一、资产评估的认知
案例p1引入：股权收购、房屋转让、清产核资、企业ipo、财报发布等
二、资产评估概念
1、资产
按企业会计科目分：流动资产、固定资产、无形资产、长期投资等；
2、资产评估
资产评估是资产业务的中介环节。
资产业务是指资产的买卖、投资、抵押、租赁、企业兼并、收购、上市等业务。
3、资产评估的发展
（2）经验评估阶段。
随着生产商品的资产交易规模的扩大和资产交易频率的提高，资产评估业务也逐步向专业化和经常化方向发展，从而也就产生了一批具有一定评估经验的评估人员。
这些评估人员由于积累了较丰富的评估经验。
特点：有偿，凭经验。
4、我国的发展
起源于清产核资：
起步于20世界80年代末：
四大会计师事务所指世界上著名的四个会计师事务所：普华永道(PwC)、德勤(DTT)、毕马威(KPMG)、安永(EY)。
壮大于国企改革：93年国企股份制改造资本市场成立；95年注册资产评估师CPV；2003年国资委成立；
三、资产评估的要素
1、评估主体：
（1）资产评估机构，获得资产评估资格，企业组织形式合伙制或有限责任公司制；
（2）注册资产评估师
2、客体；
3、评估目的；
4、评估依据；
5、评估原则；
6、评估程序；
7、评估价值类型；
8、评估方法；
9、评估假设；10、评估基准日；
四、资产评估特点
1、动态性；
2、市场性；
3、公正性；
4、专业性；
5、咨询性；
五、资产评估作用
1、提供公正价值尺度；
2、可优化资源配置；
3、维护产权主体合法权益；
4、促进对外开放；
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六、资产评估目的与价值类型
目的：p11
价值：
1、市场价值；
2、非市场价值；
3、划分标准p13；
4、常用的非市场价值：在用价值（对某人在特定的情况下起特点的作用，与别人或市场无关）；投资价值（个人价值）；保险价值；残余价值（变现价值）；清算价值；
七、资产评估原则
1、工作原则：独立性、客观公正、科学性；
2、经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则；
八、资产评估假设条件
1、交易假设：假定资产要被交易，这时才能产生价值；
2、公开市场假设：假定交易时存在该类资产较为完善的交易市场；公开市场假设是资产评估的重要假设，其他假设均以他为前提；
3、持续经营假设
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一、市场法概念与前提p23
1、前提：有充分活跃、公平公开的市场；有可比资产参照（已经完成交易的同类资产）；
2、基本程序
（1）明确评估对象；（2）选择评估参照物
调整差异及修正因素一般包括：时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素、交易情况调整、确定评估结果；
二、直接比较法与间接比较法
评估对象与参照物直接比较即直接比较法p25-27：
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数=参照物价格×（时间因素修正、区域因素修正、功能因素修正、成新率修正、交易情况修正）
三、市场比较法的优缺点
一、收益法概念与前提p30
未来预期收益的折现价值
二、收益法主要因素
净收益A、利率r、收益年限n等；
三、收益法公式
（一）每年预测的收益相同
1、收益年限有限
2、收益年限无限长
（三）净收益按一定数额递增递减1、收益年限有限
2、收益年限无限长
四、收益法优缺点
优点：考虑货币的时间价值、操作相对客观易行，容易被买卖双发接受
缺点：未来收益预测难；评估适用范围一般为企业价值和可预测未来收益的单项资产。
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第二单元资产评估基本方法-成本法
一、成本法概念与前提
前提：
二、成本法大参数
前者是一模一样，后者是功能一样
四、成本法具体评估方法：重置成本法-实体贬值（成新率法）-功能贬值-经济贬值
例：p38
（二）价格指数法
价格指数法运用过程中需要注意以下问题：p38 （三）功能价值类比法
五、实体性贬值测算方法（成新率的估测）
1、成新率法约叫观察法
我观其大概五成新，则
2、使用年限法
类似房屋功能系数打分表
六、功能贬值测算方法
表现形式为：老设备在产出量一定的情况下，被评估资产运营成本高；在运营成本相同情况下，产出量少。
（一）超额运营成本
采用将年超额运营成本折现的方法p42-43
七、经济贬值的计算
外部环境贬值表现为：利用率下降、资产年收益下降，一般采用年收益损失本金化法
八、成本法优缺点
P44
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第二单元资产评估方法的选择
案例：某公司欲抵押一奥迪a6（2.0升涡轮增压180马力，2014款TFSI 手动基本型，前置前驱6挡手动），36万，购买使用1年，行程1000公里；请问你做为银行或者房贷机构该怎么评估其价值。
一、机械
三类机械：动力机械、能量变换机械、工作机械
二、机械设备
三、机械设备的特点
1、单位价值大，使用寿命长，流动性比较差；
2、工程技术性强，往往隐含首无形资产价值；
4、涉及专业面广，工程技术性强
四、评估程序
（一）评估准备：收集资料；制定评估计划；（二）进驻现场，实地勘察、技术检测：核实设备、
（三）确定评估用技术参数
二、机械设备重置成本
定义：复原重置成本、更新重置成本
三、实体贬值估算
具体体现就是成新率打分表
1、简单年限法（设备投资一次性完成）
（2）尚可使用年限
尚可使用年限也叫剩余年限，是指从评估基准日到机器设备报废所经历的时间。
其计算方法主要有：
：主观强，难度大
根据以往同类设备退役平均加权使用寿命，作为其总寿命，减去已使用年限的来
2、综合年限法（机器投资分批完成，使用后还追加投资，且不同部位磨损不同）
四、功能性贬值的计算
性贬值有两种：一是超额投资成本，二是超额运营成本
不需计算，
未来每年多出来的成本折现
单项机械设备评估不考虑经济贬值
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市场法在机器设备评估中的应用
一、市场法前提
有机器设备公开交易市场；能找到与评估机构类似的参照物二、是从比较法步骤
三、可比性修正因素
1、个别因素；
2、交易因素；
3、时间因素；
4、地域因素；
（1）量化调整交易日期的案例
（2）量化新旧程度的案例：
（3）功能价值调整
三、市场法计算
1、直接比较法
2、因素调整法p85页
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无形资产评估
一、无形资产特性
1、非实体性
2、控制性
3、收益性；
4、不确定性
二、无形资产特点
1、共益性；
2、积累性；
3、替代性
三、无形资产分类
四、无形资产的价值评估
目的一般为转让、特许使用、出资、拍卖、质押、诉讼；无形资产评估的时使用该资产所能带来的超额收益或者新增收益；
五、影响价值评估的因素
六、评估程序
(一)明确评估目的与评估对象
(三)确定评估途径和方法，收集相关资料啦；（四）撰写评估报告；
七、收益法评估无形资产的应用。