大连市金州区金大电子项目基本情况一、项目位置项目位于辽宁省大连市金州区；友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。

距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km，距副商业中心1.7km。

金州区副商圈1.7km二、项目经济技术指标地块占地面积：约419亩。

首期101亩，其中A地块61.3亩，B地块39.7亩。

用地性质：A地块为住宅用地，B地块为批发零售、住宿餐饮用地。

容积率：A地块2.48，B地块3.47。

限高：A地块60米，B地块100米。

签订合同过后合作方将A地块限高调整至100米。

建筑面积：共19.36万平方米，A地块10.13万平方米，B地块9.23万平方米。

协议签订后合作方将B地块用地性质调整为商业设施用地（零售商业用地、旅馆用地-服务型公寓）调整方案暂定为零售商业计容建筑面积20944.68平方米，旅馆用地-服务型公寓计容建筑面积71322.63平方米。

建筑层数：多层、（小）高层。

住宅套型要求：90平方米以下套型面积占总套型面积的70%。

三、项目现状及权属项目地块目前为大连金大企业集团有限公司企业厂房和办公用地，政府正在收储。

地块内有未拆迁厂房及办公楼，权属为大连金大企业集团有限公司。

四、项目操作模式地块土地款为31500万元（A地块16000万元，B地块15500万元），其中包括金大企业集团地上附着物产权评估价格19000万元，可直接冲抵土地款；政府收益部分12500万元。

该公司欲与我司合作,以地上附着物产权部分作价入股，我方支付政府收益部分12500万元。

合作模式为：大连金大企业集团有限公司已与政府沟通，将地块在7月中旬挂出。

我方与合作方成立项目公司，合作方保证我方摘得项目地块。

我方出资6300万元作为竞买保证金摘得项目地块，余款6200万元在签订土地出让合同后1个月内付清。

摘得项目地块时我方借给合作方7000万元用于解决项目地块债权债务问题，该笔借款冲抵合作方作价入股款项，即合作方以12000万元作价入股。

债权债务问题解决后我方进场施工，我方全权负责项目地块开发建设。

合作方占项目公司15%股权，我方占项目公司85%股权，双方按照所占股权比例分配项目公司净利润。

合作方向项目公司的投资款项在项目开盘后一年半内全部归还。

预计7月挂牌， 7月份交地。

项目潜在风险为：合作方向我司交地前，我司需先行借款给合作方，存在一定财务风险。

五、项目周边楼盘售价及本项目预计售价项目周边楼盘均价：毛坯高层6500~6900元/平，毛坯多层：7800元/平；预计本项目售价：精装高层8000元/平。

辽宁省大连市金州区金大电子项目调研报告一、城市概况：1、行政区划及城市发展概况项目位于辽宁省大连市金州区；友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。

距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km。

（2）城市发展概况：大连市位于中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。

大连是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。

2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一。

大连市全市总面积12574平方公里，市区面积2415平方公里。

全市总人口669万，市中心常住人口187万。

2012年大连市地区生产总值7002.9亿元，地方财政一般预算收入750.1亿元，固定资产投资5654亿元，社会消费品零售总额2224亿元，城镇居民人均可支配收入27593元、农民人均纯收入16200元。

2、经济环境分析：（1）城市主要经济指标：（2012年数据）（注：其中，第一产业增加值451.4亿元；第二产业增加值3634.8亿元；第三产业增加值2916.7亿元。

一、二、三产业比重6.4：51.9：41.7）（2）城市支柱产业及发展情况：支柱产业为旅游业、港口物流航运业、装备制造业、贸易金融业、软件和信息服务业，各产业发展情况良好。

（3）城市对房地产开发的限制/优惠政策分析：1、存在限购政策。

2、外地购房者购买70平方米以上房屋可落户大连。

3、社会文化及消费需求分析：（1）城市人口情况分析①人口数量分析：大连市总人口669万，主城区常住人口187万，城区人口357万；②人口发展趋势:A、递增，未来人口迁移方向为北；B、流动人口110万人。

（2）消费需求分析大连市2012年全年房地产开发投资1396.5亿元，比上年增长23.5%；商品房去化498万㎡；近三年商品房销售面积1820.9万㎡，年均增长7.9%，近三年商品房销售额1750.3亿元，年均增长1.9%，近三年开工面积17474.9万㎡，近三年竣工面积2155.7万㎡。

由上可知，对商品房供需关系综合判断为：供需两旺。

4、城市规划分析：（1）城市规划现状：项目位于大连市金州区，该区为大连市新兴城区，是政府着力发展的区域。

当地居民认可度高。

（2）城市未来规划根据《大连市城市总体规划（2009年-2020年）》内容，各城区定位及重点发展方向为：1、核心区，定位为东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。

重点发展方向：向北发展。

2、旅顺城区，定位为东北亚国际旅游胜地之一；东北地区区域经济门户；大连市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心组合港之一。

