现利润239.4亿元，增长37.8％，实现利税371.8亿元，增长33.7％；实交税金149.1亿元，增长31. 8％。

规模以上工业亏损面 2.88%，提高0.81个百分点，亏损企业亏损额 3.1亿元，增长197.7%。

产成品存货190.1亿元，增长27.9%，应收帐款净额219.2亿元，增长19.0%，两项资金占流动资产平均余额的35.5 %。

2、投资结构更趋优化，房地产开发快速增长。

2007年，全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，比上年增长24.8%。