康美药业(600518.SH)研究
2012年12月4日
2002-2011公司收入 (单位：亿元)
康美的资本市场故事
�然而，中能兴业投资咨询公司与《证券市场周刊》历经近6个月的研究与调查，发现康美药业高成长的背后，涉嫌财务造假。
其这些年的
增长，很可能是由造假、融资、再造假、再融资支撑的谎言�对康美药业多年历史数据的分析显示，公司增长的主要动力来自中药材贸易，对这部分收入的真实性进行考证存在较大困难。
因此，我们
将分析的重点放在投资项目(含购买土地)的真实性上
�经过对康美药业重大投资项目的考证，我们发现，康美药业虚增了土地使用权、项目工程建设投入等。
经初步测算，虚增金额达18.47亿元，几乎等于康美药业2002-2010九年净利润的总和
康美的资本市场故事
�除虚增投入外，康美药业通过关联公司汇润地产从事房地产开发业务。
汇润地产在普宁当地开发的一些地产项目用地均源自康美药业。
但康美药业未披露土地变更的关联交易事项，甚至在所有公开信息中也从未提及汇润地产
�甚至出现这样的情况：汇润地产开发的房地产项目已销售完毕，康美药业仍将项目所在土地列入其无形资产中
�图22：康美普宁新中药材专业市场奠基碑侧面 P28
#1#2#3土地证号查询结果
�由广东省普宁市国土资源局提供的证明显示，康美药业历年公告所列示的
有土地证号的主要土地使用权中，最
大的两块地，一个土地证号不属于康
美药业且已经作废，另一个土地证号
根本不存在
�自2004年以来，康美药业历次公告里所披露的位于普宁市的有土地证号的
土地，共10宗，合计面积约1150亩。
而两块不真实的土地的面积就有653
亩，占到了其中的56.9%
图1：康美药业面积最大的3个土地证号，有两个是虚假的
#2 土地证号不存在
来源：2008可转债募集说明书154页
图3：#2土地公告信息
�在2008年可转债募集说明
书中，康美药业提到了证号为普府国用（2008）第特00098号的土地，即#2土地，对应的土地位置描述与#1土地相同，也位于普宁市大南山镇揭神公路东、麟大线南，面积约233亩（图3）
�经证实#2土地证号根本不
存在（图1）
#1 土地证号不属于康美药业且已作废
来源：2010配股说明书66页
�康美药业在2010年配股说明书中，
列出了主要的土地使用权，列表中包含了土地位置，面积以及国有土地使用权证编号（图2）
�#1土地位于普宁市大南山镇，证号
为普府国用(2010)第特02106号，面积为28000.5平方米（合420亩）�经证实#1土地证号并不属于康美药
业，且证号因为变更已经作废（图1）
图2：#1土地公告信息
来源：中国土地市场网
#3 中国土地市场网信息与环评公告信息吻合图6：普宁市环保局出具的中药物流配送中心环评公告
来源：普宁市环境保护局
#4 中药物流配送中心项目用地
图7：康美药业3.36亿元购买马栅村700亩土地图8：康美药业向马栅村购买的土地
用于中药物流配送中心
图9：中药物流配送中心项目选址南靠普宁
火车站
来源：2007增发招股意向书74页来源： 2007增发招股意向书136页来源： 2007增发招股意向书165页�以上公告信息显示（图7，图8，图9）：康美药业2006年12月27日向普宁市流沙南街道马栅村村民委员会购买了700亩土地，土地位于普宁市环市南路南侧，揭神路东侧，用于建设中药物流配送中心（下称“配送中心”），土地价款3.36亿元
�中药物流配送中心建设选址位于马栅村西南面，普宁市站前大道与物流大道之间，南靠拟建的厦深铁路普宁火车站，北靠新国道324线
#4 土地座落位置
�
根据2007增发招股意向书披露的地址信息，可以拼出项目用地在“揭神路（S236）东侧”, “马栅村西南面”， “南靠厦深铁路普宁火车站(在建)”。
至此，东南西北四个方向都有确定的参照物。
经实地走访确定这几个参照物后，即可判断项目建设用地在红线，黑线和蓝线围成的区域内（图10）�
8月下旬，记者在394乡道、普宁大道及河流围成的区域内（图中橙线区域）发现了2007年1月所立的写有“康美药业中药物流港”的奠基碑（图11），经记者向康美药业董秘确认，康美药业中药物流港就是
中药物流配送中心
图10：中药物流配送中心所在区域
#4 康美药业2012年10月“重复购地”
�康美药业2006年购买的700亩土地如果是
真实的，那么土地理应包含奠基碑所在
的位置。
�然而记者从普宁土地管理部门获得的《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》
显示，康美药业2012年10月以1.1亿元购
买了普宁大道南侧(马栅村、泗竹埔村)总用地面积100.75亩的批发零售用地，土地的具体面积、四至范围以普宁市城建局
出具的相应地块的规划红线图为准（图
12）
�图12中的红线图表明，这块近期刚刚购
图11：康美药业2007年1月所立的中药物流配送中心奠基碑
#4 3.36亿元的土地交易不成立
�康美药业2012年10月的重复购地行为意味着2006年12月花费3.36
亿元向马栅村委会购买700亩土
地用于配送中心项目的交易不成
立
�“只有县级以上土地主管部门才能签署土地使用权出让合同，村
委会是不能签署土地出让、买卖
合同的。
”国土部门官员回答记
者说，这也证实了3.36亿元的土
地交易不成立图12：康美药业2012年10月“重复购买”
土地的规划红线图
#4 公告信息与实际情况完全不符
图13：#4土地公告信息
却称这笔3.36亿元的土
地款已全额支付，已取
得土地使用权证，且该
地块已进行工程施工
（图13）。
这和实际情
况完全不符
来源：2008年报61页
#4 土地虚增投入
�康美药业宣称3.36亿元购买700亩土地用于中药物流配送中心，且该土地已经计入无形资产。
中药物流配送中心实际建在#3土地上，#3总价4500万元。
土地总虚增投入33600万元-4500万元=29100万元。