濮阳·天街商业市场调研报告--------------------------------------------------------------------------------目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调研方法四、调查范围第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳城市概况二、濮阳市宏观经济发展概况第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域发展状况二、项目的地块分析第四部分商业地产调查分析一、城市商业现状分析二、热点商圈分布情况分析三、城市未来新商圈分析四、可类比项目重点分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五部分目标客户群调查一、目标客户群划分二、目标客户群分析三、目标客户分析总结第六部分项目SWOT分析SWOT分析第七部分市场调研总结及项目发展建议一、市场调研总结二、项目发展建议前言承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。
为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。
为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体城市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研主要针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的基本状况及商业特征进行实地调研。
为项目发展及营销推广提供可靠依据。
通过此次调查，我们认为濮阳的城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种谨慎乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。
第一部分调查说明一、调查目的我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业发展策略和营销策略。
二、调查内容本次市场调查以项目为核心，针对濮阳当前的经济环境，商业地产市场的供求状况，项目所在区域商业项目的现状及目标客户进行调研，包括宏观经济、商业房地产状况、投资经营者心态、现有商业物业的数量、规模、位置及租售状况等。
我们从濮阳商业市场发展的角度分析，全面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业的发展现状，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的商铺的定位推广提供参考依据。
主要的调查内容包括：u 濮阳及濮阳市宏观经济概况u 濮阳市商业地产商圈布局状况u 濮阳市热点商圈分析与发展趋势u 天街项目地块现状和前景分析u 天街项目辐射商圈潜在分析u 可类比商业项目专项分析u 投资者、经营者购买力、心态分析三、调查方法本次市场调查采用了实地调查与经营者深入访谈的抽样街访方式收集第一手资料和对相关政府规划、房管部门的访谈收集相关数据的形式，针对当地的市场情况作目的性非常强的专项调查。
调查方法包括：u 实地专项调查u 搜集资料u 商家、记者、经营户访谈u 房管部门、规划部门访谈四、调查范围本次调查以天街项目为核心，对项目进行深度的调研分析，另外对周边辐射范围（特别是油田区域）进行深入的调研。
此外，本次调查针对濮阳主要的几个商业街区，包括联华广场商业区、油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等主要的几个商业街区。
点、线、面的结合全面、深入分析濮阳市区商业市场。
第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳市城市概况1、城市介绍濮阳位于中国河南省的东北部，黄河下游北岸，位于冀鲁豫三省交界。
濮阳历史悠久，源远流长，为河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。
曾经是五帝之一颛顼及其部族活动的中心，素有"颛顼遗都"和"帝丘"之称。
是当时政治、经济、文化、军事中心。
1983年经国务院批准设立省辖市，现辖五县一区，是新兴的石油化工基地(中原油田所在地)。
近年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业的发展，以工兴贸、以工兴商的发展思路，进一步提升城市产业经济与综合竞争力。
并以其优美的环境、丰富的资源、独特的发展优势、良好的投资条件，不断推动城市向前发展。
2、行政区域划分濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，总面积4188平方公里，总人口352.60万人，为省直辖市。
注：（来源于濮阳市统计年鉴）3、市区面积、人口濮阳市区是全市的经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积255平方公里，占全市面积5.4%；人口48万，占全市总人口13.61%。
油田片区人口约15万人，占市区人口的31.25%。
注：（来源于濮阳市统计年鉴）4、交通状况濮阳市位于中纬度地带，地处中原腹地，是国家生产力布局的重要节点。
距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。
