剩余房源销售策略及推广计划营销中心 2011年4月目录一、背景............................................................................................................................ 错误!未指定书签。

二、剩余房源说明............................................................................................................ 错误!未指定书签。

三、已售部分客户欠款情况及处理意见...................................................................... 错误!未指定书签。

1、客户欠首付（共21户）.................................................................................... 错误!未指定书签。

2、不办理按揭客户（共2户）.............................................................................. 错误!未指定书签。

3.银行未放款（共12户）....................................................................................... 错误!未指定书签。

四、剩余面积去化方案.................................................................................................... 错误!未指定书签。

1、30层以下剩余面积去化方案............................................................................. 错误!未指定书签。

2、30层至49层有序销售方案............................................................................... 错误!未指定书签。

3、50层以上整体销售方案..................................................................................... 错误!未指定书签。

五、大客户服务及老带新活动策略.............................................................................. 错误!未指定书签。

一）大客户服务活动................................................................................................ 错误!未指定书签。

二）老客户活动........................................................................................................ 错误!未指定书签。

六、客户维护活动............................................................................................................ 错误!未指定书签。

方案一：“发现价值之旅”.................................................................................... 错误!未指定书签。

方案二：国内精品线路游........................................................................................ 错误!未指定书签。

方案三：购买面积在500平米以下小业主天堂寨2日游.................................... 错误!未指定书签。

七、下阶段推广方向及计划.......................................................................................... 错误!未指定书签。

一）阶段性推广方向................................................................................................ 错误!未指定书签。

二）阶段性推广形式——线上推广和线下活动相结合........................................ 错误!未指定书签。

三）阶段性推广费用................................................................................................ 错误!未指定书签。

四）阶段性推广目的................................................................................................ 错误!未指定书签。

五）阶段性推广计划表............................................................................................ 错误!未指定书签。

附件一:写字楼剩余房源表（截至3月31日）............................................................ 错误!未指定书签。

附件二：客户合同履约催促电话说辞：........................................................................ 错误!未指定书签。

附件三：客户合同履约催促函（欠首付类）................................................................ 错误!未指定书签。

附件四、客户合同履约催促函（不办理按揭类）........................................................ 错误!未指定书签。

附件五：台湾环岛八日游行程表.................................................................................... 错误!未指定书签。

附件六：南宁、北海、通灵大峡谷、贵阳黄果树三飞八日游.................................... 错误!未指定书签。

附件七：合肥办公物业市场小结.................................................................................. 错误!未指定书签。

一、背景安徽国际金融中心于2010年6月入市以来，经历了内部认购期（2010年6月15-18日），开盘强销售期（2010年6月19日-6月30日），提价持续销售期（2010年7月1日-11月29日）和目前的平稳销售期（2010年11月30日—至今）。

项目在安徽省内高端办公物业领域创造了销售价格和销售速度的双高。

现阶段，国家对房地产进行调控，政策频出，在对住宅类商品房限制，稳定房价的同时，也对房地产投资者的市场信心造成负面影响。

我中心经过市场调查，认为目前我项目超高层写字楼剩余房源将进入有针对性和目的性的稳步销售阶段，有针对性的选择优质大客户去化后期大面积分割户型，保持项目在省内高端办公物业中的品质和价格标杆。

关于在销售中的价格及优惠方式等相关问题结合市场竞争项目状况、本案客户分析等综合因素，制定本案的下一步价格及优惠策略。

二、剩余房源说明项目B栋写字楼部分总可售套数为365套，可售面积为101284.65平方，截至2011年3月31日，累计认购115户，325套，认购面积72876.99平方米，面积销售率达72%。

项目B栋写字楼部分剩余房源40套28829.11平米（此面积包含进出口银行购买部分，实际剩余20005.99平方）：其中30层内计7套1342.3平米，占剩余面积比4.66%；（若出去进出口银行部分占比6.71%）30层到49层计22套12009.02平米，占剩余面积比41.66%；（若出去进出口银行部分占比60.03%）50层以上计11套15477.66平米（此面积包含进出口银行购买部分，实际剩余6654.54平方），占剩余面积比53.68%。

（若出去进出口银行部分占比33.26%）剩余部分房源按照现行价格可实现销售收入5.145亿，剩余部分均价为17847元/平方。

（其中54-57层约8900平方，已经签订意向合同，合同金额约1.7622亿。

实际剩余部分均价16909元/平方）详见附件一:写字楼剩余房源表（截至3月31日）三、已售部分客户欠款情况及处理意见四、剩余面积去化方案1、30层以下剩余面积去化方案现况实例：由于目前30层以下剩余户型均好性差，面积零碎，朝向主要为正西，部分楼层剩余面积大，如：24层部分剩余，原因楼层号不被客户接受等目的：30层以内相对劣势房源去化。

销售方式：1）30层以下均价小幅上提到14000元左右，超过目前合肥最高写字楼销售价格100元/平方米。

因为30层以下部分实际剩余面积小，只有8，9楼和24楼部分有剩余，较大的涨价幅度，可以增强老客户投资信心，加强口碑传播，利用现有30层以下部分的高价位来区别于合肥其他普通写字楼，形成高的面价，保持合肥写字楼市场品质标杆。

2）优惠体系适度加大，拟各种付款方式优惠均提1.5-2%，基本持平现有写字楼市场按揭98折，一次性97折的市场折扣行情。

利用相对较大的优惠力度来吸引中小型投资客户去化剩余的1342.43平方米，降低谈判难度；3）利用优惠体系造成面价提升，实际销售价格不变，甚至略降。