重点发展方向：保留城市绿心和生态廊道，在旅顺老城区、水师营、旅顺开发区、塔河湾等地区组团式发展。

3、金州新区-保税区城区，定位为东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。

重点发展方向：沿黄、渤海岸向北发展。

二、项目基本情况1、项目位置（1）项目位于辽宁省大连市金州区，友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。

（2）距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km，距副商业中心1.7km。

2、项目背景及跟进进度（1）该项目来源：项目地块目前为大连金大企业集团有限公司企业厂房用地，政府正在收储。

该公司欲与我司合作。

（2）项目操作模式地块土地款为31500万元（A地块16000万元，B地块15500万元），其中包括金大企业集团地上附着物产权评估价格19000万元，可直接冲抵土地款；政府收益部分12500万元。

该公司欲与我司合作,以地上附着物产权部分作价入股，我方支付政府收益部分12500万元。

合作模式为：大连金大企业集团有限公司已与政府沟通，将地块在7月中旬挂出。

我方与合作方成立项目公司，合作方保证我方摘得项目地块。

我方出资6300万元作为竞买保证金摘得项目地块，余款6200万元在签订土地出让合同后1个月内付清。

摘得项目地块时我方借给合作方7000万元用于解决项目地块债权债务问题，该借款冲抵作价入股部分，即合作方以12000万元作价入股。

债权债务问题解决后我方进场施工。

合作方占项目公司15%股权，我方占项目公司85%股权，双方按照所占股权比例分配项目公司净利润。

合作方向项目公司的投资款项在项目开盘后一年半内全部归还。

预计7月中旬挂牌，7月底摘牌，8月份交地。

（3）项目地块情况地块内有未拆迁厂房及办公楼，为大连金大企业集团有限公司所有。

3、项目经济技术指标（1）总占地面积：共67456㎡ A地块 40866㎡，B地块26590㎡。

（2）建筑面积：建筑面积：共19.36万㎡，A地块10.13万㎡，B地块9.23万㎡。

（3）容积率： A地块2.48，B地块3.47。

（4）用地性质：A地块为住宅用地，B地块为批发零售、住宿餐饮用地。

4、项目地块现状（1）项目地上情况分析：项目地块为平地、地块中无高压线；地块周边有路网发达，地块分为A地块、B地块，两个地块间有规划路。

地块有企业用房与办公楼待拆迁，无土方量。

（2）项目地下情况分析：地质情况良好；地下无温泉和正铺设道路管线；无军用光缆；七通。

（3）项目照片项目地块内待拆迁厂房及办公楼项目地块内部情况5、周边楼盘信息图例：6、周边土地交易信息图例：7、配套设施分析A、交通情况： 104路、103路、陆军学院小客。

B、教育：兴民幼儿园、友谊中心艺术幼儿园、爱民小学、109中学。

C、商业：安盛购物广场、中鑫购物广场。

D、银行：邮政储蓄银行、中国银行、农业银行。

8、周边环境分析（1）环境现状：治安情况良好，空气状况优，无危险源，项目东侧为九重天纪念公园，环境优美。

（2）市政配套状况：地质情况良好；地下无温泉和正铺设道路管线；无军用光缆；七通。

三、SWOT分析1、项目优势项目地处大连市金州区，是大连市新兴城区，是政府着力发展的区域。

周边配套齐全。

2、项目劣势我司摘得项目地块后，合作方需解决地上产权的债权债务关系，可能影响到交地时间,存在一定财务风险。

3、项目机市场机会新兴城区内，存在大量潜在业主。

4、项目威胁周围在售楼盘较多，对我司销售产生一定影响。

四、目标客户群分析城市白领。

五、产品定位1、套型结构高层、小高层以100平方米左右套型为主。

2、价位结构精装高层、小高层售价8000元/平。

3、结论建议做中端刚性需求住宅。

六、项目成本测算1、我司需支付的土地总价：12500万元，竞买保证金6300万元（A 地块3200万元，B地块3100万元），土地出让合同签订后1个月内支付12500万元（含竞买保证金）。

项目公司摘得项目地块后我方需借款7000万元给合作方，合作方处理地块上债权债务问题。

2、项目预计销售单价:均价精装高层、小高层售价8000元/平。

3、项目毛利润率、净利润率：A地块毛利润率30.08%，净利率14.24%；B地块毛利润率40.58%，净利润率19.28%。

4、项目总投入回报率：A地块20.26%，合作方投资回报率31.32%，我方投资回报率19.07%。

B地块32.23%，合作方投资回报率47.65%，我方投资回报率30.49%。

5、双方所占股权：合作方占15%股权，我方占85%股权；按照模板测算，合作方占10%股权，我方占90%股权。

七、结论项目位于大连市金州区，地理位置优越。

项目总占地面积较大，一期上马后仍可拓地300亩，适合打造大项目。

项目周边配套齐全，有发达路网，交通便利。

金州区内存在大量刚性住宅需求，建议上马该项目。