经济 务实
务实之家 中年之家
家庭年收入
收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭
业主和子女年龄
中年夫妇 + 18-24 岁的孩子
6
万科客户细分成果分享 万科品类规划成果分享
品类
7
品类划分
品类划分及对应客户价值
土地属性
产品系列
核心理念
位置
交通
城市 住宅
金色系列 都市.时尚 市区或新城
GOLDEN
改善 改善 空巢 改善
三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130
6 30％ 小小太阳 25-30岁 改善 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组
成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
*2注0 ：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考
小太阳 后小太阳 三代孩子
孩子年龄、是否父 母（老人）同住
0-11 岁小孩 + 业主 12-17 岁小孩 + 业主 老人+业主+18 岁以下孩子
健康
有老人家庭的直系 （准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人＋中年夫妻
老人一二三代
养老
代数
+18 岁以上孩子
富贵 之家
富贵之家
家庭年收入
收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭
1. 写字楼密集，交通高度发 达，但噪音干扰较大
注重工作便
商务人士
2.享受市中心级别配套，周边 人群情况较复杂
利，关注产 品服务及品
----
----
3.商业价值高但居住价值一般
质
---顶级商务 人士
----
投资 投资
单房 一房
二房 三房
1
G2
城市 改善
便捷的 城市生
活
1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住
户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间 层次及实用性
16
城市住宅案例
金域东郡
整体规划
住宅：共7栋高层纯住宅 商业：1000余平方米社区广场及2100
平方米棕榈风情商业街 生活配套
教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山 学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等
万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘 转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛 起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征
万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精 神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和
LOFT公寓和联排别墅
设施及交通配套
西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线 商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备
项目定位
以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流 以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所
11
城市住宅案例
万科客户细分与品类规划简析
1
序
有什么样的人，就有什么样的生活。 有多少种生活，就应有多少种居住空间。 万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅， 四大产品系列——GOLDEN CITY TOWN TOP， 为四种不同的生活状态服务， 全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。
2
万科客户细分成果分享 万科品类规划成果分享
C
1.交通便捷，可快速到达，
城 郊 改
舒适居 所
(第一 居所)
离城市成熟区域较近 2. 项目基本配套设施齐备
追求 舒适
3.相对市中心居住密度低， 居住
居住氛围良好（水质及空
约为 1.0 至 1.5
善
气质量好）
2 3 4 5
20％ 30％ 5％ 5％
后小太阳 小太阳 老年一代 青年持家
40-45岁 35-39岁 45-50岁 30-35岁
3
五大类细分人群
4
5类细分人群之下的再细分
5
各类客户的详细描述
价值 家庭生命周期 细分指标 纬度 纬度
社会 青年之家 业主年龄、是否父 新锐 青年持家 母（老人）同住
详细描述
年龄 25-44 岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄 25-34 岁或者已经结婚的青年 + 父母（老人）
望子 成龙
设计新交颖通：，写公字共楼密空集间，交观通感高度大发气达，但噪音 交通：地处城市轴心北延段，多条干道及
干扰较大
轨道通达
土地属 配套：享受市中心级别配套，周边人群情况 配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公
性 较复杂
园等配套设施完善
居住价值：商业价值高但居住价值一般
居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓 厚，居住环境一般
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市 栖居
1.公共交通密集，站点在步行
距离内 2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
生活
区
发达
城郊 住宅
城花系列 CITY
山水.悠然 市区（含新
生活
城区）边缘
便利
郊区 住宅
高档 住宅
四季系列 TOWN
大城.丰盛 郊区或卫星
生活
城
不便利
高档系列 TOP
墅庭.高尚 生活
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
生活配套 完善
规划有完 善的生活
配套
不完善
对配套无 要求
项目价值
便捷的城市 生活
舒适居住 (第一居所)
力求经济实用
交通：公共交通密集，站点在步行距 交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通路
离内
网发达
配套：周边有较完善的生活配套
配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等 配套齐全
居住价值：居住价值一般
居住价值：容积率较高，无自然环境优势
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品类细分
城郊住宅（CITY系列）——大城.丰盛生活
将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落
8
品类细分
城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住
模式
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式， 锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心 区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚
万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质 感，在核心版块引领主流生活
金域华庭
设计理念
规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观
带来的舒适感受，将使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华
G都1市生活
品类特征
金域华庭
客求建户 价需 值筑上，注风重格工作现便代利简，关约注，产品高服层务及建品筑质板塔结地 居处 者合城可，市享中受空心繁间功华能都变拓市化展生区丰活，富外，部景户观型舒适，
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城快速干道 地铁8号线及公交车站
项目定位
上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城 市休闲山居
设计理念
自然第一，建筑第二
整体规划
住宅：共21栋11-26层高层纯住宅 会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、
红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健 身房等 泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题 泛会所，并提供休闲器械 园林：8万㎡天然溪谷园林 商业：4000平米社区商业 学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立 小学
低价格 舒适居住 (第二居所) 占有稀缺资
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 郊区栖居
T2 郊区享受
TOP1 TOP2
城市豪宅 郊区豪宅
在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与 配套完善度随之降低
第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补
设计理念
建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层 园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，
创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人 文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景 观的融合，体现了人与自然的和谐与对话
2008年深圳CITY系列产品
第五园 万科城
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品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
项目 价值
土地属性
客户 需求 价值
*容 积率
主力细分客户构成
客户选择
客户细分
价值 比 排序 例
家庭生 年龄 购买 命周期 (购买力) 动机
主力户型
（平方米）
1 10％ 孩子三代 35-45岁 改善 四房150-240
城市住宅案例
金域华庭
G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所
项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以 大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区
基本信息