上海房地产市场分析2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。
此外，上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。
预计2016年上海楼市将保持上行态势。
1开发投资和建设：增速均明显下降（一）房地产开发投资：增速继续回落回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2%，相比2014 年增速回落5.5个百分点。
与全国2015年房地产开发投资增速相比，高出7.2 个百分点，连续两年高于全国增速。
从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大。
2004年投资增速升至30.4%的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年2.3%的谷底。
2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3%的历史最高值。
在2011年国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015 年投资增速创近6年新低。
上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入新常态”高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力大。
预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增速继续收窄。
图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）商品房新开工面积：同比大幅下降 6.4%2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4%，相比2014 年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开工面积增速相比，高出7.6 个百分点。
从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7%、40.7%，随后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25.2%的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。
从2014 年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至 2.8%，全国增速则大幅回落至-10.7%, 2015年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至-6.4%，而全国增速则继续回落。
由于土地购置面积大幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。
图2 2004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（三）商品房施工面积：增幅明显收窄2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8%，增幅与2014 年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1.5 个百分点。
从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了上升-下跌-上升-下跌”的过程。
上海商品房施工面积2003年增速创下20.6%的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1%的谷底，随后反弹回升，2011年攀升至14.9%的高位后再度下跌，2015年下降至2.8%的历史低位。
2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平。
预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。
图3 2001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化-k«W»Aife^WK ■上衿JWf星全砂星■翼2土地市场：成交继续回落，地价再创新高（一）土地成交建筑面积：降幅扩大2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3%，相较2014 年降幅扩大了13.9个百分点。
从土地成交建筑面积规模变化看，上海从2006-2011 年一直处于增长态势，2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，2015年降至1938万平方米，降幅为60.8%。
从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4%的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势。
上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。
图4 2006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化数据来源：CRIC、易居研究院（二）土地出让金：降幅明显收窄2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8%，相比2014年的降幅收窄14.4个百分点。
从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值，2014-2015年出现回落，2015 年降至1647亿元，降幅为26.5%。
从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100%，而2014-2015年的增幅为负，但幅度逐渐收窄。
图5 2006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化年宦磁奁賭年数据来源：CRIC、易居研究院（三）土地成交价格：创历史新高2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4%，与2014年增速相比，提高47.7个百分点。
从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈上升趋势，从2006年的2124元/平方米上涨到2015年的8499元/平方米，增长了约3倍。
从近十年地价增速变化看，上海2009、2013、2015年增速比较高，这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，地价增幅较大。
这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，在上海土地供应日益减少的情况下，为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态。
预计2016年，上海土地市场仍保持升温态势，地价也会持续上扬。
图6 2006-2015年上海土地成交均价及其年度增速变化无用方素S498弓 9imEm 7UD EimSOD 4im 子nn I znninn3商品房市场：成交大幅上升，均价创历史新高（一）商品房销售情况（统计局口径）：增速大幅提高2015年上海商品房销售面积2431万平方米，同比增长16.6%，相比2014 年的增速，提高29.1个百分点，实现了增速由负转正。
与 2015年全国商品房销 售面积增速比，高出10.1个百分点。
从商品房销售面积规模变化看，上海商品房销售面积 2009年之前整体呈上升趋势，2009年之后呈回落之势，近三年稳定在年销售面积2000万平方米左右。
从商品房销售面积增速变化看，上海与全国基本保持一致， 2009年增速达到46.9%的历史最高值后急速下滑，2010年跌至-39%的谷底，随后反弹回升，目 前仍处于上行通道。
预计2016年，上海商品房销售将保持适度活跃。
图7 2001-2015年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变 询耳 1AKUUKrun胃 8Kfins40KDK -2M -&QKIDQ6 211 (V 2IH8 AKB 1D1D 2011 如 12 201^ 1D14 2D IS 士U 空存-■■牟胡攏数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交和均价皆大幅提高1、销售情况：增速继续提高从年度成交看，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，同比增长54.2%，相比2014年的增速提高了78.3个百分点。
2015年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长，一方面与中央多次降准降息、3?3 0新政等多项利好政策有关；另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关。
由于基期值偏高、新楼盘供应较少，预计2016年上海纯商品住宅成交面积将有所回落。
4DM)S00SODs(nIMO5003000图8 2006-2015年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化一年曲1逹甌址f嵌数据来源：CRIC 、易居研究院2、供求关系：供不应求分年度来看，2015年上海纯商品住宅供应面积1188万平方米，同比下降 4.2%,与2014年的增幅相比萎缩11.1个百分点，2015年上海纯商品住宅成交 面积1497万平方米，新增供应面积与成交面积比为 0.79:1，相比2014年的1.28 的供求比值明显下降。
图9 2006-2015年上海市年度纯商品住宅供求关系变化数据来源：CRIC 、易居研究院3、成交均价：创历史新高分年度来看，2015年上海市纯商品住宅销售均价 32001元/平方米，同比上 涨17.6%，相较2014年12.2%的增幅，扩大5.4个百分点。
从近十年房价变化 趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米，攀升至2015 年的32001元/平方米，涨幅近338%。
预计2016年上海房地产市场依旧会保持 活跃，纯商品住宅均价将持续上扬。
图10 2006-2015年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化讯方却数据来源：CRIC 、易居研究院4、库存情况：总量继续下降截止2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为 1071万平方米，同比 下降19%，环比下降7%。
12月份，上海市新建纯商品住宅存销比为 8.3，与11 月份的9.4相比，上海住宅库存量继续下降，房价仍面临上涨压力。
图11 2012-2015年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势万平赚14001200100080060040020»数据来源：网上房地产、易居研究院4二手房价格指数：市场进一步升温，价格继续上扬百力It S 方耒 201SM1412M £420确【右•) — 存斷比 也即12月份，上海二手房指数为3220点，同比上涨11.2%,连续7个月同比实现正增长；环比上涨2%,同比、环比增幅均有所扩大。
整体看，上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面，房价加速上涨，上海二手房市场在火爆状态中收官。
近三年的统计数据显示，上海二手房自2013年初进入快速上涨期，直至2014 年5月到达2957点的高位，之后开始下行，到2014年10月重新步入上升通道，从今年6月份开始，上海二手房再次进入快速上涨期，目前基本延续了这一趋势。
预计未来几个月，上海二手房市场仍将保持活跃态势，房价也继续看涨。
图12 2013-2015年上海市二手房价格指数月度变化执笔人：易居研究院研究员徐向科四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。
许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。
五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。
首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。
六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想给任何人机会。