案例分析
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重
成都华润翡翠城 公园资源与社区的充分互动
n总体规划中，充分利用现有 的东湖公园及府河、沙河风景 并结合小区大小水体景观；
n每阶段皆设计便捷的步行道 或木栈桥，让居民能舒适地步 行到东湖公园及河畔公园；
n各分期会所相对独立，并分 设于各区的中心地带，沿市政 路设为商业街，照顾到小区内 部及外部的商业需求
– 城市边缘区位
– 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性 联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开 放式的形态，辐射能力较弱
– 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联 系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐 射能力较强
– 产品为中等档次住宅，产品形式为 高层
– 公园需要为住宅提供增值服务
– 复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行 整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为 附庸，借助公园来提升价值
华润.翡翠城
区位 锦江区东湖，城市二环
基本 情况
分5期，总占地1245亩，总 建面积24万平米，总容积 率3.15；
产品为多层及小高层；
主力 户型
120平米三居
优劣 势
优势：千亩大盘，生态环 境好； 劣势：四周有部分旧房， 影响总体环境；楼盘完全 没有展示实景给客户；
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n背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
项目指标：
n物业类型：高层、小高层、花园洋房、 n叠拼、联排别墅、独栋别墅 n占地面积：659333平米 n建筑面积：102万平米 n容积率：1.83 n绿化率：40% n总户数：8684户 n车位：3500个 n开盘时间：2008年11月8日
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案例分析
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，
n生态价值、城市价
值和文化价值结合， 功能和形态多元化 n对区域和城市增值 效应显著，成为城市 名片 n实现形式：多样的 城市型载体，综合的 休闲元素
单体型开发模式
居住型开发模式
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主题型开发模式
复合型地产公园模式
案例选择 案例选择依据
四种开发模式特点解析
本项目具有的部分特点解析
– 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具 有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用
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案例分析
公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景
西安大华公园世家 观，形成参与性较强的公园功能区域
公园规划特点
►东、西两大公园构成社区主要景观园林； ►公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、 运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； ►以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、 植被为动景，相互融合、相互呼应； ►依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。
西安大华公园世家 又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
规划布局特点
►两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ►丰富的资源打造形成特色公园景观； ►社区中心轴布置商业步行街； ►学校等公共配套规划在社区东西两端，平 均分配开发时间。 配套规划 ►会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ►商业：12万平米商业步行街； ►教育：幼儿园，9年一贯制学校； ►休闲：东、西5万平米公园
开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目 与城市融为一体
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案例分析
华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身
成都华润翡翠城 ，更重要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值
华润翡翠城房价（均价）走势
在相似时段具
有同样的价格
摩玛城房价（均价）走势
上行走势
价值
第二层面： 持续并巩固价值
公园地产价值挖掘分析案例
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
目录
案例选择 案例分析
可借鉴点
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案例选择
【模式类型】：公园地产的开发分为四类模式
公园地产开发模式
对
区
域 的
单体型开发模式
带 n城市生态资源
动 作 用
的最初级利用 n功能形态单 一，对城市和区
域增值作用微弱
n实现形式：简
单游憩设施
居住型开发模式
主题型开发模式 复合型地产公园模式
n城市生态资源稀缺
性显现，利用程度加 大，功能增加 n对区域增值强烈， 但对城市增值较弱 n实现形式：游憩设 施、住宅、社区餐饮
n将生态资源和某项
主题相结合，公共 设施较多，功能复 合 n对区域和城市增值 有较大的作用 n实现形式：主题公 共设施、公共休闲 活动空间
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案例分析
双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤
西安大华公园世家 其是在市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码
户型 2居 3居 共计
面积区间
大华曲江公园世家普通住宅销售表 成交均价 推售套数 套数比 推售面积
匹配
根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发 模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析
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目录
案例选择 案例分析
可借鉴点
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案例分析 成都华润翡翠城
虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城区域项目价值
第一层面： 公园资源向区域开放
提升项目价值
公园资源私有化
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►东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值 ，也为同区域项目创造了溢价能力
效力
案例分析
西安三环外陌生区域，规模型公园居住区
西安大华公园世家
项目区位：
n大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江 新区东南部，西临少陵路，南接航天大道， 南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园
自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园
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案例分析 华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420 成都华润翡翠城 亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一
n华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有 机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐 、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； n公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目 前最大的水体公园；