成交单价：毛坯均价8000元/平米，精装均价9000元/平 米，装修标准1600元/平米
简介：项目为万科金色系列产品，处于富民桥与长青 桥之间，交通便利，且项目紧邻浑河，景色怡人，园 区内更以独特泰式园林为主.项目目前一期售罄。
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•金地长青湾
项目位置：沈阳市浑南学城路18号
占地：22万平米
建Hale Waihona Puke ：40万平米•——项目快速销售的路径思考
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•1. •区域市场研究 •2. •目标客户特征 •3. •快速销售的路径思考
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•区域市场研究
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•五里河板块
•长白板块
•奥体板块
•长青板块
•竞争板块划 分
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•长白板块
作为和平区域的延伸， 为本市近两年炒作最为火 热的板块，自人工运河挖 通以来，长白岛在发展潜 力方面成为全市关注的对 象。 大量品牌开发商进驻， 规划体系基本成形，发展 潜力最大 区域内目前没有同档次 的高层豪宅产品在售
远洋天地
中海国际社区
•长白板块
丽湾国际
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•奥体板块
作为为沈阳金廊沿线腹 地，也是连接浑南与市区 的主要交通要道。随着本 市战略中心南移的规划发 展，奥体板块将成为浑南 的核心 大量文体设施、商业配 套以及地铁的修建对于聚 集区域人气具有不可估量 的作用
浦江苑
•奥体板块
伊利亚特湾
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•长青板块
造的滨水居住休闲观光带
•本
，区域发展速度迅猛；同
案
时项目临近五大景观规划
中的“中央公园区”（现
浑南奥体板块），借助板
块规划利好，发展前景无
限
•浑南新区“银带”，沈阳的浦东
•
项目地块处于浑河五大景
观区之一 “文化休憩区
”（长青桥至东三环）的
•本
核心地位，地处浑河北岸
案
，南望浑河，临河景观段
寛近百米，景观优势明显
佳所
•保利地产一贯坚 持的对于产品品质 的严格要求以及管 理上的精益求精
•项目核心价值能够支撑打造沈城顶级豪宅的要求
•
沈阳高端产品的现状？
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•沈阳高端产品分布
•区域相对偏远，
据市中心40分钟以 上车程。主要吸引
•沈北区
偏北部的客户。
•近年政府扶持区
域，发展迅速。目
前中高端产品是该
区域的一个市场空
•全年完成签约5亿的销售任 务
•不足半年的销售周期
•项目 •地块
•项目思考2：产品——项目如何规划以寻找到 市场机会点进行快速销售？•
•品牌传承与沿革 •保利康桥——现实与梦想之间的桥
•项目思考3：品牌——项目如何实现企业品牌 与项目品牌的复制与传播？•
•本案要解决的三大核心问题
•寻找市场 •机会点
本市高档商务区，CBD中 心。同时也是高端消费场所 ，周边西武百货、世茂百货 、喜来登酒店、万豪酒店， 为板块整体价值推向全市最 高高度。 板块内客群流动性较大。 客群具备较大投资潜力
•五里河板块
世贸五里河
新世界二期
皇朝万鑫
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•重点个案扫描
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•万科金域蓝湾
项目位置：浑南区朗日街1号
占地：22.6万平米
•项目思考1：价值——项目核心价值是否支持 打造沈城顶级豪宅的要求？•
•项目基本经济技术参数
地块面积：31951平方米 容 积 率：项目规划容积率为≤3.5 建筑面积：约11万平米 土地用途：商业、居住用地 其它规划控制要点：地块建筑密度≤35%， 绿地率≥25%，商业比例为≤20%（具体操作 可按10-20%计算），限高以净空批复为准， 初步了解为建筑高度≤100米
建筑：200万平米
容积率：3.1
绿化率：54%
开盘：2009-7
入住时间：
建筑形态：16栋16-26层高层。
成交单价：根据对于河景景观资源的占有程度，自北 向南价格逐级递减，园区景观最好楼栋均价2万，北 侧临二环产品均价8000元/㎡
容积率：1.8
绿化率：55%
开盘：2008-11
入住时间：2010-5
销售情况：高层产品由于面积偏大，定位过于高端， 销售不理想；洋房产品140-160平左右房源销售情况最 好
建筑形态：6栋18层的高层， 43栋联排别墅，12栋洋 房
面积区间：高层产品179-462㎡，主力面积区间180-200 ㎡；联排别墅286-385㎡
成交单价：高层均价8000-9000元/平米，别墅均价1.3万 元/平米，洋房均价9000-10000元/平米
简介：项目以洋房，别墅，高层为主体，会所面积高 达7000平。目前在售一期小高、联排别墅以及三期洋 房单笔组团即将推出。
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•东方威尼斯
项目位置：沈阳市浑南新区沈水路五里河公园内
占地：65万平米
南有大学城，北通东陵区 政府核心，主要受到南塔商 圈以及五里河商圈的辐射影 响；
浑南三大板块后起之秀。 金地的进驻开始带动板块价 值迅速飙升。
