房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 研究区位理论的实际意义
（三）影响企业选址的重要区位因素
这里所指的企业选址要考虑的因素主要有三 个方面： 不同类型企业选址考虑的区位因素 不同时期、不同阶段企业选址考虑的区位因素 不同市场竞争环境企业选址所要考虑的因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
人口 行政区划 地理位置与自然条件 社会经济状况 土地与住房制度 城市规划 土地利用计划
政策
影响土地区位的 一般因素
图3—4 影响土地区位的一般因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
➢ 市场最优原则 ➢ 交通最优原则 ➢ 行政最优原则
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第二节 主要区位理论
四、其他学者对区位理论的研究成果
（一）廖什的市场区位理论
廖什在1945年所著的《区位经济学》一书中， 以简单的方程组来描述一般的空间关系，同时也 设法表达出所有区位相互关系的抽象化系统，这 是廖什将空间经济思想带入区位理论并在方法上 创新的主要贡献之处。
第二节 主要区位理论
一、农业区位论
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农 业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流 行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括 为以下几个方面。
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第二节 主要区位理论
（一）基本假设
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这里， 只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这 个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性 相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交 通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术 条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目 的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动 者的工资、资本的利息都固定不变。
图3—6 影响土地区位的个别因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
（二）影响房屋区位的主要因素
房屋的区位指的是立体区位的一种形式，即 在土地区位相同的情况下，具体到各个房屋（多 层或高层建筑）的立体区位的差异，包括楼层、 朝向等。这些因素不同，影响到房屋的使用效益， 也影响到房屋的利用价值。
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第二节 主要区位理论
劳
动
C3
力
（
L
）
C2
N
C1
K1 O
E K2 M1 K3
Lx
M3 M2
图3—3 利用等产量曲线确定厂商区位
原料（M）
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第二节 主要区位理论
（四）阿隆索的区位理论
阿隆索于1964年提出竞租函数概念。他认为， 各种经济活动的区位是由其所能够支付的地租而 决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制、 土地价格机制的作用和调整，各种经济活动竞争 使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳 区位选择。
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第二节 主要区位理论
六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不 留空当代弥合性原则，认为最合理、最有效的市 场区图形是正六边形体系。
等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都 能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按 照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体 系。三种原则是：
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第二节 主要区位理论
（一）基本概念
中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围 的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城 镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和 服务的种类。
人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚 取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业 的门槛。
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容——三个法则
工业区位选择应遵循的三个法则：
运输区位 法则
劳动力 区位法则
区位 选择 原则
集聚（分 散）法则
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第二节 主要区位理论
三、中心地说（中心地理论）
中心地说是关于城市区位的一种理论，产生 于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史 时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的 主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”， 即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点 认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地， 是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点， 而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规 律。
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关键术语
区位 经济地理区位 区位理论
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复习思考题
1. 简述区位的概念和类型。 2. 农业区位论、工业区位论和中心地说的概
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第一节 区位理论的产生和发展
二、区位理论
自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位理 论形成和得到初步发展的阶段。杜能、韦伯、克 里斯塔勒、廖什等都为区位理论的形成和发展做 出了贡献。但他们的理论受到社会实践条件的局 限，研究对象是单个的或某一方面的经济客体。 基本不涉及动态变化。
货物的最大销售距离
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容
假设条件： ➢ 这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人
口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的， 无边界； ➢ 有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比， 朝各个方向移动都可行； ➢ 生产者和消费者都属于经济行为合理的人； ➢ 消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需 的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货 物的销售价格加上来往的交通费用。
交通状况 B
繁华程度 A
影响土地区位的 一般因素
C 城镇设施的 完备程度
土地使用 E 限制
D 环境条件
图3—5 影响土地区位的区域因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
自然条件 市政设施 宗地形状
个别因素
宗地长度、宽度 临街条件 使用限制
影响土地区位的个别因素
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容
在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的 利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场 价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。 用公式表示为：
P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用 类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市 周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随 着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列 同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
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第二节 主要区位理论
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
自由农业区 林业区 轮作农业区 谷草农业区 三圃式农业区 畜牧业
图3—1 杜能圈
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第二节 主要区位理论
（三）杜能理论的贡献
杜能对农业区位论的研究从级差地租出发， 阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利 用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由 近到远配置不同的作物，其经营方式也应由集约 到粗放变化。
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第三节 研究区位理论的实际意义
一、影响房地产区位的主要因素
（一）影响土地区位的主要因素 影响土地区位的主要因素可以概括为一般因素、
区域因素和个别因素等。 一般因素指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性
的影响因素。 区域因素是影响城镇不同地区土地区位条件的因素。 个别因素指与宗地直接有关的自然条件、市政设施等。
2
方案比较法：在 已经确定的建厂 地区内对不同厂 址方案的投资费 用和经营费用进 行比较来确定厂 址的一种方法。
3
分级评分法：指 对不同的厂址方 案中的所有因素 进行评分，并根 据分值的高低来 确定最优厂址的 一种方法。
图3—7 企业厂址选择的方法
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第三节 研究区位理论的实际意义
第三节 研究区位理论的实际意义
二、区位理论与房地产经济活动的关系 （一）区位理论与房地产价格
不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳 为两个方面的原因： 区位是影响企业生产成本的重要因素 区位也会影响到土地使用者的方便程度
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第三节 研究区位理论的实际意义
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第一节 区位理论的产生和发展
随着社会的发展，区位理论正不断更新和发 展，为解决和解释实际问题发挥了重要作用。主 要表现在三个方面： 工业化和城市化与区位理论的发展 现代科技与区位理论的发展 高薪技术产业的兴起与区位理论的发展
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第二节 主要区位理论
（二）佩兰德的区位理论 佩兰德是第一个论及市场地区范围问题的经济学家。
价格
运输 成本
工厂 价格
A′
B′
A
B
A市场
B市场
图3—2 两厂商市场分布理论
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第二节 主要区位理论
（三）艾萨德的区位理论
艾萨德认为一般区位理论能以经济理论的方 法来扩展，用以研究在依据替代原则分析企业家 作区位决策时各种不同的生产要素的任何组合。 沃尔特提出利用和借鉴经济学中两种生产要素的 各种可能组合所形成的等产量曲线与各种等成本 曲线相切，可决定生产的特定生产量和生产要素 的最低成本组合的分析方法，可利用等产量线分 析确定工厂的区位。