境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，与京广铁路一起形成了"工"字形网络。
出东接京福、西连京珠的濮鹤（壁）、濮聊（城）两条高速公路2004年建成通车，即将开工的京开（封）高速、濮荷（泽）高速在这里交汇。
分析认为，目前濮阳市的交通线路尚不发达，铁路主要用于贸易货物运输，铁路、高速公路未形成一定的体系，在一定程度制约了城市经济的发展。
然而，濮阳市区城市公路，公交线路得到了有效加强，交通状况明显改善，进一活跃了市区商业市场，带动产业经济的发展。
5、城市规划特点分析濮阳市区规划不断优化，产业布局日益合理，城市环境规划向好。
目前濮阳市区的城区绿化、基础设施、道路规划工作不断落实，人居、商业布局规划也是向好的，商业布局规划依据各区域的消费层次、地方特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化的商业圈层；另外濮阳市区的人居布局规划定位合理，重点发展东部区域与北部区域，尤其是东部区域住宅规划相当良好。
u 市区规划蓝图城区定位：濮阳市的发展战略是以工兴市，以工兴商为核心，城市规划集中体现为工业主导型性质，以炼油、天然气产业为主体，并带动商业、贸易、房地产的发展。
濮阳市的未来发展方向是新型工业城市，工业进一步细分、加工，产业结构日益完善，产业分工不断细化。
城市、城区发展将面向工业、商业、房地产业三位一体的新型城市。
规划方向：濮阳市区作为濮阳市的经济、文化中心，规划布局除了以工业为中心外，商业、住宅是濮阳市区的新方向，提高城区综合发展水平，加强城区竞争力，推动城区经济发展。
为协调城区的商业、住宅发展，市区在城市绿化、基建设施方面不断完善。
向东：由于濮阳市区城市地界有限，未来市规划将以东部区域为一大发展方向，城市区位将进一步得到优化与发展。
东部区域拥有有多个住宅区和中原油田工业区，这个区域以居住、工业相对成熟的特点，稳步拓展。
目前东部区域正在不断发展，且表现出较大的发展势头，重点规划道路有黄河路、文化路，对东部区的发展相当利好。
另外，东部区域赵村以西规划200亩地作为住宅项目，城市公园以东共规划约400亩地作为住宅项目，即项目天街南端，这对本案将是一大利好因素。
向西：西区以工业为主，规划重点在高新技术产业开发区，但向西发展势头不大，因为西区与新乡市接壤，市界有限。
向南：南区因为有铁路阻隔，跟城市中心区域产业不能联动发展，铁路交通网络阻隔了城市发展，只能作为绿化带和相关配套规划。
向北：北区是濮阳市区的新兴发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅项目为辅的发展方向，向北是濮阳市区的重点发展区域，是未来一大城市亮点。
综合分析：濮阳市区重点向北发展，其次是向东发展，两大方展方向均以居住项目、商业项目为重点，北部区与东部区将是未来城区新兴地带。
二、经济发展概况1、GDP分析2003年濮阳市国民经济持续快速增长，全年国内生产总值265.28亿元,比上年增长10.6%, 2003年GDP首次实现两位数增长,(2001年、2002年GDP增长分别为9.8%、9.6%)。
濮阳市场GDP三年保持高速增长，略高于全国平均水平。
分析认为，濮阳市以其强大的支柱产业（石油化工）作支撑，将为濮阳市经济的快速发展奠定良好的基础，濮阳市经济将进入下一轮的增长期，为商业经济地发展创造较大的空间。
此外，由于濮阳市以工业为基础，加上其丰富的天然资源、优越的地理环境，商业、贸易进一步得到繁荣和发展，产业结构不断合理，经济发展将呈良性增长的态势。
（如下表）2001～2003年濮阳国民经济发展情况年份国民生产总值（亿元）增长率（％）2001 218.92 9.8%2002 239.86 9.6%2003 265.28 10.6%注：来源于濮阳市统计年鉴2、产业结构分析三大产业明显快速增长，三大产业结构由2002年的20.9:54.3:24.8,变化为16.1:59.5:24.4,经济结构有一定的调整,特别是第二产业——工业增长最快，比重最大,其中油田化工产业作为支柱性产业，并围绕扩大产业规模，拉长石化产业、产品链条，进一步完善工业产业结构，形成以石油化工为主体、工业结构合理的新型工业体系。
此外，第三产业稳步发展，但所占比重和年增长率远小于第二产业，表明第三产业目前的发展状况还是比较滞后的，在未来的发展中，第三产业——商业、服务业、金融业等还有很大的发展空间。
（如下表）2003年濮阳三大产业发展情状况产业增加值（亿元）增长率（与2002年比较，％）产业结构比例(占总产值)第一产业42.7 10.06% 16.09%第二产业157.57 14.14% 59.40%第三产业64.78 9.1% 24.42%注：（来源于濮阳市统计年鉴）3、固定资产投资分析固定资产投资平稳增长。
全年全社会完成固定资产投资99.62亿元，比上年增长11.3%。
按投资管理渠道划分，基本建设投资34.37亿元，比上年增长10.9%；更新改造投资完成31.8亿元，增长40.7%；房地产开发投资完成5.12亿元，增长35.5%。
工矿区私人建房投资完成2.82亿元，增长42.3％。
分析认为，基本建设投资、更新改造投资的快速增长，表明政府在基础配套设施投入的决心，在巩固完善城市基础设施、推动经济发展的同时将为完善本项目地周边各项配套营造良好地商业气氛提供机会。
另外，房地产投资增长呈现较快的增长态势。
2003年比2002年增长35.5%，增长速度非常快，表明濮阳市民对住宅的强劲需求，房地产态势相当良好。
2003年全社会固定资产投资指标分类数值（亿元）增长率（％）固定资产投资————99.62 11.3%按投资管理渠道划分基本建设投资34.37 10.09%更新改造投资31.8 40.7%房地产开发投资5.12 35.5%注：来源于濮阳市统计局4、居民生活经济指标分析社会消费品市场稳步发展，居民人均消费水平不断提高。