•项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环 境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优 势弥补了板块利好方面的不足
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•五里河板块
•理念契 合
•自然环 境
•该项目属于难得 的
•南向一线江景， 临河景观段寛近百 米，景观优势明显
•产品类 型
•？
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•项目定位
品牌---保利（上市央企巨擘） 资源---水岸（一线南向临江） 气质---英伦（贵族血统传承） 产品---尊贵（沈城顶级豪宅）
•浑河北岸·英伦风情·绝版生态领邸
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•第二部分.寻找市场机会点
•沈阳高层豪宅领域目前缺乏领导者的角色，项目地块 完全有打造沈城顶尖高层豪宅产品的机会
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•[项目定位分析]
•高端客户群体更 看重项目的精神 价值（附加值）
•市场需 求
•区域同类产品供 应量大，但文化内
涵低，高文化内涵 ，可异军突起
•竞争环 境
•补缺定 位
•浑南区域尚未出现 纯粹的水岸文化社
区
•打造中国文化地 产，企业理念指 导项目定位
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•案例：北京星河湾
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•案例：北京星河湾
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• 保利康桥项目，在各方面具备城市顶级豪宅的基础
•浑河北岸，一线南向观河 •百万平主题公园，文化休憩近在咫尺
•龙脉所在，风水宝地 •交通便利，配套齐全，离尘不离城
•实力央企，保利地产品牌保证
•无可复制的 城市生态资
源地段
•紧邻市中心 •占据城市绝 版生态景观 •资源，宜居
•传统高档住宅区 ，开发时间早，形 成一定规模和影响 力，但距市区一定 距离。景观优势明 显，高端豪宅的典 型代表区域。但后 期土地供应量有限 ，且纯别墅社区日 益稀缺。
层、小高、高层和少量别墅等常
规物业类型，缺乏特色高档物业
引领区域市场区域板块与其他板
块相比具有市场潜力优势，未来
发势头好
•沈阳高端产品主要分布在沈北区、棋盘山、市中心、浑南板块；
建筑：56.6万平米
容积率：2.5
绿化率：60%
开盘：2008-11
入住时间：2009-12
销售情况：目前主推4#6#均为25层高层现房，其中6#为 精装，标准在1600元/平，4#为清水
建筑形态：4栋25层高层；5栋18层小高层 ；2栋11层小高层
面积区间：主要以大面积为主，主力面积为143170㎡，所占比重达68.5%。项目主要卖点为泰式园林
•VS •长青板块
受到老城区铁西的影响和沈 阳高新技术产业区的辐射，也 是浑南人口密集的板块。
大量品牌开发商进驻，规划 体系基本成形，发展潜力最大 。
河道线最长，景色优美，政 府重点规划的城市主题景观资 源区。
位于金廊最南端，银带的中 心部位，是浑南区的体育、商 业中心，也是浑南人气集中点 。
距离内城的沈河、和平区最 近，地铁2号线贯穿奥体，设有 站点，增强奥体的卖点，区域 发展速度迅猛。
•且主要以别墅类产品为主。 •
•沈阳市真正顶 级的高端住宅 供应主要集中 在市中心的高 档商务公寓区 与棋盘山的高 档别墅区
•沈阳主要产品价格分布
•150万以上（顶端价格住宅） •80万-150万（高端住宅） •50-80万（中高端住宅） •50万以下（中端及以下）
•沈阳市目前真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区；本 项目所处的浑河区域（长白、奥体、长青）发展势头强劲 ，但仍以80-150万的中高端产•品为主
•项目核心 •保利康桥 •价值解读
•品牌复制 •与传播
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•第一部分.项目发展方向研判
•——项目核心价值解读
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•1. •核心价值解读 •2. •沈阳高端产品发展背景 •3. •项目方向定位
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•地块价值
项目地块处于位于沈阳东 陵区高档水景住宅聚集区 ，距离核心市中心仅几分 钟车程，交通便利
项目地块分属政府重点打
沈阳保利康桥项目前期 策划案
2020年6月1日星期一
•地块印象
沈阳市、东陵区、长青板块 位于沈阳市东陵区长青桥北端，五 里河公园内，浑河北岸，是沈阳市浑 河区域的黄金地段，景色优美，宜居 之所 受金廊延伸、银带辐射影响，浑南 区域将成为未来沈阳的城市副中心， 区域未来规划利好
•地块
•长青桥
•浑 河
医疗：富民桥与长青桥之间拥有多所医院，可以 满足本项目业主的基本需求。
商业购物：目前主要依赖于五里河CBD以及奥体 区域的商业配套设施；区域性配套开始启动—— 酒店（凯宾斯基）/公寓/写字楼/商业（家乐福）
文体设施；五里河公园、长青公园近在咫尺。
•长白岛
•北陵 •市府和北站 •五里河 •浑南新区
•周边配套相对较为完备，商业配套目前主要依赖泛区域覆 盖效应，但区域高端化发展趋势开始显现